[ألباحث]

قراءة في قطاعات سوق الأسهم السعودية
قطاع العقارات: النمط الاستثماري الحالي يحد من نمو الشركات ويجعلها حبيسة عوائدها
أ.د. ياسين عبد الرحمن الجفري - - - 05/01/1429هـ
يتكون قطاع العقار السعودي من ست شركات مساهمة عامة هي: الرياض للتعمير، العقارية، طيبة للاستثمار، مكة للإنشاء والتعمير، إعمار المدينة الاقتصادية، وجبل عمر. ونظرا لأن العقار يعد ركيزة استثمارية للمستثمر السعودي فيتوقع لشركات العقار أن تتوسع ويزيد عددها مع مرور الوقت سواء من الشركات الحديثة التي لها أهمية استراتيجية ويتم دخولها السوق مباشرة أو من الشركات المساهمة المغلقة التي تم تكوينها خلال الفترة الحالية. ويعول الاقتصاد السعودي كثيرا على الطفرة الحالية والنمو السكاني والتي إن لم يتم إدارتها بصورة صحيحة من خلال التحكم في الأسعار ومستوياتها وخاصة مواد البناء وأسعار الأراضي في ظل ثبات الدخول ومصادر الدخل من الاستثمار.
يعد النمط الاستثماري الحالي ولجميع شركات القطاع نموذج يستلزم تطبيقه فترة زمنية وعقوداً طويلة الأجل مما يحد من قدرة الشركات على النمو ويجعلها حبيسة عوائدها ومداخلها. ويعد هذا النمط معيق لتحرك الشركات ونموها وبالتالي قدرتها على تحقيق المداخيل سواء من نمو الأسعار أو ارتفاع معدلات الأشغال نظرا لأن القرارات الاستراتيجية للتحرك لا تدخل في الحسبان.
نهتم من خلال تحليلنا بمعرفة مدى استفادة الشركات في القطاع من الفرصة المتوفرة وبالتالي تحقيق معدلات النمو. فالفرص المتاحة حاليا يجب أن تنعكس إيجابا على تقييم الشركات وعدم قدرة الشركة على الاستفادة من الوضع القائم يمكن أن تبنى من خلاله رؤية مختلفة ما لم يهتم مجلس الإدارة بتغيير الاتجاهات وتحسين الوضع.
تم تحليل القطاع وتكوينه حسب توجهات هيئة سوق المال الجديدة وحتى يتم تكوين المؤشر ونشر بياناته سيتم ربط العلاقة بين أداء السوق وأداء الشركات فقط وسيتم في فترات أخرى الربط بين أداء القطاع والسوق على المستوى الكلي. الربع الحالي الثالث يعد خطوة في تحسن أداء القطاع ويتوقع خلال الأعوام المقبلة استمرار النمو والتحسن في القطاع من زاوية أداء القطاع ويتوقع أن تواكب السوق استمرار التحسن والنمو هنا نتيجة لوجود محفزات إيجابية للنمو هنا.

المتغيرات المستخدمة:
كالعادة سيتم التعامل مع السعر وربح الشركة وإيرادها من خلال النمو الربعي (نمو الربع الحالي مقارنة بالسابق) والنمو المقارن (نمو الربع الحالي بالربع المماثل من العام الماضي). كما سيتم الربط بين السعر والربح في مكرر الربح والربح والإيراد في هامش صافي الربح ودرجة التحسن فيه. وسيتم إلقاء الضوء على دور المصادر الأخرى في دعم الربحية للشركات. المتغيرات السابقة توجهنا للتعرف على كفاءة السوق وسلامة توجهها من خلال العلاقة بين الربح والإيراد والسعر وبالتالي توجهها نحو الاتجاه الصحيح من عدمه.

قطاع البناء السعودي:
حسب الجدول رقم (1) فقد حققت القطاع في الربع الثالث من عام 2007 نحو 392 مليون ريال بنمو ربعي 353 في المائة ونمو مقارن بلغ 371 في المائة والملاحظ هنا هو استمرار النمو المقارن والربعي في القطاع وإن كان كبيرا وبالتالي لا يعد مستمرا بالحجم نفسه وربما يهبط. ولعل ما يسند الاتجاه الإيجابي هو أن ذلك نابع من نمو الإيرادات وبمعدلات إيجابية حيث بلغت في الربع الثالث 552 مليون ريال ونمو 117 في المائة ومقارن 181 في المائة. الملاحظ هنا أن هامش صافي الربح ارتفع في الربح الأخير والسبب هو نمو الإيراد بمعدل أعلى من المصاريف مما أدى إلى نمو الربح بمعدل أعلى في الربع الثالث. الفترة الكلية حقق القطاع أرباحاً بلغت 599 مليون ريال بنمو 111 قي المائة والإيرادات أصبحت 1.075 مليار ريال وبالتالي نما هامش الربح بنحو 18.41 في المائة مما يعكس تحسنا في الفترة الكلية ويتوقع استمراره في الربع الرابع والعام المقبل.

الرياض للتعمير:
الشركة أعطيت مزايا وقدرات لتقوم بدور حيوي وتنموي ولكن يبدوا أن التوجه والتركيز غلب عليه النمط القائم بعيدا عن الإبداع. خلال الفترة الكلية استطاعت الشركة أن تحقق أرباحا بلغت 51 مليون ريال بنسبة ارتفاع في الربح بلغت 14 في المائة في حين بلغت إيراداتها 98 مليون ريال ونمت بنسبة 6.09 في المائة مما أدى إلى انخفاض مصاريفها نسبيا وتحسن هامش الربح عند 52.15 في المائة وبنسبة نمو 7.18 في المائة. الربع الأخير شهد هبوط الربحية بنحو 7.33 في المائة ربعيا وارتفاعها 29.22 في المائة مقارنا، علاوة على هبوط نمو الإيرادات بنحو 2.15 في المائة ربعيا ونموها 7.19 في المائة مقارنا، واتجه السعر ربعيا للنمو إيجابا بنحو 23.21 في المائة ومقارنا هبط بنحو 65.67 في المائة ومعها تحسن مكرر الأرباح ليصبح 26.36 مرة وهي نسبة تحسن جيدة إلى حد. الملاحظ هنا هو هبوط نسبة الإيرادات الأخرى للربح في الربع الثالث عند 8.49 في المائة. الملاحظ أن تحرك السعر والربح والإيراد هنا كان متذبذبا مما أسهم في إعادة التوازن بين أداء السهم وتقييم المستثمرين مما أدى إلى تحسن مكررات الشركة.

العقارية:
من أوائل الشركات التي استفادت من تطور مدينة الرياض والفرص التي أتيحت لها من الطفرة الأولى مما وفر لها مواقع داخل المدينة تعد استراتيجية وترك لها الفرصة في الاستفادة من نشاط المقاولات ولكن لم تهتم بالاستمرار وتنميته مع توفر الفرص لها. خلال الفترة الكلية استطاعت الشركة أن تحقق أرباحا بلغت 108 مليون ريال بنسبة ارتفاع في الربح بلغت 55 في المائة في حين بلغت إيراداتها 182 مليون ريال ونمت بنسبة 45.14 في المائة مما أدى إلى انخفاض مصاريفها نسبيا وتحسن هامش الربح عند 59.39 في المائة وبنسبة نمو 6.68 في المائة. الربع الأخير شهد نمو الربحية بنحو 44 في المائة ربعيا و188 في المائة مقارنا، علاوة على تحسن نمو الإيرادات بنحو 1.23 في المائة ربعيا و90 في المائة مقارنا، واتجه السعر ربعيا للنمو إيجابا بنحو 21 في المائة ومقارنا هبط بنحو 50 في المائة ومعها تحسن مكرر الأرباح ليصبح 39.87 مرة وهي نسبة تحسن مقبولة إلى حد. الملاحظ هبوط نسبة الإيرادات الأخرى للربح في الربع الثالث عند 6.53 في المائة. الملاحظ أن تحرك السعر والربح والإيراد هنا إيجابا بهدف إعادة التوازن بين أداء السهم وتقييم المستثمرين مما أدي لتحسن مكررات الشركة.

طيبة للاستثمار:
أعطيت الشركة دورا استراتيجيا في المدينة المنورة ولتنمية وتطوير المناطق الملاصقة للحرم وأعطيت في حينها مميزات. خلال الفترة الكلية استطاعت الشركة أن تحقق أرباحا بلغت 363 مليون ريال بنسبة ارتفاع في الربح بلغت 411 في المائة وكان جزء كبير منها غير اعتيادي في حين بلغت إيراداتها 474 مليون ريال ونمت بنسبة 197 في المائة مما أدى إلى انخفاض مصاريفها نسبيا وتحسن هامش الربح عند 77 في المائة وبنسبة نمو 72 في المائة. الربع الأخير شهد نمو الربحية بنحو 1519 في المائة ربعيا و822 في المائة مقارنا علاوة على تحسن نمو الإيرادات بنحو 615 في المائة ربعيا و422 في المائة مقارنا، واتجه السعر ربعيا للنمو إيجابا بنحو 27 في المائة ومقارنا هبط بنحو 39 في المائة ومعها تحسن مكرر الأرباح ليصبح 38 مرة وهي نسبة تحسن ضئيلة مقارنة بالشركات الأخرى. الملاحظ هبوط نسبة الإيرادات الأخرى للربح في الربع الثالث عند 6.53 في المائة. الملاحظ أن تحرك السعر والربح والإيراد هنا إيجابا بهدف إعادة التوازن بين أداء السهم وتقييم المستثمرين مما أدى إلى التحسن الجزئي لمكررات الشركة.

مكة للإنشاء والتعمير:
من أوائل الشركات التي استفادت من تطوير البقاع المقدسة وقامت على مبدأ تحسين المواقع حول الحرم، وترك لها الفرصة في الاستفادة من نشاط المقاولات ولكن لم تهتم بالاستمرار وتنميته. خلال الفترة الكلية استطاعت الشركة أن تحقق أرباحا بلغت 90 مليون ريال بنسبة هبوط في الربح بلغت 17 في المائة في حين بلغت إيراداتها 165 مليون ريال وهبطت بنسبة 8.88 في المائة مما أدى إلى ارتفاع مصاريفها نسبيا وهبوط هامش الربح عند 54.43 في المائة وبنسبة هبوط 8.53 في المائة. الربع الأخير شهد هبوط الربحية بنحو 9.7 في المائة ربعيا و15 في المائة مقارنا، علاوة على هبوط نمو الإيرادات بنحو 28.42 في المائة ربعيا و23.45 في المائة مقارنا، واتجه السعر ربعيا للنمو إيجابا بنحو 26.15 في المائة ومقارنا هبط بنحو 56 في المائة ومعها تحسن مكرر الأرباح ليصبح 39.92 مرة وهي نسبة تحسن جيدة إلى حد. الملاحظ هبوط نسبة الإيرادات الأخرى للربح في الربع الثالث عند 1.08 في المائة. الملاحظ أن تحرك السعر والربح والإيراد هنا إيجابا بهدف إعادة التوازن بين أداء السهم وتقييم المستثمرين مما أدى إلى تحسن مكررات الشركة.

إعمار المدينة الاقتصادية:
من أحدث الشركات التي استفادت من رغبة السعودية في التحول من خلال منظور جديد وهو المدن الاقتصادية وذلك لجذب الاستثمار الخارجي ودعم التنمية. خلال الفترة الكلية حققت الشركة خسائر بلغت 13 مليون ريال بنسبة ارتفاع في الربح بلغت 34 في المائة في حين بلغت إيراداتها 157 مليون ريال ونمت بنسبة 248 في المائة مما أدى إلى انخفاض مصاريفها نسبيا وتحسن هامش الربح عند سالب 8.19 في المائة وبنسبة نمو 62 في المائة. الربع الأخير شهد نمو الربحية بنحو 25.9 في المائة ربعيا و8.89 في المائة مقارنا، علاوة على هبوط نمو الإيرادات بنحو 4.4 في المائة ربعيا ونموها 250 في المائة مقارنا، واتجه السعر ربعيا للنمو إيجابا بنحو 24 في المائة ومقارنا لا يمكن قياسه لعدم بدء تداوله وبلغ مكرر الأرباح قيمة سالبة. الملاحظ ارتفاع نسبة الإيرادات الأخرى للربح في الربع الثالث عند 1507 في المائة. الملاحظ أن تحرك السعر والربح والإيراد هنا لم يؤثر إيجابا وما زالت مكررات الشركة سالبة.

مسك الختام:
الإيرادات وربحية الشركة تعكس سياستها الاستثمارية وفلسفتها في تحقيق الربحية ولكن شركاتنا العقارية لا تزال مصرة على الاتجاه غير الإيجابي وتترك الفرص تفوتها بصورة متلاحقة ولا يهتم مجلس الإدارة بتغيير توجهها. والنتيجة دوما محلك سر على الرغم من القوة المالية والإمكانيات المتاحة لها والخاسر في النهاية هو المستثمر.