[دكتور أسهم]

حتى مباشر اقتنع بالأمر وصار يسترق النظر والمستقبل للصناعة العقارية القادمة
شكرا تداول لطرح الموضوع
*********************************************

اقتصاديون وعقاريون: شركة شراء القروض بداية صناعة السوق التمويلية العقارية وخط الدفاع الثاني للنشاط
مباشر السبت 6 يونيو 2009 10:57 ص

شدد اقتصاديون وعقاريون سعوديون على أن توجه الحكومة لتأسيس شركة لشراء القروض العقارية على غرار شركة "فاني ماي" الأمريكية سيدفع قطاع العقارات السعودية إلى النضج وسيحل مشكلة شح آليات التمويل الإسكاني "تمويل المشاريع الإسكانية وتمويل شراء الوحدات الإسكانية"، وستساعد الشركة المتوقع تأسيسها قبل نهاية العام على ارتفاع نشاط التمويل العقاري، ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً وستؤدي هذه الخطوة (إنشاء الشركة) إلى خلق صناعة تساوي مليارات الدولارات وتزيد من فرص تملك المنازل للسعوديين ذوي الدخل المتدني والمتوسط، خاصة أن الحاجة لهذا الأمر ملحة، في وقت يعد فيه الإسكان قضية في المملكة ومن المتوقع أن ينمو السوق بشكل كبير، وذلك حسبما ذكرت جريدة الاقتصادية السعودية اليوم.
وفي وقت سابق قالت المجموعة الاستراتيجية لتمويل الرهون العقارية وهي الشركة الاستشارية لشركة التمويل العقاري السعودية إنه حال سريان أنظمة التمويل والرهن العقاري يمكن أن يبلغ حجم أعمال صناعة التمويل العقاري في المملكة ما بين 150 و180 مليار ريال سنويا نظراً لازدياد الطلب من الشباب وتزايد عدد السكان ذوي الدخل المتوسط. وطالب العقاريون خلال حديثهم لجريدة الاقتصادية بأن نتعلم من التجربة الأمريكية التي فشلت والتي كلفت الحكومية أكثر من 500 مليار دولار، فنحن نحتاج إلى أخذ إيجابيات التجربة وسلبياتها ولا بد أن ننظر لوضعنا الحقيقي وليس لتجربة الآخرين، فتوجه الدولة وفق حديث الاقتصاديين في إنشاء الشركة هو لإيجاد صانع سوق لنشاط التمويل العقاري وخط دفاع ثان لهذا النشاط لأنه نشاط مهم ويعد جزءا رئيسيا من هيكلة قطاع العقارات في المملكة، والمهم أن تكون هذه الشركة قيمة مضافة.

مشيرين إلى أن إعلان وزير المالية السعودي قرب إقرار نظام التمويل العقاري يعني اكتمال البنية التشريعية والإجرائية ويكون بذلك القطاع العقاري السعودي بات على أعتاب مرحلة جديدة من النمو وتدفق الاستثمارات إلى قطاع الإسكان، وذلك لسد الفجوة المتزايدة بين المطلوب والمعروض من الوحدات السكنية. وقدر الاقتصاديون حجم قروض الرهن العقاري والتمويل على عملاء البنوك وشركات التمويل والتقسيط في السوق السعودي في الوقت الحالي بعشرة مليارات ريال وهي القروض التي سيتم شراؤها من قبل الشركة الحكومية التي أعلن عنها أخيرا.

وفي نفس الصدد يرى الدكتور خالد المانع - في تقرير له نشرته جريدة المدينة السعودية اليوم - أنه عندما تقوم البنوك كما يحصل الآن بإقراض منزل لمواطن عبر رهن عقاره يبدأ دور هذه الشركة - شركة شراء القروض العقارية – إذ تقوم بشراء هذا الدين من البنك، وفقاً لنمط ربحي معين متفق عليه بينهما، الأمر الذي يؤدي إلى إيجاد سيولة جديدة وسريعة، تمكن البنك من التوسع في إقراض آخرين.. وهكذا.
وأضاف المانع: اذن نحن نتكلم عن شركة عبارة عن وعاء أو محفظة استثمارية، مكونة من مجموع مبالغ قروض الرهون العقارية، التي اشترتها من مصدريها الأساسيين (البنوك أو المؤسسات المالية) وعليه، فإنها تحصل على السيولة من خلال مبالغ الفوائد وأصل المبلغ interest and principal المحصل من الاقساط الشهرية لملاك العقارات الأصليين، الذين هم في الغالب مواطنون أو مقيمون أفراد، بالإضافة الى مصدر آخر للسيولة وهو مهم جداً، ولكنه استثنائي في طبيعته، كأن يسدد مالك العقار كامل مبلغ القرض قبل موعد السداد المتفق عليه، بذلك فإن النشاط الاساسي لهذا النوع من الشركات العقارية يتكون من شقين.الاول: المحفظة الاستثمارية التي تشتري من خلالها ديون الرهن العقاري والتعامل مع السندات العقارية، الثاني: العمولات التي تحصل عليها من خلال الضمانات الائتمانية المقدمة.

ويقول المانع: اما على صعيد اثرها على السوق المالية السعودية، فيأتي أساساً من خلال قيامها بتوريق أو ما يسمى تسنيدSecuritize محفظتها الاستثمارية، ومن ثم البيع منها على المستثمرين Mortgage-Backed Securities في السوق الثانوية, فتصبح هذه الديون العقارية أداةً استثمارية جديدة، وللتقريب فإنها تشبه أداة السندات الحكومية Treasury Bonds غير ان الاستثمار فيها MBS قد يعد أكثر جذباً لسبب انها ذات عائد أعلى، وتتمتع بدعم ورعاية حكومية أساسية تخفض من مخاطرها على اعتبار انها تصنف ضمن الـ GSEs Government –Sponsored Enterprises.

ويوضح المانع أن من مزايا هذه الرعاية الحكومية انها تساعدها على توفير السيولة Cash للبنوك وهذه السيولة - كما ذكرنا انفا - تساعد البنوك على التوسع في الإقراض، الأمر الذي يخلق تنافساً يقود إلى خفض تكاليف التمويل الشروط, ما يؤدي إلى زيادة عرض الوحدات السكنية، فتنفخض التكلفة لصالح الطبقة المتوسطة، وقليلة الدخل، المؤكد أن هذا الحراك سينشط القطاع العقاري، ومنه إلى مجال البناء والتشييد وكل القطاعات ذات العلاقة.

وكان محللون واقتصاديون قد أكدوا من قبل لجريدة الاقتصادية على أن توجه الحكومة لتأسيس شركة لشراء القروض العقارية في البنوك المحلية، سيعمل على خفض تكلفة قيمة التمويل العقاري ، وسيوسع دائرة تمويل المشترين بشكل كبير، بالنظر إلى المكانة المالية التي ستحملها الشركة وتحملها تبعات ذلك التمويل بخلاف البنوك التي تعتمد على قدرة محدودة في تمويل المستهلكين.
ولفت المحللون إلى أن الشركة الجديدة ستكون الصانع والمنشط والمتحكم في سعر تكلفة التمويل، وستعمل على رفع أو خفض تكلفة التمويل بحسب معطيات السوق، لا بحسب آلية القروض الاستهلاكية، مؤكدين في الوقت ذاته أن الشركة ستعمل على تنشيط السوق العقارية بشكل لافت في المرحلة المقبلة.

وعن هل ينجح نموذج فاني ماي الأمريكية في السعودية؟ كان نضال جمجوم - الرئيس التنفيذي لشركة كنان للتطوير العقاري - قد أشار إلى أن المشكلة ليست في النموذج لأنه سليم لكن ما حدث في الولايات المتحدة هو مشاكل في التطبيق وقد يكون هذا مفيدا لنا بالمملكة بعد الاستفادة مما حدث بالولايات المتحدة، مؤكدا أن هذا النموذج هو الأمثل لإيجاد سوق عقاري متكامل بالسعودية.

وأضاف جمجوم: خبر تأسيس هذه الشركة ممتاز جدا لسوق التطوير العقاري نتيجة الطلب الكبير على الإسكان، وكان لابد من وجود سوق عقاري وسوق رهن عقاري وآخر رهن عقاري ثانوي بالتالي إطلاق مثل هذه الشركة سيزيد الشريحة التى تستطيع امتلاك منزل وهم الآن اقل من 10% بالسعودية.

وكان د.إبراهيم العساف "وزير المالية السعودي" قد أعلن من قبل أن المملكة تدرس عملية إنشاء شركة على غرار شركة فاني ماي الأمريكية ، وستقوم الشركة الجديدة بشراء القروض العقارية من المؤسسات المالية والمساعدة بتطوير الصكوك الوطنية، وأعرب العساف عن أن الشركة الجديدة سيتم إنشاؤها بالتزامن مع إقرار منظومة التمويل العقاري قبل نهاية العام.