تفاقمت بغلاء مواد البناء والتركيز على المباني الفاخرة
مواجهة أزمة الإسكان العربي بتقليص الهجرة إلى المدن
فتحي عطوة ـ القاهرة
تردد في الفترة الأخيرة مفهوم الإسكان منخفض التكاليف كحل لأزمة الإسكان التي تواجهها كل الدول العربية تقريبا. وقد تبنت القمة الاقتصادية العربية في الكويت في الإعلان الصادر عنها في يناير 2009 قرارا يقضي بالارتقاء بمستوى معيشة المواطن العربي، وضرورة الاهتمام بالإسكان في خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية للدول العربية، وتعزيز ودعم الشراكة بين الحكومات والقطاع الخاص ومؤسسات التمويل في إطار برنامج شامل للاستثمار العقاري في المنطقة العربية، ومن ذلك توفير السكن الاجتماعي منخفض التكاليف لذوي الدخل المحدود.
وجاء إعلان الكويت نتيجة للقرارات التي رفعها وزراء الإسكان العرب خلال اجتماعهم في يوليو 2008، وقرارهم بعرض مشروع يضم ثلاثة بنود على القمة الاقتصادية العربية، يتضمن دعم وتطوير المشاركة بين القطاعين العام والخاص لتوفير سكن اجتماعي منخفض التكاليف للمواطن العربي، والحد من انتشار العشوائيات وتطوير القائم منها وتشجيع وحماية الاستثمار العقاري العربي. ويعود الاهتمام بقضية الإسكان منخفض التكاليف إلى سنوات عديدة، وكان وزراء الإسكان العرب قد تبادلوا عام 2004 المعلومات حول هذا الأمر، ويحتفل العالم العربي والعالم بيوم الإسكان العربي ويوم الإسكان العالمي في يوم الاثنين الأول من شهر أكتوبر من كل عام. وإذا كان توفير السكن للمواطنين يعد من أهم التحديات التي تواجه أي إدارة حكومية معنية وخاصة لذوي الدخل المحدود أو المتوسط الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة بناء أو شراء منزل بسبب محدودية قدراتهم المالية، فإن توفير السكن للمواطن البسيط هي مهمة الحكومات ويعاونها القطاع الخاص. ويقوم مجلس وزراء الإسكان العرب الآن بعدد من الخطوات التحضيرية من أجل مواجهة المشكلة مثل استكمال عمل الكودات العربية الموحدة للبناء، كأداة لتحرير تجارة خدمات التشييد والخدمات الهندسية المتصلة بها، وعقد الندوات حول قضايا الإسكان العربي، ودعوة الدول العربية التي لم تضع بعد استراتيجيتها الوطنية للإسكان إلى العمل على وضعها آخذا بعين الاعتبار دور القطاع الخاص في تنفيذ تلك الاستراتيجية، ودعوة الدول العربية إلى إتاحة ما لديها من دراسات حول تقدير الاحتياجات الإسكانية، وقوانين الإسكان والاستثمار، والتسهيلات المتاحة للاستثمار في هذا القطاع بفئاته المختلفة، واستراتيجيات الإسكان، على موقع شبكة الإنترنت في كل من الوزارات المعنية بالإسكان والتعمير وكذلك الأجهزة الإحصائية في الدول العربية، ليتسنى للمستخدمين المهتمين الاستفادة منها والاسترشاد بها.
لكن هذه الخطوات يمكن إدراجها حتى اللآن في عداد الخطوات الاستطلاعية والتمهيدية لمواجهة المشكلة، ويتطلب الأمر خطوات عملية سريعة لمواجهة المشكلة وتفعيل القرارات التي يتخذها وزراء الإسكان.
مبادرات مهمة
ونشير في هذا الصدد إلى مبادرات بعض المؤسسات لحل المشكلة، فعلى سبيل المثال أطلق الاتحاد العربي للتنمية العقارية الذي أنشئ أخيراً من جانب مجلس الوحدة الاقتصادية العربية في شهر يوليو الجاري، مبادرة بناء مليون مسكن منخفض التكاليف لمليون أسرة عربية محدودة الدخل»، داعيا الحكومات العربية ووزراء الإسكان العرب إلى توفير قطع الأرض بسعر المرافق لبناء المساكن بسعر التكلفة من خلال هذه المبادرة.
كما دعا المشاركون في الملتقى العقاري العربي الذي نظمه الاتحاد بالقاهرة يومي من 16 و 17 يوليو الجاري، إلى ضرورة تنظيم مهنة السمسرة العقارية وأن يكون العامل بها تحت مسمى «وسيط عقاري»، وكذلك إنشاء موقع إلكتروني على شبكة الإنترنت للتبادلات العقارية. كما أطلقت من الكويت فكرة رعاية بعض المؤسسات الخاصة لمؤتمر ومعرض الكويت للإسكان منخفض التكاليف يومي 26 - 27 يناير 2010 الذي يستهدف مناقشة التحديات والقضايا المتعلقة بقضية الإسكان منخفض التكاليف، وسوف يجمع المؤتمر مسؤولي الحكومة والبلديات بالإضافة إلى الباحثين، المعماريين، المستشارين، المقاولين، المطورين، العقاريين، المصرفيين والممولين لمناقشة الاتجاهات الحديثة، لتبادل الخبرات واستعراض التجارب المحلية والإقليمية.
أسباب المشكلة
وإذا كان الحديث يدور أولا حول الحلول، فإن المنطق يفرض الحديث أولا عن أسباب المشكلة، وهي مشكلة لا تقتصر على العالم العربي فقط، وإنما تشمل معظم دول العالم النامي. ففي حين يبلغ عدد سكان العالم الآن 5.7 بلايين نسمة. فبحلول سنة 2025 قد يبلغ عدد السكان 8.06 بلايين نسمة. وسوف يعيش زهاء خمسة بلايين منهم - أي ما يعادل سكان العالم بأكمله حاليا تقريبا - في مدن العالم ومناطقه الحضرية، وذلك حسب بيانات هيئة الأمم المتحدة.
وستنجم عن عملية التحضر الهائلة هذه آثار بالغة الشدة وقد تكون مدمرة على البيئة والاقتصادات المحلية والعالمية وعلى قدرة الحكومات على توفير أبسط الخدمات الإنسانية الأساسية. ويوجد الآن في العالم ما يناهز 100 مليون شخص لا مأوى لهم. ويواجه ملايين غيرهم، يمثلون حوالى 25 % من سكان العالم، مشكلة إسكان حادة. فهم يعيشون في منازل بدون صرف صحي، إمدادها بالكهرباء متقطع، ومبنية من مواد هشة، وتفتقر إلى الأمن الكافي. ويعيش ملايين آخرون في مساكن متينة ومزودة بالخدمات، ولكن في ظل ظروف اكتظاظ شديد. ومشكلات الإسكان تعاني منها المدن الكبيرة والمدن الصغيرة على السواء.
ويعاني ملايين آخرون من مشكلات الإسكان. إذ يعيشون في مساكن لا تتناسب مع آمالهم واحتياجاتهم: فهم يجدون صعوبة في دفع قيمة إيجارها، ويتعين عليهم أن يقطعوا رحلة طويلة لكي يصلوا إلى مكان عملهم، كما أن منازلهم صغيرة للغاية وأمنيتهم أن يمتلكوا منزلا بدلا من أن يستأجروها.
ويمكن تلخيص أسباب المشكلة عربيا على النحو التالي:
1- من أهم أسباب المشكلة هي الزيادة السكانية الكبيرة في العالم العربي، وزيادة الفئة العمرية الشبابية التي تزيد من الطلب على الإسكان في العالم العربي، فحسب الإحصاءات الصادرة عن التقرير الاقتصادي العربي الموحد لعام 2008، يقدر إجمالي عدد السكان في الدول العربية في عام 2007 بحوالى 326 مليون نسمة، وتشير البيانات المتاحة إلى أن نسبة السكان في الفئة العمرية في سن النشاط الاقتصادي (15 - 65 سنة) بلغت في عام 2005 حوالى 61 في المائة من إجمالي عدد السكان في الدول العربية، في حين بلغت نسبة الفئة العمرية (15 سنة) فأقل حوالى 35.2 في المائة. كما بلغت نسبة السكان الحضر لإجمالي عدد السكان في الدول العربية عام 2006 حوالى 55 في 2006. ولعل أبرز انعكاسات هذه المشكلة يظهر في تنامي الإسكان العشوائي حول المدن، وبمستويات متدنية لنوعية الحياة فيها. وتفرض هذه الحقائق ضغوطا متزايدة على الحكومات لتوفير السكن والخدمات المرتبطة به. وتوضح المؤشرات الاقتصادية، أن الضغوط السكانية ستؤثر على أمن المواطن العربى، إذ أن عدد سكان الدول العربية سيرتفع، حسب تقديرات الأمم المتحدة، بحلول عام 2015 إلى 395 مليون نسمة مقابل 326 مليونا عام 2007. ولحل مشكلة الإسكان في 22 دولة عربية، المطلوب 4 ملايين وحدة باستثمارات تصل إلى 40 مليار دولار.
2- الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء، فقد ازدادت وتيرة الطلب على مواد البناء في أغلب الدول العربية، خصوصا تلك التي تشهد نهضة، عمرانية غير مسبوقة كما هو الحال في عمان والإمارات ومصر وسورية والجزائر والسودان وقطر. وقد ارتفع ناتج قطاع التشييد للدول العربية مجتمعة عام 2007 بنسبة حوالى 19.8 في المائة عن العام السابق، وتراوحت نسبة النمو في هذا الناتج ما بين معدل نمو سلبي في موريتانيا وحوالى 35 في المائة في عمان، وتتصدر المملكة الدول العربية من حيث حجم الناتج في قطاع التشييد تليها الإمارات ثم الجزائر، وقد صاحب الطلب الشديد على مواد البناء ارتفاعا كبيرا في أسعارها، على الرغم من أن الطاقات التصميمية للمصانع القائمة والمرخصة تفوق حاجة السوق المحلي في بعض الدول العربية.
أما عن الحديد فقد أنتجت الدول العربية منه حوالى 15.2 مليون طن. وبلغ إجمالي إنتاج الدول العربية من المنتجات النهائية الطويلة والمسطحة خلال عام 2006 نحو 20.6 مليون طن وحوالى 23 مليون طن عام 2007 بالمقارنة مع حوالى 11.4 مليون طن عام 2000، أي أنه ارتفع بمعدل سنوي وسطي خلال الفترة 2000 - 2007، قدره 10.5 في المائة. واستمرت أسعار بعض المنتجات النهائية للحديد والصلب في الارتفاع خلال عام 2007، وتراوحت نسب الزيادة فيها بين 9.0 في المائة و 21 في المائة.
3- اتجاه القطاع الخاص للبناء في الوحدات الفاخرة والغالية الثمن لمواجهة الطلب على مثل هذا النوع من الوحدات وتجاهل إنتاج السكن منخفض التكاليف، وفي هذا الصدد يقول الدكتور ممدوح حمزة الاستشاري المصري الكبير في مجال التشييد والبناء، أن من أهم أسباب أزمة الإسكان في العالم العربي ومصر هو ترك مجال الإسكان في العالم العربي يتماشى مع الاستثمار في السكن في السوق العالمي نتيجة العولمة وحرية تنقل رأس المال في بلدان العالم، فأصبح المستثمر الأجنبي في الإسكان في الدول العربية يبحث عن عائد لاستثماراته في مصر مثلما يبحث عن عائد لاستثماراته في أي دولة أخرى، وبذلك اقترب سعر الوحدة السكنية في أي دولة عربية من سعرها في لندن أو باريس أو أي دولة غربية. ويلفت المتخصصون النظر إلى الآثار السلبية لتضخم الاستثمار العقاري، على غرار ما حدث في عام 2003، حيث تم بيع 200 ألف فدان حول القاهرة بـ9 مليارات جنيه، كما تم سحب 46 مليار و800 مليون جنيه لمشروعات عقارية في الساحل الشمالي من الجهاز المصرفي، والذي كان متعثرا بديون بلغت حينها 32 مليار جنيه. فكان الاستثمار العقاري وسيلة لسحب المدخرات التي كان من الممكن توجيهها لمشروعات أخرى لها أولوية أكبر من قرى الساحل الشمالي.
4- ظاهرة تسقيع الشقق السكنية: أصبح من المتعارف عليه في سوق العقار ظاهرة تسقيع الشقق، وهي لجوء مستثمرين لشراء الوحدات السكنية وتركها عدة سنوات حتى يرتفع ثمنها نتيجة الطلب المتزايد عليها. وعند بيع الوحدات ونتيجة غياب المثمنين المؤهلين وغياب دور الدولة في تثمين هذه الوحدات يفرض البائعون أرقاما فلكية لوحداتهم ويرفعون من سقف الأسعار في السوق.
5- عدم توفير الأراضي من جهة الحكومات للمستثمرين في مجال الإسكان منخفض التكاليف وغياب الإشراف الحكومي في تسعير الوحدات نتيجة سيادة آليات السوق، وهو الأمر الذي دفع البعض إلى المطالبة بدخول الدولة كمستثمر رئيس في بناء الوحدات السكنية.
ومن هنا يطالب الخبراء بأجندة حلول لزيادة المعروض من الوحدات السكنية المنخفضة التكاليف على النحو التالي:
- ضرورة التركيز على الإسكان المنخفض التكاليف فقط، وأن تنسحب الجهات الحكومية العربية من الإسكان المتوسط والفاخر، وتتركه للسوق وآلياتها، لأنه لا توجد أحيانا مشكلة إسكان في بعض الدول، ولكن المشكلة فى وجود الإسكان منخفض التكاليف.
- وضع حزمة من القوانين التى تشجع على البقاء فى الريف وتقليص الهجرة للحضر على أن يعود أهل الريف إلى قراهم، ولكن تحت مظلة من التخطيط الجيد.
- حل مشكلة تعدي القطاع الإداري على الوحدات السكنية، فالكثير من العقارات تحولت إلى مكاتب إدارية للشركات، ففي مصر حوالى 2 مليون وحدة سكنية داخل القاهرة تحولت إلى مكاتب إدارية.
- تشجيع المستثمرين على البناء بغرض التأجير من خلال تشريعات جديدة، والتدخل بتثمين الوحدات السكنية منخفضة التكاليف.
الإسكان في المملكة
شهد قطاع الإسكان في المملكة نموا قويا خلال الأعوام الماضية، كما أن معدل النمو السكاني في المملكة يعتبر واحدا من أعلى معدلات النمو في العالم، مما يزيد من الاحتياجات التمويلية لمختلف القطاعات التنموية وخاصة قطاع الإسكان. ولقد بذلت حكومة المملكة ولا تزال جهودا كبيرة ممثلة في صندوق التنمية العقارية في سبيل توفير التمويل اللازم لتوفير المسكن الملائم للمواطن خاصة من ذوي الدخول المنخفضة خلال خططها التنموية، وعززت الحكومة جهودها في هذا المجال من خلال رفع رأسمال الصندوق بمبلغ 9 مليارات ريال ابتداء من عام 2006م ليصبح نحو 92 مليار ريال، إلا أن وتيرة النمو السكاني وارتفاع الطلب على المساكن أخذ يلقي بتبعاته على ضرورة إيجاد آليات تمويل عقاري أخرى، بالإضافة إلى آلية التمويل الحكومي.
وتتضمن الإحصاءات السكانية المتوقعة أن عدد سكان المملكة سيزداد بنسبة 56.6 % خلال المدة من 2000-2020م في حين سيزداد عدد السكان السعوديين بنسبة 89.2 % خلال المدة نفسها، وسيصل عدد السكان، حسب زيادة المعدل السنوي البالغ 3.7 % إلى 35.32 مليون، يشكل الشباب نسبة 70 % منهم، مما ينعكس في زيادة الطلب الكلي على الوحدات السكنية، التي قدرت في بداية خطة التنمية السابعة (2000م) بنحو 3.12 ملايين وحدة سكنية، كما توقعت الخطة الثامنة أن يبلغ إجمالي الطلب على الوحدات السكنية على مدى العشرين سنة القادمة، إلى نحو 3.9 ليرتفع العدد الإجمالي إلى نحو سبعة ملايين وحدة سكنية في عام 2020.
الملمح الثاني لأزمة الإسكان في المملكة، هو ارتفاع نسبة متوسط تكلفة إيجار المساكن، من 26 % خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 % خلال خطة التنمية السابعة، وفي المقابل انخفضت نسبة ملكية المساكن، خلال نفس الفترة من 65 % إلى 55 %، نتيجة لأسباب وعوامل مختلفة من بينها زيادة الطلب على العرض، ومحدودية فرص التمويل العقاري من قبل البنوك والمصارف الخاصة، وعدم مواكبة قروض صندوق التنمية العقارية للطلب المتزايد عليها خلال السنوات الأخيرة.
وربطت المملكة مفهوم التخطيط الإسكاني ضمن خطط التنمية الشاملة بالبعد الاجتماعي والاقتصادي من خلال وضع أهداف وسياسات استراتيجية إسكانية واستيطانية بعيدة المدى، فضلا عن تبني أهداف متوسطة المدى شملت على برامج للإسكان والتمويل في كل خطة خمسية، واستطاعت المملكة من خلال تلك الخطط مواجهة الأزمة الإسكانية في منتصف السبعينيات الميلادية وتحقيق التوازن بين العرض والطلب على المساكن بالاعتماد الأساسي للتمويل في البداية على القطاع العام ثم الانتقال التدريجي إلى القطاع الخاص مع استمرار الدعم الحكومي من خلال صندوق التنمية العقاري، ولكن بشكل محدود.
وانتهجت الدولة سياسة إسكانية لحل أزمة الإسكان وتوفير المساكن للمواطنين والمقيمين تتألف من أربعة عناصر: توفير التجهيزات الأساسية، إنشاء مشاريع إسكانية، التوسع في منح الأراضي للمواطنين، إنشاء صناديق الإقراض حتى أن نشاط القطاع الحكومي بلغ إلى حد إنشاء أحياء ومدن سكنية جديدة تحت إشراف أجهزة الدولة متمثلة في: صندوق التنمية العقاري، ووزارة الأشغال العامة، والوزارات والمؤسسات الحكومية التي تؤمن السكن لمنسوبيها.
وفي دراسة أعدتها هيئة تطوير الرياض، تؤكد أن العاصمة السعودية الرياض تحتاج خلال الأعوام العشرة المقبلة إلى 30 ألف وحدة سكنية سنويا المتوافر منها لا يتعدى 15 ألف وحدة سكنية حاليا، ما أوجد فجوة في العدد المفترض للوحدات السكنية في العاصمة، بينما تحتاج مناطق المملكة الأخرى إلى 150 ألف وحدة سكنية سنويا.
|