[دكتور أسهم]

بصراحة هناك تقارير متزايدة للاهتمام بالعقار والهدف ليس العقار فقط كما فهمه البعض
الهدف من الرهن العقاري والتثمين العقاري يا إخوة البنوك والتي يتحلق بعيدا وعلى ضوئها سيحلق المؤشر والله اعلم
******************************************
على العموم هذا تقرير رائع نشر اليوم في جريد الرياض
**********************************************
المهندس عبدالهادي الرشيدي: «عقارات» تطرح 6 مشاريع باستثمار 6 مليارات ريال.. وتعرض تجربتها في توطين المساكن
الرياض السعودية الاحد 14 يونيو 2009 8:40 ص




شدد على أن شركته ماضية في توسيع آفاق التطوير العقاري ليشمل إقامة مجمعات سكنية خلال مشاركتها في المعرض

قال عقاري سعودي إن السوق العقاري تشهد تراجعاً في الطلب على الوحدات السكنية المطروحة للإيجار، مشيراً إلى أن السوق خرج من حالة الترقب والانتظار نتيجة لتوقع رفع الأسعار ما أدى إلى تراجع السعر إلى قيمته السوقية، نظراً لوقف الطلب عند رقم معين أو تراجعه تراجعاً طفيفاً مما شكل عائقاً لدى الملاك والمطورين نتيجة لاحتياجهم للسيولة التي تراجعت هي الأخرى بسبب الأزمة العالمية. كما شهدت السوق كذلك، تراجعاً في مؤشرات التضخم خلال الفترة الحالية، وهو ما تسبب في ضغوط على ملاك العقارات في البلاد لخفض أسعار الإيجارات.

وبين المدير التنفيذي لشركة عقارات المهندس عبدالهادي الرشيدي - إحدى شركات عمر قاسم العيسائي - أنه مع نهاية العام الجاري سيشهد السوق انطلاقة غير مسبوقة لتعويض الفارق الذي شهدته فترة الترقب مع بداية الربع الثاني من العام الجاري. وتوقع أن تنخفض الإيجارات بنسبة تصل إلى 20% خلال النصف الثاني للعام الجاري، وذلك لحاجة الكثير من ملاك العقارات إلى السيولة في الفترة المقبلة، بعد تأثر عدد من مستثمري العقار بالأزمة المالية.

وتطرق المدير التنفيذي لشركة عقارات المهندس عبدالهادي الرشيدي إلى عدة موضوعات تخص القطاع العقاري في المملكة، وكان الحوار التالي:


- تدخل شركة عقارات للتطوير والتنمية لأول مرة في هذا الحدث العقاري العالمي.. ماذا سيجد زوار معرض سيتي سكيب السعودية في جناح الشركة؟

- مشاركتنا في معرض ومؤتمر سيتي سكيب جدة كراع وعارض، تأتي في إطار تعزيز التواصل مع المنشآت الاستثمارية، وعرض منتجات الشركة للمستفيد النهائي، وسوف يشهد جناح الشركة بأذن الله طرح ستة مشاريع تملكها وتطورها الشركة؛ عبارة عن ستة مخططات سكنية وتجارية باستثمار يزيد عن 6 مليار ريال سعودي (1.6 مليار دولار)، إضافة إلى عدد من المشاريع الأخرى تحت التطوير، أو في طريقها لمباشرة التطوير.

بالإضافة إلى عرض تجربة الشركة الرائدة في تطوير مخطط منح ولي العهد في مكة المكرمة على مساحة 3.5 مليون متر مربع، الذي تملكه أمانة العاصمة ، ويضم 2455 قطعة سكنية، بمتوسط مساحة 600متر مربع لكل قطعة.

كما أن الشركة سوف تعرض توجهاتها الجديدة التي تركز على الأخذ بمفهوم التطوير الشامل، الذي يستهدف أقامة تجمعات سكنية، تضم كافة الخدمات والمرافق، حيث أننا في شركة عقارات، نتميز بأن جميع مخططاتنا مملوكة للشركة، وبالتالي فأنه من السهل المضي في هذا النهج، الذي يخدم الاقتصاد ويحقق الحاجة للطلب العام على المساكن.

- ما المشاريع الأخرى التي ستطرح في المعرض؟

كما أسلفت فإن شركة عقارات ستطرح بإذن الله ستة مشاريع، وهذه المشاريع هي: "ربوة مكة" الذي يقع غرب الإسكان العام – الرصيفة حي الملك فهد وتبلغ مساحة مليون متر مربع وهو متنوع البناء (سكني وتجاري) ويضم 850 قطعة ويبلغ متوسط مساحة القطعة 650 متراً مربعاً، وتتوفر فيه جميع الخدمات والمرافق، فيما تبلغ مساحة المخطط الثاني "درة الشرائع" الذي يقع في منطقة الشرائع في حي الشرائع 4 امتداد شارع عمر قاضي 725 ألف متر مربع، بينما تبلغ عدد القطع 900 قطعة، وتقدر مساحة كل قطعة بنحو 400 متر مربع، وهي تبني على هيئة دورين وملحق شاملة المرافق والخدمات.

أما المخطط الثالث "العيون" فتبلغ مساحته مليون متر مربع ويقع في شمال شرق جدة (شرق الحرمين) ويتم بناؤه على هيئة عمائر سكنية شاملة المرافق والخدمات، ويحتوي على 850 قطعة تبلغ مساحة القطعة الواحدة 650 متر مربع، وتبلغ مساحة المخطط الرابع "الأقصى" 700 ألف متر مربع ويقع في شمال شرق جدة (شرق الحرمين)، ويضم 650 قطعة كل قطعة تبلغ مساحتها 700 متر مربع، وشامل الخدمات والمرافق، ويأتي المخطط الخامس الذي تبلغ مساحته 150 ألف متر ويشتمل على 52 قطعة، وتبلغ مساحة كل قطعة 2000 متر مربع ويقع عن تقاطع طريق الملك فيصل، 120 متر مع الكورنيش الجنوبي، ويستخدم كمستودعات وهو صناعي خفيف وذات ارتفاعات مفتوحة ويوجد به مرفق حكومي، إضافة إلى أنه شامل جميع المرافق والخدمات.

في حين أن المخطط السادس الذي سيطرح خلال المعرض، هو مخطط (الواحة 3) بجدة الذي يضم 140 قطعة، على مساحة تزيد عن 200 ألف متر مربع، مخصصة لبناء العمائر، وتضم كافة الخدمات والمرافق.

عن طرح ستة مشاريع مخططات سكنية وتجارية خلال مشاركتها في معرض سيتي سكيب السعودية باستثمار يزيد عن 6 مليار ريال سعودي. (1.6 مليار دولار)، إضافة إلى عدد من المشاريع الأخرى تحت التطوير، أو في طريقها لمباشرة التطوير.

- ما رؤيتكم للسوق العقاري في المملكة في الوقت الحالي؟

السوق العقاري تشهد تراجعاً في الطلب على الوحدات السكنية المطروحة للإيجار أو البيع. وخرج السوق من حالة الترقب والانتظار نتيجة لتوقع رفع الأسعار ما أدى إلى تراجع السعر إلى قيمته السوقية، نظراً لوقف الطلب عند رقم معين أو تراجعه تراجعاً طفيفاً ما شكل عائقاً لدى المالك والمطورين نتيجة لاحتياجهم للسيولة التي تراجعت هي الأخرى بسبب الأزمة العالمية. كما شهدت السوق كذلك، تراجعاً في مؤشرات التضخم خلال الفترة الحالية، وهو ما تسبب في ضغوط على ملاك العقارات في البلاد لخفض أسعار الإيجارات.

- ومتى يعاود السوق إلى نشاطه وحركته؟

مع نهاية العام الجاري سيشهد السوق انطلاقة غير مسبوقة لتعويض الفارق الذي شهدته فترة الترقب مع بداية الربع الثاني من العام الجاري. وعلى الرغم من وجود الكثير من الوحدات العقارية، خاصة الشقق السكنية، مطروحة للإيجار إلا أن المبالغة في أسعارها تسببت بعزوف المستأجرين منها، بالإضافة إلى فتح نوافذ عمل جديدة في مناطق غير المدن الرئيسية، مما قد يساعد على انخفاض الهجرة إلى تلك المدن.

وأتوقع أن تنخفض الإيجارات بنسبة تصل إلى 20 في المائة خلال النصف الثاني للعام الجاري، وذلك لحاجة الكثير من ملاك العقارات إلى السيولة في الفترة المقبلة، بعد تأثر عدد من مستثمري العقار بالأزمة المالية، وبالتالي فإن وجود السيولة أمر ضروري والمبالغة في رفع الإيجارات لن تساعد المستثمرين على استثمار عقاراتهم المعروضة والمطروحة للإيجار.

- هذا يعني أن الطلب غير موجود.

الطلب موجود، خاصة على الوحدات العقارية المطروحة للتمليك، إلا أن رفع الأسعار خلال الفترة الماضية نتيجة التضخم لم يساعد على تلبية الطلب، ودفع المستأجرين للتوجه إلى المباني والشقق ذات العمر المتوسط المتراوح بين 4 إلى 8 سنوات، والعمل على تجديد تلك العقارات والسكن فيها، مما أدى إلى ارتفاع أسعار تلك الوحدات لتصيبها هي الأخرى عدوى التضخم، والوصول إلى نتيجة تضخم قياسي.

- ما العوامل التي تؤثر في الاستثمارات العقارية؟

العوامل المتوافرة ومدى تأثير كل عامل من تلك العوامل سواء بالسلب أو بالإيجاب هي: إقرار أنظمة وضوابط مهمة للقطاع العقاري، وأهمها نظام الرهن العقاري، ورخص المواد الخام التي تدخل في تشييد المشاريع العقارية، وارتفاع الطلب الداخلي على مشاريع الإسكان والمشاريع التجارية، ورخص قيمة العقارات في السعودية، ودخول شركات كثيرة للرهن العقاري التي ستوفر منتجات جذابة لتمويل العقارات وبأفضل العروض. وانهيار صندوق الرهن العقاري الأمريكي وكثير من الصناديق العقارية والاستثمارية جعل هناك فراغا وحاجة لتوفير بدائل لها، حيث إن كثيرا من الاستثمارات العالمية الحكومية والخاصة التي كانت تستثمر فيها ستبحث عن بدائل في أسواق جديدة، ومن أهمها السوق العقارية الخليجية بشكل عام والسعودية بشكل خاص. ومن وجهة نظري فإن جميع العوامل السابقة تنبئ عن طفرة مشاريع عقارية قادمة ستؤدي إلى انتعاش كبير لقطاع الاستثمار العقاري، وأن التخوف السائد وقتي فقط.

- ما دور الشروط الواجب توافرها في ممارسة النشاط العقاري، وخصوصا المكاتب العقارية؟ وهل ساهمت سهولة الشروط في انتشارها من دون ضوابط؟

لا توجد شروط صعبة أو معقدة في فتح مكتب عقاري أو مزاولة هذا النشاط المهم هو الآلية لإدارة هذا المكتب أو المؤسسة العقارية فإن المجال مفتوح للعمل في العقار، ولكن هناك البعض استغل هذه الشروط السهلة في عدم صدق تعامله والتزامه وتهربه من بعض المسؤوليات مما سبب انعدام الثقة لدى المتعاملين مع هذه المكاتب.

- ماذا عن أسعار الأراضي؟

أسعار الأراضي هادئة اليوم وتعتبر مشجعة للشراء واستثمارها في طرح المنتجات العقارية الأسهل، التي تتضمن فيللا سكنية أو مباني تحتوى على شقق ومحال تجارية، خاصة في ظل ازدياد المنشآت الصغيرة التي تعتمد على تلك الأنواع من العقارات، وفي ظل ازدياد النمو السكاني في المدن الرئيسية، بالإضافة إلى الاهتمام الكبير من قبل شريحة واسعة من المجتمع السعودي لتوفير استثمارات آمنه طويلة الأجل كالعقارات بمختلف أنواعها.

- وماذا عن اقبال المواطنين على الشقق الصغيرة؟

ثقافة المنزل الكبير قد تغيرت لدى المجتمع السعودي، مع وجود بدائل، حيث كان الطلب يتمركز حول المنزل الكبير الذي يحتوي على المجلس وغرف الطعام الواسعة، وذلك لاستقبال الضيوف كنوع من العادات السعودية، إلا أنه في الوقت الحالي زاد التركيز على عدد غرف النوم وعلى موقف للسيارة، في ظل وجود بدائل لاستقبال الضيوف كالاستراحات والخيام، والمطاعم الكبيرة. كما أن السوق بحاجة إلى شقق سكنية كثيرة لعودة الحركة العقارية، بعدما سجلت هدوءا نسبيا مع دخول الربع الأخير من العام الماضي وشهر يناير الماضي، وللعلم فان الطلبات تزداد في المناطق الجديدة كشمال العاصمة السعودية الرياض، والمناطق القريبة من الكورنيش في جدة والمنطقة الشرقية، بالإضافة إلى الأحياء التي على الأطراف في ظل الازدحام الذي تشهده المدن السعودية الرئيسية مع وجود إصلاحات عديدة للطرق السريعة فيها.

- برأيك... هناك فرص في القطاع العقاري السعودي للاستثمار؟

القطاع العقاري السعودي يتوفر فيه حالياً فرص كبيرة خصوصاً عقب الأزمة المالية العالمية حيث أن قطاع الإسكان السعودي يأتي في المركز الأول من حيث الفرص الاستثمارية، والقطاع التجاري العقاري تأثر بالأزمة المالية العالمية مما جعل الكثير من المستثمرين فيه يعيدون النظر في تلك الاستثمارات أو يغيرون نشاطهم.

- ... وماذا عن الصناديق الاستثمارية وطرحها؟

طرح الصناديق الاستثمارية وتنظيمها في الوقت الحالي جاء بهدف تنظيم المساهمات العقارية التي كانت تشهد تلاعب وتعثر في السنوات الماضية، إضافة إلى الاستفادة من وضع السوق العقارية، واقتناص الفرص المتاحة فيه في ظل انخفاض أسعار مواد البناء من حديد واسمنت وغيره بشكل عام. وأصبحت هذه الصناديق تأخذ حيزاً كبيراً من اهتمام المستثمرين العقاريين في المملكة خصوصاً وأنها تعمل من خلال تنظيمات وتشريعات جيدة تحفظ حقوق جميع الأطراف. كما أن إشراف هيئة السوق المالية على تلك الصناديق سيعطيها قوة وجذب للكثير من المستثمرين والمساهمين لأنها ستعمل وفق أنظمة محددة ولوائح خاصة بتلك الصناديق العقارية، والسوق يستطيع أن يستوعب اكبر عدد من تلك الصناديق الاستثمارية خصوصاً وان هناك قطاعات عقارية لازالت بحاجة إلى مشاريع كبيرة من أهمها قطاع الإسكان الذي يحتاج إلى رؤؤس أموال كبيرة، ويعتبر من أكثر القطاعات التي يزداد فيها الطلب المتواصل ومن المتوقع أن يتزايد بشكل مطرد خلال السنوات المقبلة.

- برأيك... هل الاستثمار في الشقق السكنية مجدٍ إلى حد ما؟

الشقق السكنية تعاني من نقص كبير تسبب في رفع الأسعار وزيادة التضخم وتحكم البعض في السوق. والوقت الآن مناسب جدا للاستثمار في هذا القطاع. والفرصة مواتية خلال العامين المقبلين إلى زيادة الاستثمار العقاري الذي عرف عنه النسب الثابتة من العوائد سنويا، حيث يوفر العقار أرباحا سنوية بنسب تتراوح ما بين 8 إلى 15 في المائة، وهو معقول لاسترداد رأس المال على مدى متوسط يقدر بعشر سنوات. وللعلم فانه مع قلة وجود الفنادق ذات المستوى العالي التي توجه لها المستثمرون، فإن خيار الشقق السكنية المفروشة بات يحقق الرغبات في إيجاد بديل لتلك الفنادق التي بدت تزدحم بالنزلاء نتيجة الطفرة التجارية التي عاشتها البلاد خلال الفترة الماضية، مما دفع الكثير من المستثمرين إلى بناء المزيد من تلك الفنادق. وتملك الشقق السكنية يعتبر أفضل خيار في الوقت الحالي، خاصة مع دخول خطوط الموضة في التصاميم الداخلية التي يرغب فيها الكثير من المستهلكين الذين هم من فئة الشباب، حيث يسعون إلى تصميم شققهم السكنية على التصاميم الحديثة أو ما يعرف ب«مودرن»، الأمر الذي لا يستطيع أن يفعله في الشقق السكنية المستأجر لرفض المالك إحداث أي تغير كبير في عقاراته.

- بالنسبة للتطوير العقاري... والمناطق السكنية مكتملة الخدمات؟

المناطق السكنية مكتملة الخدمات حافظت على سعرها، إذ لم ترتفع أسعارها بنسب بسيطة، وذلك عطفاً على الحاجة السكنية بشكل عام، في حين أن المناطق البعيدة عن السكان تأثرت لأن الطلب انخفض عليها.

وهدوء السوق أو ركودها هو انخفاض غير معلن، كما حدث في الأراضي، كما أن الحاجة السكنية هي ميزان عمليات الانخفاض والارتفاع في السوق العقارية. والسوق العقارية مستقرة الاستقرار المطمئن، والترقب الذي شهده كان للمنتجات العقارية التي ارتفعت دون مبررات حقيقة. وتشير التوقعات أن يستمر الترقب حتى يفعل نظام الرهن العقاري الذي سيكون بمثابة الروح للسوق العقارية بشكل عام، ويتوقع أن تزيد القدرة على شراء المنازل عندما يطيل المقرضون فترة السداد وعندما يبدأ المطورون العقاريون التركيز على الأسر ذات الدخل المتوسط، في الوقت الذي لا تزال المشاريع في طور التنفيذ.

- تتوقع ارتفاع الأسعار خلال الفترة المقبلة؟

أتوقع أن يبلغ ارتفاع الأسعار خلال العام الجاري نحو 25 في المائة، رغم حالة الترقب التي لم تسهم في أي انخفاض في مستوى الأسعار إلا في بعض المخططات الواقعة على أطراف المدن والتي لم تصل إليها الخدمات منذ فترة كبيرة مضت.

وعلى الرغم من ذلك إلا أن السوق العقارية شهدت خلال الفترة الأخيرة تنفيذ وإبرام عدة صفقات على مستويات كبيرة على الرغم من أن العمليات المنفذة وغيرها تسير بحركة بطيئة وأن نسب التنفيذ تعد متدنية مقارنة بالأعوام الثلاثة الماضية ولكنها لم تصل بعد إلى حالة الركود الكلي، وإنما قد تسببت نوعاً ما في خلق حالة من التباطؤ في نمو السوق العقارية، كما أن العمليات المنفذة كانت غالبيتها على العمائر السكنية التي باتت تشهد أعلى نسبة للطلب في العقارات.

- هل ارتفاع عدد تراخيص المباني يؤدي على تراجع أسعار العقارات؟

فعلاً ارتفع عدد تراخيص المباني السكنية والتجارية للقطاعين العام والخاص التي تم استخراجها للبدء في عملية البناء خلال الربع الأول من 2009 في المملكة بنسبة 213.6 في المائة وتوقعت مؤسسة النقد العربي السعودي تراجع زخم ارتفاع الإيجارات السكنية نتيجة للتوسع في إنشاء المباني السكنية من قبل القطاعين الحكومي والخاص. كما توقعت انخفاض تكلفة البناء نتيجة لانخفاض مدخلاته كالحديد والأسمنت اللذين سجلت أسعارهما تراجعا ملحوظاً خلال الفترة الماضية.

- هل تتوقعون انخفاض الإيجارات في الفترة الحالية؟

أتوقع أن تنخفض الإيجارات بنسبة تصل إلى 20 في المائة في منتصف الربع الأخير من 2009، وذلك لحاجة الكثير من ملاك العقارات إلى السيولة في الفترة المقبلة، بعد تأثر عدد من مستثمري العقار بالأزمة المالية، وبالتالي فان وجود السيولة أمر ضروري والمبالغة في رفع الإيجارات لن تساعد المستثمرين على استثمار عقاراتهم المعروضة والمطروحة للإيجار. وتتراوح أسعار الإيجار للشقق الجديدة ذات الحجم المتوسط، والمطروحة في العاصمة السعودية الرياض ما بين 30 و50 ألف ريال في حين تقل مثيلاتها في مدينة جدة غرب السعودية فتوجد بسعر يتراوح ما بين 25 و45 ألف ريال، وفي المنطقة الشرقية تقل الأسعار عن الرياض وجدة، حيث يراوح سعر الشقة متوسطة الحجم بين 20 و35 ألف ريال.

وتعتبر السعودية من أعلى معدلات النمو السكاني،حيث يصل إلى نحو 8 في المائة تقريباً (3 في المائة نمو طبيعي، و5 في المائة هجرة من الريف إلى المدينة)، هذا إضافة إلى أنها من أعلى معدلات تكوين الأسر، ما يستوجب طلب المزيد من الوحدات السكنية لإيواء تلك الأسر الجديدة، كما أن الأزمة الاقتصادية العالمية ساعدت على أعادة التداول في السوق العقاري، الذي يعتبر الملاذ الآمن لرؤوس الأموال السعودية.

- بدأ الاهتمام مؤخراً بتثمين العقاري... هل تشرح لنا ما أهميته؟

تعد عملية التثمين العقاري من أهم النقاط في العملية العقارية ولكن ممارسة عملية التثمين من جهات غير متخصصة يلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية مما يضعف من السوق العقاري ذلك نتيجة إعطاء السلعة العقارية إثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي وبروز العشوائيات في تحديد القيمة ويمكن وضع تعريف للخبير المثمن بما انه. هو الشخص صاحب الموهبة الشخصية والدراية العلمية والفنية لتناول الأموال على اختلافها بالتقييم الفني وما يترتب على ذلك من تقييم مادي ومعنوي ووضع أسس تسويقها لراغبيها في إطار من الأمانة والشرف دون غش أو خداع وفقا لما نص عليه الشرع ولقانون.

وواقع عملية التثمين العقاري تتمثل في ممارسة كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل ومع كبر حجم السوق العقاري لم يواكب ذلك الاهتمام بعملية التثمين ولكن تركت للاجتهاد والتقدير الشخصي، إضافة إلى غياب جهات الرقابة على عملية التثمين سواء من وزارة التجارة أو الغرفة التجارية.

وهناك عوامل عديدة تؤثر في قيمة العقار عند تثمينه من أهمها عقود الإيجار والتراخيص والحدود المشتركة بين أرضين وشروط الملكية وقوانين البناء والإسكان والتشريعات الخاصة بالاستثمار وموقع العقار من حيث الاتجاه الجغرافي والنشاط (تجاري- سكني) وتوافر الخدمات من مرافق صحية وتعليمية وتجارية ومستوى السكان بالنسبة للأحياء السكنية.