عقارات مكة تخضع لظروف ديموغرافية وبعض التقديرات غير منصفة
الثلاثاء, 20 مايو 2008
علي العميري - مكة المكرمة
أكد عدد من أعضاء لجنة تقدير العقارات أن عملية التثمين في مسألة التقدير العقاري تتم وفق معايير محددة أهمها واقع سوق العقار وقت التقدير ،كذلك موقع العقار المراد تقديره إذ يلعب قرب أو ابتعاد موقع العقار عن الحرم الشريف دوراً في عملية التقدير وكذا موقع العقار في نفس المنطقة إذ أن تقدير وتثمين العقار الواقع على شارع رئيسي يختلف عن العقار الواقع على شارع فرعي ، والعقار الواقع في منطقة مستوية يسهل الوصول إليها يختلف عن العقار الواقع في منطقة جبلية .
وأشاروا إلى أن اللجنة تشكل بقرار من الجهة التي ستتولى صرف التعويضات بناء على قرار مجلس الوزراء الخاص بنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، الذي نص على تشكيل لجنة تضم مندوبين من الجهة صاحبة المشروع، وزارات الداخلية (الإمارة) ، المالية الأمانة، العدل وعقاريين من أصحاب الخبرة ترشحهما الغرفة التجارية الصناعية .
وهنا أكد عادل كعكي رئيس الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن الغرفة ترشح عضوين للإنضمام إلى لجنة تقدير العقارات وهما من الأسماء العقارية المعروفة ولا تتدخل الغرفة في عمليات التقدير بأي حال من الأحوال مشيرا إلى أن العقاريين يشاركان مع أعضاء اللجنة الحكومية المشكلة من الإمارة والأمانة والعدل والمالية في تثمين العقارات المنزوعة لصالح المشروعات الحكومية .
وقال نائب شيخ دلالي العقارات بالعاصمة المقدسة طاهر بغدادي :إن عقارات مكة المكرمة لها معايير خاصة لاتتوفر في أي منطقة أخرى وأول هذه المعايير قربها من الحرم الشريف والواجهة المطلة ثم الشوارع المحيطة بالحرم وإرتفاعات المباني وديموغرافية المنطقة فالعقارات القريبة من الحرم والواقعة على شوارع رئيسية تختلف تقديراتها عن العقارات الواقعة على شوارع فرعية كما أن ارتفاعات المباني لها دور كبير في تحديد التقدير لأن العقار الواقع على شارع رئيسي ويسمح البناء لـ (12) دوراً يختلف عن العقار الذي لايسمح البناء فيه إلا لـ ( 4) أدوار.
وأشار بغدادي إلى أن مستقبل العقارات يؤخذ في الاعتبار مبينا أن المساحة تلعب دوراً في تحديد التقدير فكلما كبرت المساحة وزادت عن (1000) م كلما أنخفض السعر لأن المساحات الكبيرة إذا قدرت بسعر مرتفع ستصل التعويضات إلى مليارات
وشدد نائب شيخ دلالي العقارات على أهمية أن يكون مقدري العقارات من أصحاب الميزة وإعطاء المقدرين دورات تدريبية مكثفة في العقار وشؤونه حتى تكون مؤهلة لتقدير العقارات.
من جهته أكد رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بمكة المكرمة الشريف منصور صالح أبو رياش أن المعايير في تقدير العقارات في (مدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة) لها خصوصية فريدة وميزة لا تتوفر في سواها ويرتبط تقدير العقارات فيها وخاصة المناطق المركزية بدقة المعايير الروحانية وهي من المحددات الأساسية والهامة في ثمن العقار وهناك معايير متعددة منها الارتفاعات المسموحة بالمنطقة وعدد الأدوار التي عليها العقار نفسه بالإضافة إلى معامل البناء .
والإطلالة المباشرة وغير المباشرة على الحرم الشريف وقربها منه وسهولة الوصول إليه ، وجغرافيا الموقع (سهل – جبل) ،
وعن التجاوزات في التقدير يقول أبو رياش: بالنسبة للتجاوزات في تثمين العقارات قد يحصل واعتقد أنها قليلة الحدوث بالمملكة.
ورداعلى سؤال حول عدم وجود جهات معترف بها للتثمين في المملكة قال أبو رياش :بالنسبة للجان التثمين العقاري في مدن المملكة فقد عالج نظام نزع الملكية للمصلحة العامة الصادر بالمرسوم الملكي الكريم المشار إليه هذه الامور إذ حدد أعضاء اللجنة بشكل عادل وعلمي بعيدا عن التنظير الاحتمالي . لضبط حقوق المواطنين، إذا تم اختيار الأعضاء بشكل جيد فلا يوجد لدينا أزمة . ويشير عضو لجنة تقدير العقارات خارج حدود العاصمة المقدسة حامد الأحمدي إلى أن التقدير يتم وفق أسس محددة في مقدمتها موقع العقار المراد نزع ملكيته إذ يلعب الموقع دوراً كبيراً في تحديد السعر مؤكداً أن اللجنة تأخذ في الاعتبار واقع سوق العقار في كل مرحلة وتحرص على التوازن في التقدير بحيث لا يتم هضم حق صاحب العقار ولا تكون هناك مبالغة في التقدير. وأوضح فؤاد حويث صاحب عقارات أن أهم العوامل الأساسية التي يجب أن تعتمد عليها لجان التقدير هو موقع العقار بالدرجة الأولى وإطلالته على الحرم الشريف فالعقارات في الشامية تختلف عن شعب عامر إضافة إلى مدى توفر الخدمات الأساسية ودخله الشهري والسنوي مؤكداً أن من الواجب كذلك أن يكون أعضاء لجنة التقدير من أبناء المنطقة
وأشار حويث إلى أن لجان التقدير تجامل الحكومة في بعض الأحيان ولا تنصف أصحاب العقارات وهو ما حصل بالفعل في تقدير العقارات التي نزعت ملكيتها لصالح مشروع نفق الملك خالد المؤدي إلى مستشفى النور التخصصي حيث قدر سعر المتر بـ (4000) ريال في حين أن سعر المتر بـ (20000) ريال مؤكداً أهمية وجود جهات مختصة تتولى تقدير العقارات وتكون من أصحاب الخبرة والذين لديهم عقارات.
من جانبه كشف سعد القرشي مستثمر في أحد الفنادق التي نزعت ملكيتها لصالح مشروع توسعة الساحات الشمالية للحرم الشريف مشيراً إلى أن وجود غير المختصين في العقارات يؤدي في بعض الأحيان إلى حدوث تجاوزات أما من حيث بخس القيمة الحقيقية للعقار أو المبالغة في السعر مشدداً على اهمية إيجاد جهات متخصصة تتولى تقدير العقارات وتكون من أصحاب الخبرة والدراية بواقع سوق العقار وكل المعطيات .