قال إن المستثمرين في قطاع الإسكان يواجهون 30 عائقاً
إبراهيم بن سعيدان: لن نستطيع حل مأزق ارتفاع أسعار العقارات دون معرفة الأسباب الحقيقية
-
"الاقتصادية" من الرياض -
09/05/1429هـ
حذر إبراهيم محمد بن سعيدان رئيس مجلس إدارة شركة آل سعيدان للعقارات ورئيس اللجنة الوطنية العقارية في المجلس الغرف السعوديةسابقاً من تأزم أزمة ارتفاع العقارات في السعودية ما لم يتم التعرف على الأسباب الحقيقية التي أدت إلى هذا الارتفاع.
وأكد أن ما تم تناوله في هذا الشأن من قبل الآخرين يبين عدم الإلمام الكافي بالوضع العقاري الداخلي وآليات عمل السوق وتقديرات حجم الطلب ونموه.
وقال ابن سعيدان في تعقيبه على ما تناولته "
الاقتصادية" حول السوق العقارية "لا تزال هناك أسباب لم يتم التطرق إليها تقف وراء ارتفاع العقارات في المملكة"، مشيراً إلى أن المستثمرين في قطاع الإسكان يواجهون 28 عائقاً.
نص التعقيب
سعادة رئيس تحرير صحيفة "
الاقتصادية" المحترم
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته:
أشير إلى ما نشر في صحيفة "
الاقتصادية" بتاريخ 16/4/1429هـ الموافق 22/8/2008 في العدد رقم 5307 بعنوان "تحذير من كساد عقاري يفقد السوق السعودية 25 في المائة من قيمتها" حيث تطرق عدد من المحللين غير المختصين بالشأن غير العقاري إلى الأسباب التي دفعت بالسوق العقارية إلى الصعود والسلبيات الناجمة عن ذلك, كما أشير إلى الردود التي نشرت في صحف أخرى, ومنها رد سعادة الدكتور عبد الله الفايز الذي تطرق إلى الأسباب الحقيقية لهذا الارتفاع, وتأييدنا لما أبداه من أسباب لهذا الارتفاع في الأسعار. ومع تقديري لكل ما كتبه الآخرون حول هذا الموضوع الذي اتضح من خلاله عدم الإلمام الكافي بالشأن العقاري الداخلي وآليات عمل السوق العقارية السعودية وعدم تقدير حجم الطلب على السكن ونمو الطلب عليه.
فإنني أود التوضيح هنا أنه إضافة إلى ما أبداه سعادة الدكتور الفايز فإنه لا تزال هناك أسباب لم يتم التطرق إليها بأنها وراء ارتفاع العقارات في المملكة, ولعل أهمها انخفاض قيمة الدولار الشرائية الذي يرتبط به الريال, علاوة على أن صندوق التنمية العقارية ـ على الرغم من هذا الانخفاض الذي نجم عنه ارتفاع حاد في الأسعار ـ لم يطور آلياته ولم يواكب ذلك, حيث ما زال حتى الآن يمنح قرضا بقيمة 300 ألف ريال التي لم تعد تعني شيئا للمواطن الذي يود تشييد مسكن خاص به, إضافة إلى طول فترة الانتظار للحصول على هذا المبلغ, وعلى دفعات, فكيف نطالب بحل مشكلة الإسكان وتوفير المساكن للمواطنين وجهاز مثل صندوق التنمية العقارية منوط به المساهمة في توفير السكن للمواطنين ما زال يعمل بآلية قديمة لا تتناسب والوضع الحالي الذي يتطلب تضافر كل الجهود للتغلب على مشكلة الإسكان وتوفير المساكن للمواطنين ذوي الدخول المحدودة والمتوسطة.
كما لم يتم التطرق إلى ما تحتاج إليه الأحياء داخل المدن من أراض ومرافق أخرى مثل المستشفيات والمدارس وغيرها, وكل هذه الأمور ترفع الطلب على الأراضي وتشكل عامل ضغط كبير على السوق, كما تم إغفال سبب جوهري آخر وهو ازدياد أعداد الوافدين في الآونة الأخيرة نتيجة إلى حاجة البلاد إليهم للمشاركة في تنفيذ المشاريع العملاقة التي طرحتها الدولة مثل المدن الاقتصادية والمستشفيات والجامعات, إضافة إلى ازدياد أعداد الحجاج والمعتمرين الذين يفدون إلى المملكة, خاصة بعد فتح تأشيرات العمرة طوال العام وحاجتهم إلى توفير السكن والمرافق المصاحبة, ولا ننسى هنا الإشارة إلى الارتفاع الحاد في أسعار مواد البناء وقلة الأيدي العاملة المطلوبة للعمل في مشاريع الإسكان ما زاد من حجم المشكلة وأدى إلى تفاقمها بالشكل الذي نشاهده الآن.
وخلاصة القول إنه ما لم يتم وضع اليد على الأسباب الحقيقية التي أدت إلى هذا الارتفاع في الأسعار وتسمية الأشياء بأسمائها الحقيقية دون مواربة فلن نستطيع وضع الحلول للخروج من مأزق ارتفاع الأسعار وتأثيره في شريحة كبيرة من المواطنين.
وتجدون بطيه العوائق التي تواجه قطاع العقارات في المملكة, خاصة قطاع الإسكان. والله من وراء القصد.
إبراهيم محمد بن سعيدان
العوائق التي تواجه المستثمرين في قطاع الإسكان
أولاً: العوائق في مجال البناء:
1. تعدد الجهات المسؤولة عن العقار في المملكة وتأخير الإجراءات مما يستوجب إيجاد هيئة عقارية تعنى بشؤون العقار وتشرف عليه وتحل مشاكله القائمة والعمل على تنظيمه وإنشاء معاهد تدريب عقاري.
2. عدم توافر العمالة الكافية لتنفيذ المشاريع حيث تم إدخال العمالة ضمن آليات السعودة رغم عدم وجود عامل سعودي واحد يمكن تعيينه عامل بناء مما دفع المستثمرين للجوء للاستثمار في الدول المجاورة نتيجة للتسهيلات الكبيرة التي يجدونها هناك.
3. عدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسية, وهذا السبب رئيسي لغلاء السكن وارتفاع كلفته على المواطن والمقيم.
4. تأخر إصدار نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار مما دفع المستثمرين للتوجه إلى أسواق أخرى كالأسواق الخليجية والعربية لسهولة الإجراءات لديهم ووضوح آليات التنفيذ وتوفر الرهون.
5. صعوبة حصول المالك على إيجاره وصعوبة إخراج المستـأجر من العقار سواء كان العقار سكنياً أو تجارياً مما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو لسنوات عدة.
ومن هنا فإن الحاجة باتت ملحة لتفعيل قرار مجلس الوزراء الموقر رقم (19) وتاريخ 14/1/1394هـ الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر حيث تضمنت المادة رقم (4) فقرة (1) منه "جواز إخلاء العقار من المستأجر في حالة امتناعه عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضي خمسة عشر يوماً على إخطاره بالوفاء".
6. تأخر اعتماد المخططات الهندسية لمشاريع البناء, والذي يسبب تأخير صدور فسوحات البناء, حيث تمر بأكثر من لجنة في الأمانات والبلديات.
7. اشتراط توفير موقف سيارة لكل 25 مترا بالنسبة للمكاتب التي تمثل غالية المباني على طريق الملك فهد وطريق العليا العام بينما في السابق كان النظام يشترط موقف سيارة لكل 50 مترا مما يرفع التكلفة، وفي حالة الرغبة في تنفيذ هذا الشرط رقم استحالته فإن المستثمر سيضطر إلى تعميق الحفريات لتوفير المواقف المطلوبة مما يجعله يصل إلى منبع المياه والتأثير على أساسات المباني، بالإضافة إلى زيادة التكلفة بنسبة عالية والتي سيتحملها أخيراً المواطن.
8. عدم الاستفادة من أموال المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والمؤسسة العامة للتقاعد بالاستثمار في تمويل الشركات السعودية التي تقوم ببناء المساكن للمواطنين وكذلك بناء المرافق الحكومية المعتمدة في المخططات وذلك لمساندة صندوق التنمية العقارية بالإضافة إلى أهمية تأسيس شركات خاصة للتمويل العقاري أو إنشاء بنك عقاري ودعمهما من الدولة.
9. قليل نسبة البناء المسموحة حيث تتجه التعليمات إلى أن تكون نسبة البناء 35 في المائة من مساحة الأرض بينما في السابق كانت النسبة 60 في المائة من مساحة الأرض، وهذا يرفع التكلفة ويزيد العبء على المواطنين الراغبين في التملك.
10. ارتفاع أسعار المواد المستخدمة في البناء بشكل باهظ وندرتها مما انعكس سلباً على عملية الإسكان.
11. عدم تحديث نظام الغيب الذي صدر عام 1953هـ ويحتاج إلى تجديد لمواكبة التطورات في السوق العقارية علاوة على أنه لا يطبق إلا على قطاع الإسكان فقط مما جعله المتضرر الوحيد.
12. قرارات وأنظمة البناء وشروط اعتماد المخططات غير سيادية لكونها تصدر من البلديات, ويستدعي الأمر إصدار نظام بناء متكامل يعرض على مجلس الشورى ويرفع للمقام السامي ويصدر به نظام يستطيع المستثمر من خلاله أن يرى شروط البناء واضحة غير تلك الاجتهادية التي تتفاوت من بلدية إلى أخرى, ويمنع الاجتهادات الفردية.
13. تأخر صدور نظام التمويل العقاري رغم حاجة القطاع العقاري الماسة إليه في الوقت الراهن نتيجة للنقص الشديد في عدد الوحدات السكنية المعروضة حيث بدأت تظهر بوادر أزمة سكنية خانقة.
14. نسبة ما يتم اقتطاعه من المخططات لزوم المرافق حسب النظام هو 33 في المائة في جميع المدن ما عدا الرياض فالنسبة ترفع اجتهاداً من الأمانة إلى 40 في المائة و 45 في المائة ودون أية مميزات للمستثمر (مثل منحه زيادة في الأدوار).
15. الشركات العقارية التي تملك الحكومة جزءا منها مثل الشركات العقارية السعودية والتي أنشئت من أجل تطوير أداء القطاع العقاري عن طريق المنافسة والبدء في بناء مساكن للبيع على المواطنين أصبحت تعمل على تطوير الأراضي وبيعها ولم تعمل على بنائها وتوفير السكن.
16. عدم البت في المرافق العامة وتركها للقطاع الخاص لكي يقوم ببنائها وتأجيرها على الدولة أو القطاع الخاص فيما يخص المدارس والمستوصفات الصحية وغيرها من المرافق الأخرى.
17. المواطن ذو الدخل البسيط لا يقدر على شراء أرض أو عقار، وكحل لهذا العائق فإن الحاجة ماسة إلى تأسيس شركة تقسيط عقارية تساعد على تمويل وتقسيط قيمة العقار إلى المشتري حسب دخله.
18. كبر مساحات قطع الأراضي المعتمدة جعل المعروض يفوق الدخل، حيث إن مساحات القطع السكنية من 600 إلى 900 متر مربع مساحات لا يقدر المواطن العادي على شرائها، ومن المناسب تجزئة القطع إلى 300 متر حسب رغبة المشتري حتى يتمكن من الشراء حسب ما يتوافر لديه من مال.
19. قصور التمويل وغياب التشريع وضعف البنى التحتية، مما يقلل الاستفادة من التجارب العالمية والعربية مجال الإسكان.
ثانيا: العوائق في مجال الاستثمار العقاري:
1. شروط هيئة سوق المال بتوفير جهات عدة للإشراف على إدارة الصندوق العقاري حمّل المساهمين نسبة عالية من المصاريف.
2. توقف نظام المساهمات بسبب شروط هيئة سوق المال التي رفعت نسبة ملكية رئيس المساهمة إلى 100 في المائة بدلا من 20 في المائة، وهي النسبة المعقولة والمقبولة لدى الجميع، وإضافة شروط أخرى حدت من نمو هذه المساهمات.
3. عدم وجود نطاق واضح للمدن صعب من اتخاذ قرار بالاستثمار.
4. فرض جميع الخدمات على المستثمرين دون التسريع بربط المخطط في الخطوط الرئيسية لتوفير الخدمة عند تسويق المخططات مع قيام الأمانات بوقف الاستفادة من الإنارة أثناء التسويق.
5. دخول أعداد كبيرة من المستثمرين حديثي العهد بالمهنة نتيجة لعدم تصنيف المكاتب العقارية، إضافة إلى عدم وجود رخص عمل خاصة بمهنة العقار للمسوقين جعل أعدادا كبيرة يعملون في السمسرة وإدارة العقارات دون سابق خبرة في هذا المجال، ما أوجد كثيرا من المشكلات بين المستثمرين والمشترين.
6. غياب الشركات العقارية المتخصصة في إدارة العقار والصيانة وعدم وجود العدد الكافي من الإخصائيين الأكفاء لتوليهم مناصب في مجالات الاستثمار العقاري يعوق الاستثمار لعدم وجود معاهد تدريب.
7. غموض وعدم تفعيل التشريعات والتنظيمات القانونية التي تحكم التعاملات العقارية التي داخل السوق له كبير الأثر في تحجيم انطلاقة عقارية.
8. على الرغم من صدور اللائحة الجديدة لتنظيم الصناديق العقارية، إلا أن بها الكثير من التعقيدات، حيث لا يستطيع أحد فتح صناديق استثمارية عقارية إلا بعد شروط وضوابط قد تكون صعبة التطبيق، والتي منها أن يكون ضمن مجلس إدارة الشركة المرخص لها عضوان خارجيان تكون لهما خبرة في إدارة المحافظ والأمور المصرفية والمالية البنكية، الأمر الذي شكّل صعوبة في إيجاد أشخاص مناسبين للقيام بهذه المهمة، نظرا لافتقار سوق الوظائف العامة إلى مثل هذه الوظيفة.
9. نتيجة للإجراءات الجديدة من هيئة سوق المال هناك عزوف من كثير من العقاريين في السعي للحصول على رخصة ممارسة للصناديق العقارية، في ظل وجود مساهمات مغلقة كما كانت في السابق تتم عن طريق عدد من العقاريين لجمع أموال فيما بينهم لشراء أرض أو بناء مشروع عقاري عليها.
10. عدم وجود هيئات خاصة ليس لها علاقة بالجهات الحكومية، بحيث تقدم النصح نظير مقابل مادي يتفق عليه من خلال تشجيع الهيئات التطوعية لحماية المساهمين والمستثمرين ومنع تعرضهم للتحايل والنصب والغش.
11. عدم وجود بورصة نظامية للعقارات تحدد أسعار الأراضي في المدن والمحافظات.