1- فقاعة العقار في الخليج العربي
سعود بن هاشم جليدان - متخصص في الدراسات الاقتصادية 17/04/1429هـ
jleadans@**********
الفقاعة عبارة عن ارتفاع حاد في أسعار الأصول كالأسهم والعقار إلى مستوى لا يمكن دعمه بالعوامل الاقتصادية الأساسية كالدخل مما يؤدي إلى توقفه عند نقطة محددة، يبدأ بعدها بالانحدار بسرعة إلى مستويات منخفضة. والفقاعة قد تحدث في أسعار أي نوع من أنواع الأصول ولكن حدوثها في الأسواق المالية وفي العقارات أعم وأكثر تأثيراً في الاقتصاد. ويختلف تأثير فقاعة الأسهم في الاقتصاد عن تأثير فقاعة العقار في سرعة حدوث فقاعة الأسهم ولكن في المقابل فإن تعافي أسواق العقار بطيء وتسييله أصعب، ولهذا يستمر تأثير فقاعة العقار لفترة أطول.
وشهدت المملكة فقاعة عقار في السبعينيات خلال الطفرة النفطية الأولى التي استمرت حتى بداية الثمانينيات. وبعد تراجع أسعار النفط وتراجع الدخول والسيولة انفجرت فقاعة العقار مما أثر سلباً في القطاع غير النفطي وأسهم في توليد ضغوط قوية على القطاع المصرفي في الثمانينيات. وقد أسهم ضعف الدور الذي كانت تلعبه المصارف التجارية في الاقتصاد وسياسة الرقابة القوية التي كانت تفرضها مؤسسة النقد العربي السعودي على المصارف التجارية في تجنيب المملكة مخاطر الانهيارات المصرفية وآثارها المدمرة في الاقتصاد في تلك الفترة.
وارتفعت في الآونة الأخيرة أسعار العقار بشكل جنوني في بعض دول الخليج وعلى الخصوص الإمارات، قطر، والكويت. وارتفعت أسعار العقار في المملكة ولكن بدرجة أقل من تلك الدول. وينتاب البعض قلق من إمكانية حدوث فقاعة عقارية في منطقة الخليج بشكل عام والمملكة من ضمنها.
ويمكن النظر في إمكانية تكون فقاعة العقار من خلال مقارنة أسعار الوحدات السكنية مع قدرة الناس على الشراء.
وفي حالة الدول التي يتم فيها شراء معظم العقار بالتمويل فإن ارتفاع نسبة المديونية المترتبة على شراء العقار إلى مستويات تفوق قدرة معظم السكان على الدفع يشير أيضا إلى تكون فقاعة عقارية. وقد تتصف الفقاعة بليونة ومرونة متزايدة من قبل المصارف ومؤسسات الإقراض الأخرى لتمويل شراء العقارات والمصاحب عادةً بانخفاض معدلات الفائدة.
وتحدث هذه الأشياء عادةً في فترات توسع الكتل النقدية وتراخي المصارف المركزية في شروط الإقراض.
كل هذه العوامل تدفع بالطلب على العقار إلى أعلى وترفع أسعاره بنسب متسارعة، وتزداد مع الوقت نسبة صفقات المضاربة من إجمالي الصفقات العقارية
وينخفض الطلب من أجل التملك والاستخدام. وعندما تتضخم الفقاعة تستمر عمليات المضاربة على العقار وترتفع حصة المضاربين من الصفقات العقارية وتشكل أغلبيتها.
وعند ظهور أول بوادر انخفاض أسعار العقار يدرك بعض المضاربين أن أسعار العقار وصلت إلى حدودها القصوى.
وهذا يدفع بعض المضاربين إلى محاولة بيع ما لديهم خوفاً من تراجع الأسعار، ولكن بطيء سوق العقار في التصريف يدفع بأسعاره إلى مستويات منخفضة خصوصاً إذا كان العقار مرهوناً لمقرضين يريدون أقساط تمويلاتهم. وعندما تبدأ أسعار العقار بالتراجع تواجه المصارف التي تراخت في شروط إقراضها صعوبة في الحصول على أصول القروض مما يدفعها إلى الضغط على المقترضين المتعسرين وبهذا تبدأ تصفية الرهون العقارية وتتكاثر وتنتشر آثارها في الاقتصاد ككل. وكلما كبر حجم الفقاعة وازداد سوء إدارتها ازداد تأثيرها السيئ في الاقتصاد. ويدخل الاقتصاد في دوامة التعامل مع الفقاعة والتعافي منها.
http://www.aleqt.com/article.php?do=show&id=9091