المقال
الرهن العقاري.. هل الوقت مناسب لإصداره؟
عبدا لرحمن بن ناصر الخريف
قرار مجلس الوزراء الصادر مؤخراً بالموافقة على التوصيات ال (18) المقترحة من الهيئة الاستشارية للمجلس الاقتصادي الأعلى تضمن أهمية الإسراع بإقرار نظام الرهن العقاري للمساهمة في حل مشكلة السكن، ويمثل إقرار نظام الرهن العقاري نقلة نوعية كبيرة في التعاملات التجارية لكافة شرائح المجتمع ووضع تنظيم واضح لتعاملات تتم حاليا بابتداع أساليب غير مأمونة لا تستند الى نظام يحكم تلك التعاملات، وإذا كنا نرى بأن هذا النظام قد تأخر صدوره وان هناك أهمية للإسراع في إقراره، فان التطورات الجديدة المحلية والدولية تتطلب المزيد من الدراسة والتدقيق في تبعات إقرار النظام والمخاطر المحتملة له على المجتمع بسبب الاندفاع المتوقع تجاهه، وان لا تقتصر دراساتنا - كالعادة - على التنظير لتمرير القرار للتخلص من المطالبات بسرعة صدوره ليتم تحويل أراضي المخططات الى سيولة نقدية هائلة!.
فأسعار العقار ليست بالقاع وإنما في قمة وبشكل مبالغ فيه لايتناسب مع مستوى دخول المواطنين للمستهدفين من الرهن والذين يعانون من استمرار ارتفاع تكلفة المعيشة (خلاف السكن)! فالرهن العقاري سيحدث سلسلة حلقات مترابطة لتوفير تلك الأموال! فالبنوك ستمول الأفراد والشركات من أموال غيرها بضمان الرهن وستصبح هناك عدة جهات مقترضة للأموال بناء على ضمانات وهكذا..
وكل جهة تعتمد على الضمانات التي لديها في التوسع بالاقتراض وفي حال حدوث خلل في احدها ستنشأ المشكلة لتشمل كافة الأطراف! لأننا نتمادى في التجاوزات حتى تحدث أزمة (وهو أمر طبيعي حدث بأمريكا فتسبب في أزمة الرهن) كما يجب أن لانستبعد مستقبلا أن نرى "رؤية عليا" لمعالجة الوضع حتى "لا ينام المواطن بالشارع" لتنهي فاعلية الرهن!
إن نجاح النظام لمعالجة أزمة السكن او لتنظيم التعاملات التجارية الحالية يعتمد على نجاحنا في تهيئة الأجواء المناسبة لذلك، فقد يكون نظام الرهن العقاري هو القرار المناسب لازمة السكن ولكن يجب أن نتأكد انه ليس في الوقت الخاطئ (حاليا نعاني من التضخم والرهن سيزيد من ضخ السيولة) او أن هناك متطلبات يجب استيفاءها قبل إقرار النظام كتعديل الفائدة المركبة (وهو المهم) لتقليلها واختصار مدة السداد! كما يجب علينا عدم الإفراط بالتفاؤل بان هذا النظام سيحل مشكلة السكن! لان هناك تضخم حدث وسيحدث للعقارات بسبب ذلك وسرعان ماستنكشف الحقائق عند التطبيق! فالجهات الممولة وأصحاب العقارات والشركات الكبرى التي تحتاج للتمويل هم فقط من سيستفيد من النظام، أما من استهدف بإصدار النظام فستكون أسعار العقارات والشروط والفوائد المركبة عائقا كبيرا أمام تحقيق الطموحات بامتلاك مسكن! ولنا في برنامج "مساكن" عبرة!! فالفلل السكنية الجديدة متوفرة والمخاطرة متدنية لكون الراتب حاليا والتقاعد غدا مضمون، والمسكن بحكم المرهون ومع ذلك لم يحقق البرنامج النجاح المأمول بسبب ارتفاع الفائدة على الرغم من انها اقل نوعا ما من البنوك!
إن الرهن العقاري نظام معمول به في معظم دول العالم وجهاتنا التشريعية ستدرس النظام لتلافي المخاطر التي وقعت فيها بعض الدول، إلا أن هناك مخاطر لاتتعلق بالنظام ومواده، وإنما بالمجتمع الذي سيطبق به النظام، فالنظام سيقر وأسعار العقارات متضخمة جدا وفي ظل تطبيق الفائدة المركبة (المجحفة بحق المقترضين الأفراد باحتساب فوائد على مبالغ سبق سدادها) والتي نتميز بها دون غيرنا، ولذلك قد يتسبب ذلك في أزمة كبيرة لكامل مكونات الاقتصاد! فالقرض الذي سيحصل عليه المواطن بضمان الرهن سيصبح كبير (الغالبية موظف حكومي او خاص) أي سيتطلب سنوات طويلة للسداد قد تتجاوز ال(25) سنة، أي إن الفائدة ستصل الى (100) حسب المطبق لدينا! مع الأخذ في الاعتبار بان الممول (بنك او شركة) سيعيد تقدير القيمة المعقولة للعقار الذي سيرهنه (بسبب معرفته بتضخم السعر) وسيستقطع منه أيضا إجمالي الفائدة حتى تغطي قيمة العقار قيمة القرض وفوائده!.
ولذلك قد تحدث أزمة رهن عقاري لدينا إذا انخفضت أسعار العقارات الى مستوياتها المعقولة! والتي ستجبر البعض على التوقف عن السداد بعد سنوات لعدم وجود جدوى اقتصادية من استكمال سداد كامل قيمة القرض بفوائده! فمثلا قيمة شراء فله سكنية سعرها النقدي مع إقرار الرهن العقاري (مليون) ريال ستصبح مع الفائدة ب (1.8) مليون ريال خلال (20) عاما أي بقسط شهري (7500) ريال وينطبق الأمر على رهن الأراضي وتمويل البناء المرتفع التكاليف حاليا! فكم معدلات الرواتب لمعظم المقترضين للتمكن من سداد قرض طيلة تلك المدة وبدون المرور بأزمة تعيق مواصلة السداد؟
فنظام الفائدة المركبة الذي تتبعه البنوك وشركات التقسيط والعقار أصبح أمرا واجب التعديل لكي نستفيد من نظام الرهن العقاري وليتفق مع ماهو مطبق في الدول الأخرى، كما إن الوعي بخطورة الرهن العقاري غير متوفر بمجتمعاتنا، فقد تظهر مغامرات غير محسوبة يدفع ثمنها الأبناء! فمن نجا من خسارة الأسهم قد يقع ضحية الرهن فيخسر ماله وسكنه! لتتحول المشكلة من فردية الى مجتمع بكامله!
إن التشخيص الحالي لأزمة السكن يتمثل في وجود أراض سكنية شاسعة مملوكة للبعض وأسعارها تجاوزت الأسعار المعقولة للسكن او للاستثمار ولدينا مواطن بحاجة للأرض ولكنه يفتقد للمال المتوفر لدى بنوكنا بأرصدة عالية تمثل عبئاً استثماريا عليها! وارتفاع أسعار الإيجارات يزيد من الضغط للقبول بتلك الأسعار لشراء تلك الأراضي بأموال البنوك! فالارتفاع الحالي للأراضي ليس بسبب ارتفاع صفقات الشراء من مواطنين للسكن بل مضاربات أراضي (الوجه الآخر للأسهم) وتحول الأمر أخيرا الى تدوير فأصبح معظمنا لا يستطيع شراء قطعة ارض صغيرة للبناء عليها، فوقعنا في مأزق بين سعر الأرض المبالغ فيه والإيجار المرتفع والدخل المنخفض (انخفاض القوة الشرائية للرواتب).
وبدلا من دراسة المشكلة على حقيقتها بهدف الحد من ارتفاع أسعار الأراضي قمنا باتخاذ خطوات ساهمت في رفع اكبر لأسعارها، فشجعنا تأسيس شركات عقارية برأسمال عيني (قيمة تقديرية لمخططات) فتم تجفيف الأراضي القريبة المتاحة للبيع ولم تبن تلك المخططات! كما لوحنا بدراسة الرهن العقاري الذي تسبب في تمسك أصحاب العقارات بأراضيهم ورفع أسعارها (اعتبر كمحفز)، وضغطنا على من تمت الموافقة على إقراضه من الصندوق العقاري بشراء الأرض وإلا ستلغى الموافقة بعد سنتين! ولم نخفض المساحة لشقق التمليك ولم نطور أراضي المنح ليتم البناء عليها بل تجاهلنا النظر في تعديل الفائدة المرتفعة في برنامج مساكن لتفعيله ليتم تطبيقه من مؤسسة التأمينات ليشمل البرنامج كافة المواطنين باعتباره الحل الأنسب والآمن للمواطن وأسرته وللتقاعد والتأمينات ولإنهاء مشكلة السكن.
انه من المهم أن نحذر من تحول هذا النظام من حل سريع الى أزمة كبيرة تتسبب في انهيار كبير ليس فقط لأسواق العقار والأسهم بل للمجتمع بكامله بسبب رهن عدد من أفراده لعقاراتهم! فالتسهيلات البنكية في سوق الأسهم بضمان المحفظة تسبب تسييل البنوك لها في زيادة حدة انهيار فبراير 2006م، كما أن أزمة الرهن العقاري الأمريكية تأثر بها من ليست له علاقة بتلك الرهونات بانهيار أسعار عقاراتهم بل تعدى ذلك الى القضاء على استثمارات بنوك ودول! ومع ذلك فالنظام حتما سيصدر ولكن مانخشاه بعد سنوات هو التذكير بما ورد أعلاه!!
|