الأسهم العقارية
- محمد عبدالرحمن المعيبد
من المتعارف عليه في الأنظمة المالية أن كل ورقة يترتب عليها التزام مالي تكون محكومة بقوانين ونظم تؤسس أساليب التعامل بها وقواعد أساسية لتداولها مثل الشيك، الكمبيالة، أمر الدفع، أمر القبض، أمر الصرف، الحوالة، سند لأمر، سندات ملكية الأسهم، العقود بكل أنواعها، الصكوك الشرعية.
وأنا هنا لست بصدد التعريف بأوراق ذات القيمة ولكنني فقط أنوه عن الكثافة التي برزت لنا خلال السنتين الاخيرتين في سوق الأوراق المالية مثل سندات الأسهم العقارية والتي أخذت حيزا في مجالنا الاقتصادي مما يعطي الانطباع بازدهار هذا القطاع التنموي والحيوي في عجلة التطور الحضاري بما يثبت بتقدم أساليب الممارسة التجارية وما يطرأ عليها من تحولات ديناميكية يزخر بها المؤشر الاقتصادي ويدلل على وجود حركة دائبة على كل المستويات.
وهنا لابد من النظر في مدى انطباقية ما طرأ على السائد من الأنظمة والقوانين وانسجامه مع مواده وبنوده ومسايرته لنصوصه وتمشيه مع تشريعاته كي لا نفاجأ بثغرات التطبيق وعوائق التنفيذ مما يصعب علاجها اذا استفحلت حيث اننا نعلم بوجود قانون ينظم اسلوب طرح سندات الاسهم لأي شركة مزمع تحويلها الى شركة مساهمة سواء كانت خاصة أو عامة بتقييم موجوداتها من أصول ثابتة أو متفاوتة وحصر مديونياتها وتمحيص التزاماتها وعقودها وتسوية ارتباطاتها وتحديد القيمة الاسمية للسهم عند الطرح بعد زيادة القيمة المضافة لتحديد السعر النهائي للتحويل الى مساهمة في مدة لا تتجاوز شهرين من تاريخ اعلان طرحها للمساهمة وبعدها تخضع لنظام التداول للأسهم في البورصة السعودية بخطوات منهجية ومدروسة.
ولكن ما نشاهد في مجال الاسهم العقارية لا يخضع لهذا التشريع والسند في هذه الحالة يعتبر ضمن عقود التراضي وبالرغم من هذه الفرضية فهي لا تلتزم بتطبيق ما تنص عليه انظمة العقود بتحديد موعد التسليم (التطبيق والمزاد في الحالة العقارية) وانما هي مبنية على نشاط حركة التسويق لتلك الأسهم المطروحة حتى ولو زادت كميتها عن الحجم المفروض.
وتتوقف على مدى قدرة المنفذ لتطوير البنية التحتية لمشروع المساهمة حسب الاشتراطات المفروضة لبيع القطاع وكذلك حسب قبول الجمهور لذلك المخطط المزمع تنفيذه أو عدم قبول اعتماد المشروع من قبل الوزارة لعدم انطباقيته مع المخطط العمراني للمدينة وكل هذه الافتراضات تجعل السند وبنوده تخضع للنوايا وحسن الظن حيث لا يوجد نص يحدد موعد البيع أو التصفية أو حتى مواعيد الافراغ في حالة البيع بحجة عدم انتهاء كامل المخطط ليتم التقدير النهائي لقيمة السهم لمن لم يتسن له تطبيق اسهمه على الاراضي المباعة في المزاد.
وبما ان تحديد بداية القيمة للقطع في المزاد تتم على ضوء تقديرات مطور المشروع والجهات المشاركة في تنفيذ البنية التحتية وهذا بحد ذاته يحتاج الى مراجعات فنية وهندسية ومالية تقيم بانصاف ودون ارتجال كي لا يضار صغار المساهمين أو الراغبين في الشراء من ذوي الدخل المحدود وبلا جدل يكون العائد من ارتفاع التقدير للسعر لسماسرة العقار حيث ترتفع قيمة العمولة المنصوص عليها في المزاد 5/2 بالمائة ولا أعرف من قام بتثبيت هذه النسبة وكأنها من مصارف الزكاة لأنه من الطبيعي أن تقل النسبة كلما زادت القيمة وبما أن مزادات العقار تصل أرقامها الى الملايين فحري بها أن تتوالى في نزولها حتى تصل الى النسب الألفية لتكون عادلة بقدر الجهد المبذول ونتيجة لهذه المبالغة في التقدير تنخفض اسعار الاراضي بعد المزاد لاتضاح الصورة بعد عمل المقارنات وتصبح هي الفيصل بعد أن انتهت فترة الحماس التي سخنتها الوعود والدعاية المصاحبة لمشروع الأحلام.
ولهذا أناشد مجلس الشورى كسلطة تشريعية وهو يناقش نظام الأوراق المالية المعروض عليه حاليا ان يشتمل على قواعد وأسس التعاطي في سندات الاسهم العقارية ليتم تداولها عللى بصيرة لحفظ حقوق جميع الأطراف المعنية بهذا السند لتكون الأمور في الشكل النظامي بدون منازعات أو التعامل بحسن النوايا.
|