[ابو مشاري عقاري]

الأسباب المؤدية للارتفاع قيمة العقارات في المملكة العربية السعودية


سوق العقار يعتبر ثاني أقوى الأسواق في السعودية بعد قطاع النفط والغاز من حيث الحجم. ومن المعلوم لدا الاقتصاديين أن الإنفاق على المسكن للفرد يجيب أن لا يتجاوز 30% من الدخل (حسب النسبة العالمية ) ، ولكن بسبب الارتفاع المتصاعد في أسعار العقارات هذه الأيام للأراضي والوحدات السكنية وانتهاء بالإيجارات بدأ يشكل عبئاً كبيرا على كاهل المواطن(من ذوي الدخل المحدود) وتجاوز هذه النسبة 30% سيكون على حساب الضروريات الأخرى مثل المأكل والملبس و الصحة والتعليم والترفيه والادخار ، مما سيؤثر سلبا على مستوى معيشة الفرد، وعجزا مستقبليا مزمنا ...!!!



والسؤال الذي يطرح نفسه ،ما سبب هذه الظاهرة التي ألقت بضلالها على المجتمعٍ في ظل طفرةٍ اقتصادية ونمو في الناتج المحلي .....؟؟

سمعنا وقرأنا العديد من التحليلات والمبررات لهذه المشكلة منها ما يعتبر منطقياً ومنها مالا يمتُ إلى الواقع بصلة ، وبالنهاية نخلص إلى حقيقة واحدة ألا وهي الاحتكام إلى قاعدة العرض والطلب، فأتساع الفجوة بين العرض والطلب هو الذي خلق هذه المعضلة، سواء بفعل فاعل أو إهمال عامل أو بهما جميعا !!!



فأسباب تزايد الطلب على العقار هي كتالي:


أولاً : ارتفاع معدل النمو السكاني في السنوات الأخيرة والذي يمثل فيه الجيل الشاب أكثر من 65% من نسبة السكان مما أدى إلى ضرورة إيجاد المسكن المستقل ،مما زاد الطلب على الوحدات السكنية التي باتت رهينة الجمود أو التضاؤل..



ثانيا: النزوح إلى المدن الكبرى بحثا عن العيش الرغيد، والتعليم ،والصحة

ثالثاً: ارتفاع نسبة التضخم (بفقدان الريال قيمته الشرائية )، وذلك لارتباطه بالدولار الذي أخذت أسعاره بالتدهور أمام العملات العالمية الأخرى ، فتجميد السيولة النقدية بالبنوك سيفقدها مع الوقت قيمتها الأصلية، إذا ما ضلت على شكل أرصدة بالريال ، فأصبح لزاما تحويلها إلى أصول ثابتة للمحافظة على قيمتها ، فأسرع وسيلة هي الشراء المباشر للعقارات أو عن طريق طرح برامج التمويل العقاري للشراء المباشر فمثل هذا الأجراء يصب في كفة زيادة الطلب.



رابعاً:دخول الشركات الأجنبية للسوق السعودي وطلبها لمواقع لمشاريعها واستثماراتها مما شكل طلباً تراكمياً على الموجود.





أما أسباب قلة العرض فكثيرة:



أولا: قلة مشاريع التطوير العقاري لبناء مجمعات ووحدات سكنية في ظل غياب التشريعات المساندة كالرهن العقاري، والتسجيل العيني للعقار، والإحصاءات والمؤشرات الدقيقة، وأخيرا انعدام وجود محاكم متخصصة بالشأن العقاري مما يجعل الاستثمار في هذا المجال في نظر الشركات الكبيرة غير آمن ،فتُرك للاجتهادات الفردية التي لن تستطيع توفير احتياجات السوق للطلب المتزايد .

ثانيا :ارتفاع تكلفة التطوير العقاري بارتفاع أسعار الأراضي البيضاء (داخل النطاقات العمرانية )و ارتفاع أسعار مواد البناء.

ثالثا: غياب دور الشراكة بين القطاعين العام والخاص في تأسيس ودعم شركات التطوير العقاري المؤهلة للقيام بمشاريع عملاقة، كمشاريع وزارة الأشغال العامة والإسكان(سابقا).



رابعاً:طول فترة الانتظار لتملك منحةٍ حكومية (أرض أو وقرض).

خامساً: قلة القوانين والتشريعات، وضعف الرقابة والمتابعة الحكومية فيما يتعلق بأحوال السوق العقارية أفرز عدة مشكلات منها تعثر المساهمات العقارية، وكذلك إيقاف اعتماد المخططات العقارية الجديدة والتأخر في نظام تعدد الأدوار تسبب في أنخفض معدل العرض.



سادسا:الترقب والشائعات والأخبار الغير موثقة و المتضاربة أحيانا،مما جعل العديد من الملاك يتوقفون عن عرض عقاراتهم لسببين أولا : رغبة في تحقيق ربحيةٍ أعلى وثانيا: خوفا من تدهور القوة الشرائي للريال مما أدى إلى الأحجام عن عرض عقاراتهم للبيع .



سابعاً: غياب نظام فرض الرسوم الإلزامي على ملاك الأراضي المعدة للاتجار بدفع زكاتها كعروض تجارة لتحفيز المستثمرين على البيع وتدوير رأس المال ، فمازالوا يعملون بقاعدة (الأرض لا تأكل ولا تشرب ) مما ساهم في ندرة العرض .











اعتمدت على استخلاص هذه الأسباب أما نقلا من مقالات في هذا المجال ، أو استقراء لحال السوق العقاري من خلال الخبرة والمتابعة ، وأرجوا من الله أن ينفع بها من له اهتمام بالشأن العقاري.









والله ولي التوفيق

أخوكم أبو مشاري