غلوبل هاوس: العقارات الخليجية تواجه صدمة تغيير المنهج بدافع من الأزمة
القبس الكويتية الجمعة 27 فبراير 2009 11:18 ص
غلوبل هاوس: قيمة المشاريع المؤجلة قد تصل إلى 620 مليار دولار
أصدرت شركة «غلوبل هاوس» البحرينية تقريرا عقاريا عن منطقة الخليج العربي. وقالت فيه إن الاعلام والثقة من أسباب هروب الاستثمارات من الأسواق العقارية الخليجية التي تشهد حالة تصحيحية قاسية.
ونص التقرير: بالغ الواصفون والمتتبعون لأسواق العقارات الخليجية بتأثيرات الأزمة المالية على القطاع، وساهموا بمساعدة الاعلام على زعزعة الثقة بالأسواق، ما أدى الى تعثر المشروعات بسبب غياب السيولة، وفقدان التمويل الذي يعتمد بصورة أكبر على المؤسسات المالية العالمية.
ونسي هؤلاء أن الحالة التي تمر بها الأسواق - على الرغم من قسوتها - ما هي الا تصحيح جذري لحالة غير طبيعية شابتها في السنوات الأربع الماضية، عندما صعدت الأسعار بنسب فلكية. ومن المتوقع أن تتعرض قلة من هذه الأسواق لضربة قوية مثل امارة دبي، لكنها ستعود رغم النقص الحاد في الطلب، الى سابق عهدها النشط، اذا ما استثنينا الأسعار، خلال العام الجاري ومنتصف العام المقبل على أبعد تقدير.
ونرى أن القدرة على التخارج من عقارات المضاربة بمختلف أنواعها أصبحت صعبة، أو أنها تحتاج الى وقت يرتبط بتحسن أوضاع السيولة في الأسواق والتخلص من حالة الركود، الأمر الذي يدفع باتجاه اعادة تصنيف نوعية العقار بما يخص الانتقاء الملائم للتطوير. ويعتقد التقرير بأن سوق العقارات في دول الخليج ستواجه صدمة تغيير المنهج، بدافع من الأزمة المالية، ما يؤثر على شكلها وطريقة صناعتها، وهو كله يصب في مصلحة المشترين العاديين، خصوصا أولئك الباحثين عن المسكن. وقال التقرير: مع أننا مع من يقولون بأن «العقار يمرض ولا يموت»، غير ان ما حدث سيكون درسا قاسيا للطمع ونفخ الأسعار، الذي اعترى طريقة العمل في السنوات القليلة الماضية. ويقودنا هذا الى التسليم بأن الشركات المطورة والمستثمرين لو كانوا يستهدفون الأرباح المعقولة، الى جانب التنمية، والذي يتجلى بالابتعاد عن المضاربة والاعتماد على الاستثمار طويل أو متوسط الأجل، لما وقعت في المشكلة. وعلى الرغم من أن كل سوق عقارية في دول الخليج يجب أن تخضع لأسس خاصة للحكم عليها، فان الجميع سيواجه انخفاضا بالأسعار وتباطؤا في التطوير مع تراجع عمليات الشراء للمضاربة. وبما أن الأسواق ستعود الى طبيعتها، ومع المد التصحيحي الذي سيطول كل أنواع العقارات، فإننا نتوقع هبوطا بالأسعار يتراوح بين 15% و40% خلال العام الجاري ومطلع العام المقبل، بحسب طبيعة كل سوق. وسيرتبط التباطؤ في النمو الاقتصادي في دول الخليج بهبوط أسعار النفط، وهو ما يؤكد أهمية الخروج من دائرة البترول الى القطاعات الأخرى، خصوصا ما يعرف بـ»الصناعات التحويلية» التي تقدم قيمة مضافة، وتوفر فرص العمل.
ومع ذلك كله، يعود الخليج إلى الاستنجاد بالحكومات مرة أخرى، حيث من المؤكد أن تساهم مشروعات البنية التحتية في دفع النمو وتحفيزه ولو جزئيا، خصوصا في الدول التي انتهجت موازنة توسعية لمجابهة الأزمة كما في السعودية، يضاف الى ذلك دخول صناديق الثروة السيادية التي ستحاول الاستحواذ على بعض الشركات مدفوعة بالتقييمات المنخفضة نسبيا.
ونحن نعتقد بأن ما حصل في أسواق الخليج – باستثناء دبي – حالة تصحيحية طبيعية، وان كانت قاسية بعض الشيء على المضاربين، بما يعني أنها عادت الى وضعها المناسب، في حين نتوقع أن يبدأ سوق دبي مرحلة التعافي خلال العام المقبل، لكن ذلك سيبقى مرهونا بقيام السلطات في الامارة بتقديم مزيد من الاجراءات الفورية والفعالة على أرض الواقع.
توجه السوق
من المعلوم أن للحكومات دورا كبيرا وفعالا في تحفيز وتحريك قطاع العقار من خلال مشروعات التنمية والبنية التحتية التي تُعد الذراع اليمنى لنجاح أي سوق.
والمستثمر الناجح هو الذي يستغل هذه الفترة عن طريق الاستفادة من المعروض العقاري وانتقاء الأفضل، ومقاومة الركود، فالعقارات المعروضة بالأسعار الحالية هي عقارات المضاربة، التي يمكن لها ان تتحول الى استثمار طويل الأمد، ثابت، مستقر، ذي عوائد مجزية.
وتعتبر الفترة المقبلة، (النصف الأول من العام الجاري)، المحك الحقيقي لشركات التطوير العقاري، بحيث يظهر الغث من السمين، وبالتالي فإن السوق قادرة على فرز المضارب عن المستثمر الذي يسعى الى تحقيق الأرباح بالتزامن مع المشاركة في التنمية المجتمعية. ويجتاح اقتصاد العالم اليوم اعصار الأزمة المالية، التي نلحظ أن تطوراتها المتسارعة جاءت بوتيرة غير طبيعية، كأن هناك من يستفيد من ذلك، في حين نجد أن الاعلام يساهم بشكل كبير في تضخيم المسألة.
ويذكرنا هذا بأزمة «الانترنت» في عام 2000، حين خلقت الشركات العاملة في انتاج الحواسيب والبرامج مشكلة، حينما أوهمت العالم بأن الحياة ستتوقف ان لم تتغير برامج التشغيل المسؤولة عن تسيير الأنظمة في مختلف المجالات، كالملاحة الجوية والمطارات وبرامج الشركات والحكومات وغيرها، لأن عدّاد هذه الحواسيب سيعود الى الصفر، كونها غير معرفه على الألفية الجديدة، ما حدا بالجميع إلى شراء البرامج والحواسيب الجديدة التي فاقت قيمتها مجموعة غير معرفة من تريليونات الدولارات. وبعد دخول العام الجديد، لم يحدث شيء، سوى أرباح فلكية لهذه الشركات. وفي الوقت الراهن نرى أن القدرة على التخارج من عقارات المضاربة، سواء كانت أراضي خاماً أو مباني تجارية أصبحت شبه مستحيلة، أو أنها تحتاج الى وقت طويل يرتبط بتحسن أوضاع السيولة في الأسواق أو الخروج من حالة الركود، الأمر الذي يدفع باتجاه اعادة تصنيف نوعية العقار بما يخص الانتقاء والملائم للتطوير. مما يعني أنه لو كانت الشركات المطورة والمستثمرون يستهدفون الأرباح الى جانب التنمية، والذي يتجلى بالابتعاد عن المضاربة والاعتماد على الاستثمار طويل أو متوسط الأجل، فانها لن تقع في هذه المعضلة.
تراجع الأسعار
وبما أن الأسواق ستعود الى طبيعتها، ومع المد التصحيحي الذي سيطاول كل أنواع العقارات، فاننا نتوقع هبوطا يتراوح بين 15% و40% خلال العام الجاري ومطلع العام المقبل، بحسب طبيعة كل سوق.
في حين قد ترتفع هذه النسبة لتتجاوز الـ50%، في مشروعات بعينها، وذلك بسبب حاجة أصحابها الماسة للمال، ولكن لا يمكن تعميم ذلك.
وتختلف نسبة الهبوط من سوق الى اخر، بالارتباط بحجم الارتفاع غير الطبيعي الذي لازمها في السنوات الأربع الأخيرة.
ونتوقع تراجع الأسعار في السعودية بنسبة تتراوح بين 20% و25% خصوصا في العقارات التجارية التي ستكون الأكثر تضررا، وهي النسبة ذاتها التي ستنخفض فيها العقارات القطرية. لكن هذه النسبة ستزيد الى ما بين 30% و40% في الامارات، وخصوصا في دبي، لتستمر بذلك وتيرة التراجع التي بدأتها في الربع الأخير من العام الماضي والتي وصلت وقتها الى 23%.
وكانت الأسعار زادت في دبي منذ مطلع عام 2007، بنسبة تجاوزت الـ80%، مما يؤكد ان كل الذي يحدث هو العودة الى الأوضاع الطبيعية.
وفي البحرين فان الأسعار، ستواصل هبوطها بنسبة تتراوح بين 15% و20%، وهي النسبة نفسها التي ستشهدها السوق الكويتية، وهما سوقان تعتمدان الى حد كبير على امكانات المستثمرين المحليين، سواء من البنوك والمؤسسات المالية، أو الأفراد. وستظل السوق العُمانية الأقل عرضة لتراجع الأسعار، كونها لم تتضخم أصلا، وبقيت عند حدودها الدنيا قياسا ببقية أسواق الخليج، لذا فهي ستهبط بما نسبته 10% كحد أقصى.
وعلى رغم هبوط أسعار العقارات، فان تحركات الأسواق تشير الى مواصلة صعود كلفة ايجارات المساكن خلال العام الجاري بنسبة متفاوتة، تشبه حركة الأسعار ولكن بصورة معكوسة، حيث تأتي دبي في ذيل القائمة.
ويتوقع أن ترتفع أسعار ايجارات المساكن في السعودية العام الجاري 18%، وهي النسبة نفسها التي ارتفعت بها في عام 2008، كما سيطاول الارتفاع أسعار ايجارات المساكن في أبوظبي بنسبة تتراوح بين 10% و15%، وفي البحرين وقطر 10%، وسلطنة عُمان 7%. ومن المعلوم أن الحكومات تتدخل (نسبيا) في هذه النسبة، مع اضطرار الساكنين للبقاء وطمع الملاك.
أما في دبي، فسترتفع الايجارات بنسبة محدودة لا تزيد على 5%، وذلك بعد أن كانت سجلت ارتفاعا قدره 15% في عام 2008، ويعود ذلك الى تراجع عدد الأجانب الذين سيحصلون على اقامة في الامارة خلال العام الجاري قياسا بالأعوام السابقة. وتلعب الصناديق السيادية المحلية دورا في ذلك، فهي ستتولى قيادة أسواقها العقارية، لأن السيولة تمنحها القدرة، فضلا عن المصلحة الوطنية التي تحتم عليها دعم النمو.
الغربيون يهجرون عقاراتهم
يبدي المستثمرون الغربيون فتورا حيال أسواق العقارات الخليجية تاركين المشهد للأثرياء المحليين، على الأقل الى حين تحسن أوضاع الائتمان العالمية أو الى عودة الأسواق الى منطقية التنبؤ.
ففي دبي وأبوظبي والكويت، يتسيد المستثمرون المحليون ثانية السوق العقارية، في وقت يعيد فيه مشترو العقارات الأوروبيون والأميركيون المحرومون من الائتمان تركيز جهودهم على مناطق أخرى يرونها أرخص وأكثر تنافسية.
ونظرا للأوضاع الاقتصادية الحالية تحتاج المؤسسات الأميركية والأوروبية الى كثير من الاقناع لانفاق المال في الخليج.
وقبيل أزمة الائتمان كان مشترو العقارات الأجانب يحرزون تقدما جيدا في أسواق العقارات الخليجية الناشئة، لكن ميزان القوة مال مجددا الى النخب المحلية وثروتها الضخمة. وتشير البيانات الى ان أقل من خُمس المشتريات العقارية في دبي منذ مطلع عام 2008 كانت لمستثمرين أوروبيين وأميركيين.
تعطل المشاريع وتسريح العمالة
من المتوقع ان تكون قيمة المشاريع الملغاة في المنطقة أكثر من 150 مليار دولار، معظمها لشركات كبيرة، منها 100 مليار في دبي وحدها. لكن هذا الرقم يرتفع الى نحو 620 مليار دولار عند احتساب قيمة المشاريع المؤجلة، تستحوذ الامارات على الحصة الأكبر بواقع 582 مليارا، في حين تقل الأرقام بكثير في بقية دول الخليج، التي لم تكن بمستوى شفافية الامارات في اعلان الأرقام.
لكن المجلس الاستشاري لامارة دبي قال ان عدد الوحدات العقارية الجديدة التي ستدخل الى الأسواق في عام 2009 سيصل الى 34 ألف وحدة، مقارنة بـ28 ألف وحدة دخلت السوق في عام 2008، مما يعني ان هناك جانبا مازال مشرقا.
الى ذلك، قدرت مصادر اقتصادية ان تكون الشركات الخليجية استغنت منذ سبتمبر الماضي عن أكثر من 45 ألف موظف (معظمهم من الآسيويين)، متوقعة ارتفاع العدد الى 120 ألفا خلال هذا العام، وذلك بسبب الغاء وتأجيل مشاريع في المنطقة التي تحولت في السنوات القليلة الماضية، الى مركز جذب عالمي لأعداد كبيرة من العاملين الأجانب.
|