[aljebiri]

في تحليل لشعور المستثمرين العالميين أعدته «كولييرز إنترناشيونال» للاقتصادية:
المخاطر السياسية والعرض والتمويل تبعثر خطط التوسع العقاري العالمي في 2012


شهدت الأحوال الاقتصادية العالمية تغيراً كبيراً منذ إجراء آخر دراسة مسحية لشعور المستثمرين العالميين في عام 2010. ذلك أن ثقة المستهلكين والشركات منخفضة في أجزاء كبيرة من العالم، وما زالت القضايا المتعلقة بالديون السيادية تشكل عامل خطر كبيرا في أوروبا والولايات المتحدة. وما زال الحديث يجري عن ركود اقتصادي عميق للغاية. وبينما كان معظم التعليقات الاقتصادية مع نهاية عام 2010 يتسم بثقة أكبر، إلا أن الحال ليست كذلك مع نهاية عام 2011.

ورغم هذا، فإن دراسة مسحية لشعور المستثمرين العالميين أعدتها شركة كولييرز إنترناشيونال للاستثمارات العقارية العالمية، ـــ حصل إصدار "الاقتصادية" (الاقتصاد العالمي 2012 ) على نسخة خاصة منها ــــ أكدت أن التدفقات العقارية الرأسمالية العالمية مستمرة في النمو، مع انتقال ملكية 9.250 عقاراً تقريباً لأشخاص آخرين بقيمة تساوي 350 مليار دولار خلال النصف الأول من عام 2011، بزيادة نسبتها 30 في المائة عن الفترة نفسها من عام 2010. وكان الدافع الحقيقي الذي يقف خلف هذه النتيجة هو النمو الإيجابي في منطقة الأمريكيتين، حيث شهدت الولايات المتحدة زيادة نسبتها 124 في المائة في قيمة المعاملات العقارية التجارية في النصف الأول من عام 2011. وشهدت المناطق الأخرى أيضاً نمواً في الاستثمار، حيث شهدت أوروبا ومنطقة الشرق الأوسط زيادة بنسبة 21 في المائة إلى 87 مليار دولار، بينما شهدت منطقة آسيا المحيط الهادئ نمواً بنسبة 12 في المائة خلال العام.

من جهة أخرى أبلغ "الاقتصادية" مديرو مكاتب كولييرز إنترناشيونال للاستثمارات العقارية العالمية أنه وبالتطلع إلى عام 2012، يبدو من الواضح أن التذبذبات اليومية في صورة الاقتصاد الكلي لا تساعد الشركات على الاحتفاظ بمستويات الثقة الموجودة لديها، كما أن هذا الأمر يمكن أن يؤثر في النشاط. وإذا نظرت أحياناً إلى ما دون الأقدار المشؤومة، والكآبة، فإن هنالك بعض الأشعة الضوئية. وإننا نتوقع أن تكون وسائل الإعلام، والاتصالات، والتجارة الإلكترونية، وقطاعات التصنيع المستخدمة للتكنولوجيا العالية، مصادر قوية لطلب المستأجرين، حتى إذا أظهر الطلب من جانب قطاعات أخرى ضعفاً.

وحول النظرة المستقبلية للاستثمار قالت'' كولييرز'' '' لقد شهدنا في الفترة التي مرت لغاية الآن من عام 2011 أنه يتفوق على عام 2010. ووفقاً لبيانات Real Capital Analytics، فإن أوروبا شهدت ما قيمته 95 مليار يورو من العمليات العقارية حتى الربع الثالث من عام 2011، أي بزيادة 21 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي. وحصلت المكاتب، ومساحات التجزئة على نصيب الأسد من الاستثمار بقيمة 36 مليار يورو، و31 مليار يورو من الصفقات على التوالي. وهيمنت لندن، وباريس على النشاط عام 2001، حيث كان المستثمرون يفضلون هذين السوقين بسبب ارتفاع مستوى السيولة فيهما، وكذلك الشفافية، وأمن الإشغال.

غير أن الاهتياجات العصبية بلغت مستوى عالياً في أوروبا خلال فترة إعداد هذا التقرير. وفي ظل ما يبدو من أن الأسواق مقتنعة بحدوث تعاف في أحد الأيام، وبحدوث أزمة ديون سيادية متفجرة بصورة كاملة، وتفكك لليورو في فترة لاحقة، في اليوم التالي، فإن تحديد وجهة نظر إزاء النشاط الاستثماري في عام 2012 يصبح أشد خطورة. وفي ظل سيناريو أساسي بكون أوروبا تسير بصعوبة عبر 2012 – ربما من خلال تدخل على نطاق واسع في الأسواق من جانب البنك المركزي الأوروبي في نهاية المطاف، ولكن بتوقع نمو اقتصادي ضعيف في أحسن الأحوال – فإننا نعتقد أن المستثمرين سوف يستمرون في تفضيل فترات التأجير الطويلة، وكبار المستأجرين، على الرغم من أن العوائد الرئيسة متدنية للغاية في الوقت الراهن، كما أن توقعات نمو الإيجارات أقل من أن تكون واضحة للغاية في معظم المواقع. ومن المتوقع أن تحوم مستويات الاستثمار عموماً حول مستويات هذا العام، على الرغم من أن مزيداً من الاستثمار سوف يتحول إلى كل من جمهورية التشيك، وبولندا، حيث سوف يطارد عوائد أعلى في ظروف اقتصادية جيدة، وتمويلات سيادية قوية نسبياً.

يقول توني هوريل، الرئيس التنفيذي لـِ Colliers International UK ''نعتقد أن بعض المستثمرين الذين يواجهون مثل هذه العوائد المتدنية على الممتلكات المركزية، سوف يسعون إلى الانتقال صعوداً على منحنى المخاطر من منظور أصول إشغالي، وفعلي. وسوف يحاول المستثمرون زيادة العوائد من خلال إدارة الأصول، بينما يحافظون على مستوى مرتفع من تجنب المخاطر من منظور محلي، وذلك من خلال تركيز متواصل على النشاط العملي القوي، والمراكز اللوجستية، ومراكز التجزئة''.


وبخصوص مستقبل الاستثمار العقاري الأمريكي فإن ''كولييرز'' تتوقع تأجيراً، ونشاطاً قوياً للمبيعات في الأسواق الرئيسة، مثل نيويورك، ولوس أنجلس، وسان فرانسيسكو. وكانت واشنطن دي سي ذات أداء مميز خلال فترة الانكماش، غير أنهاتتوقع أن يضعف طلب الإشغال بينما تقترب نهاية الحافز المالي الحكومي. وأضافت عمارات المكاتب في البلاد مستأجرين، على نحو بطيء في فترة التعافي اللاحقة للانكماش.

ويقول دايلان تايلور، الرئيس التنفيذي لـِ Colliers International UK ''إننا متفائلون بأن كثيراً من أنواع شاغلي العقارات سوف يوسعون من مساحاتهم خلال عام 2012''. ويتوقع مكتب إحصاءات القوى العاملة الأمريكي أن تكون أوسع قفزات التشغيل في العقد المقبل في الخدمات المهنية، وذات العلاقة بالنشاطات العملية، وكذلك الرعاية الصحية، والدعم الاجتماعي. كما أن هنالك انطلاقة في الطلب على المكاتب عموماً، والمكاتب الطبية كذلك.

وأضاف'' نتوقع أن يواصل الاقتصاد الأمريكي نموه البطيء خلال عام 2012. وسوف يعني ذلك زيادة بسيطة في عدد مشتري المنازل الجديدة، ومن ثَمَّ فإن من المتوقع استمرار زيادة الطلب على استئجار الشقق. وكان أداء قطاع الأسر المتعددة مرتفعاً تماماً في الولايات المتحدة، كما أن الأسعار تصاعدت فوق المعدلات السائدة لأنواع الممتلكات العقارية الأخرى. وبذلك فإن عوائدها أدنى بصورة ملحوظة حتى حين تقارن بالمكاتب الرئيسية.

ما زالت كندا تظهر استقراراً اقتصادياً أقوى، ومعدلاً أدنى للبطالة، بالمقارنة بجارتها في الجنوب. واستوعب المستأجرون في تورنتو 5.2 مليون قدم مربع من المساحات خلال ما مرّ من عام 2011، الأمر الذي جعل نسبة المساحات المتوافرة دون المستويات التي كانت سائدة قبل الانكماش. تواصل البرازيل كونها الاستثناء البارز في أمريكا اللاتينية بخصوص عام 2012. وبينما تظل مقادير الاستثمار الأجنبي في البرازيل أقل بكثير مما هي عليه في أسواق ناشئة أخرى مثل البرازيل، وبولندا، فإن معدلات التأجير في سوق المكاتب تظل عند 3 في المائة، أو دون ذلك، كما نتوقع طلباً إشغالياً ثابتاً في هذا البلد.

وتظهر بيانات النشاط العقاري الصادرة عن Real Capital Analytics زيادة في هذه العمليات في الأمريكتين، حيث بلغت المبيعات نحو 95 مليار يورو خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2011. ويمثل ذلك قفزة بنسبة 85 في المائة على أساس سنوي. وبينما تشكل بنايات المكاتب الحصة الأعلى من المبيعات، فقد كان نمو المباني الصناعية هو الأعلى. ووجدت أحدث دراسة أنجزتها Colliers بخصوص مشاعر المستثمرين أن أكثر من نصف المستثمرين العالميين أشد رغبة في الوقت الراهن في الإقدام على المخاطر من أجل تحقيق العوائد. وبينما يطارد رأس المال الفائض عدداً محدوداً من الصفقات الرئيسة، فإننا نتوقع أن نرى تحركات في أسواق، وأصول الطبقة الثانية في العام المقبل.

كما تصاعدت مبيعات الأسر المتعددة بقوة مقارنة بغير ذلك من أنواع العقارات، كما أن معدلات الإيجار تزداد كذلك. وتظهر بيانات MPF Research أن معدلات الإيجارات الأمريكية ازدادت بأكثر من 1 في المائة خلال كل من الأرباع السنوية الثلاثة. وبينما تشهد نسبة قليلة من عقارات المكاتب، والأغراض الصناعية إنشاءات لأغراض المضاربة، فإنه لا يبدو أن هنالك الكثير من الإنشاءات الخاصة بالأسر المتعددة في الولايات المتحدة. كما أن معظمها لن يكون جاهزاً للإيجار حتى عام 2013. وبلغت الاستثمارات العقارية الأجنبية في الأمريكتين 11.7 مليار يورو خلال ما مرّ من هذا العام. وكان معظم هذا الاستثمار الأجنبي قد جاء من جانبي مستثمرين من أوروبا، والشرق الأوسط الذين يشترون عقارات في الأماكن الأمريكية البارزة، مثل منهاتن، وبوسطن، وشيكاغو. وسوف وستستمر العقارات الرئيسية في المواقع الرئيسة في تحقيق بعض التقلص في العوائد، كما أننا نتوقع أن ينتقل هذا الاتجاه إلى العقارات الرئيسة في السوق الثانوية. غير أننا نتوقع استقرار معدلات السقف الأعلى بصورة عامة.

توقعات الاستثمارات العقارية في آسيا الباسيفيكية عام 2012

يبدو أن الطلب على العقارات التجارية في هذه المنطقة يرسل إشارات مختلطة. فنجد من أحد الجوانب أن نشاطات الاستئجار من جانب الشركات متعددة الجنسيات قد تباطأت بسبب توقعات النمو الأقل في عام 2012، بينما نجد من الجانب الآخر أن المعنويات تظل مرتفعة بين الشركات المحلية التي ما زالت متحمسة في استراتيجياتها المتعلقة بالنمو. وعلى الرغم من الكآبة الاقتصادية التي تلوح في الأفق التي تسببت في معظمها أزمة الديون السيادية، فإن الأغلبية العظمى من هذه الشركات المحلية، أو المستأجرين، كانوا إما يخططون للتوسع، أو الاحتفاظ بحجم متطلباتهم العقارية. ومن أنشط المشاركين أولئك الذين يعملون في قطاعات المصرفية، والتمويل، والتأمين، وتكنولوجيا المعلومات، والتكنولوجيا على وجه العموم.

مع أخذ ذلك في الاعتبار، فمن المفترض أن تظل الشركات المحلية هي مجموعة الاستئجار الرئيسية التي تدعم السوق المحلية في عام 2012. ومن المتوقع أن تشهد المدن الفردية ذات التطويرات العقارية الجديدة المنتظر اكتمالها خلال الأشهر الـ 12 إلى الـ 24 المقبلة، زيادة في تغيير المواقع، وكذلك في نشاطات التحسين. وأما على جانب العرض، فإن هنالك ما يزيد على 15 مليون متر مربع من بنايات المكاتب الجديدة قيد الإنشاء في هذه المنطقة. ومن المتوقع أن يزيد المستأجرون ذوو مواقع المكاتب المتعددة فرصة عرض تغيير المواقع، وتعزيز، أو تحسين المستوى باتجاه تطويرات عقارية أعلى جودة خلال عام 2012.

مستقبل الاستثمار:

في ظل الإجراءات الإدارية المتعددة (مثل ضريبة الطابع الخاص في كونج كونج، وقيود شراء المنازل في الصين) التي تتبناها حكومات مختلفة لتقليل سخونة الأسواق الإسكانية سريعة الحركة، فقد بدأ المستثمرون بتحويل تركيزهم نحو الأصول التجارية مثل المكاتب، ومباني التجزئة. ووفقاً للإحصاءات التي كشفت عنها Real Capital Analytics، فإن إجمالي مبيعات الاستثمار ازداد بنسبة 16 في المائة على أساس سنوي إلى 205 مليارات يورو خلال الأشهر الـ 11 الأولى من عام 2012، على الرغم من تراجع بنسبة 10 في المائة في القطاع السكني خلال الفترة ذاتها. وشكلت عمليات بيع الأراضي معظم حجم المبيعات بينما يركز المستثمرون في الوقت الراهن على فرص التطوير، ويقدمون على مزيد من المخاطر للحصول على عوائد ضمن إطار زمني أطول. في ترتيب تنازلي كانت طوكيو، وشنغهاي، وبكين، وهونج كونج، وسنغافورة، هي أعلى خمس مدن من حيث المجموع الكلي للعمليات العقارية حتى تشرين الثاني (نوفمبر) من عام 2011. وكما كانت عليه حال المستثمرين في أنحاء أخرى من العالم، فإن المستثمرين ظلوا متحمسين لأسواقهم المحلية. وظلت الأصول التجارية بصفة خاصة في الصين في موقع سعي لامتلاكها.

يتوقع أن تظل مشاعر المستثمرين حذرة خلال أوائل عام 2012، حيث ينتظر أن تظل أحجام التعامل مقيدة طالما استمرت أزمة الائتمان. غير أنه في ظل استمرار توسع الفروق بين الفوائد المصرفية، والمزيد من تخفيف الفجوة التضخمية، فإن حجم الأسواق في هذه المنطقة يتوقع أن ينمو بصورة أقوى في النصف الثاني من عام 2012. وبينما يتراجع تهديد التضخم، ويخطر في البال توقع تخفيف تدريجي لإجراءات التشديد، فإن هنالك زيادة في توقعات حدوث هذا السيناريو. قال بييرز برونر، الرئيس التنفيذي لـِ Colliers International Asia، ''إن التحديين الرئيسيين في عام 2012 هما مخاطر حدوث انكماش في الاقتصادات الغربية، والسياسات الحكومية بخصوص القطاع العقاري في مدن متعددة – وبالذات تلك التي لديها انتخابات رئاسية، أو انتخابات عامة قريبة، كما هي الحال في هونغج، وسيئول، وتايبيه. وإذا نظرنا إلى المنطقة ككل، فإن من المفترض أن تظل مدن الطبقة الثالثة، والرابعة في الصين جذابة في الأجل المتوسط إلى الأجل الطويل''. مستقبل الاستثمار العقاري في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا عام 2012.

توقعات سوق الإشغال

تأثرت أسواق الإشغال، والاستثمارات في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، بعض الشيء، بالربيع العربي الذي كان له دون أي شك أثر رئيسي في بلدان معينة، ولا سيما تلك الموجودة في شمال إفريقيا، إضافة إلى البحرين كذلك. وقد ظلت النشاطات العقارية أقوى في بلدان أعلى استقراراً، مثل الإمارات العربية المتحدة، والمملكة العربية السعودية. غير أن الإيجارات في القطاعات الرئيسية لمساحات المكاتب، ومباني التجزئة، أظهرت بعض الضعف هذا العام، حيث كان العرض الإجمالي أعلى من الطلب.

إذا نظرنا إلى الأمام، فإننا نتوقع أن زيادة النشاط الاقتصادي ستشجع الطلب في جانب الإشغال العقاري في البلدان الأكثر استقراراً، وسيترجم ذلك إلى أسواق إيجارات أقوى – على الرغم من أن ذلك لن يعني بالضرورة ارتفاعات إيجارية في ظل فائض العرض. وفي بلدان مثل مصر، فإن كثيرين يتوقعون فرصة ارتداد اقتصادي إيجابي. غير أن ذلك يعتمد كثيراً على الوضع السياسي. ويتوقع، على الأغلب، أن المستأجرين سينتظرون لفترة مطولة من الاستقرار الاقتصادي، والسياسي قبل الالتزام بأي توسع.

توقعات الاستثمار

شهدت سوق الاستثمار في المنطقة نشاطاً محدوداً للغاية خلال العامين الماضيين. ويعود سبب ذلك إلى كل من عدم الاستقرار السياسي، وكذلك فائض العرض، والافتقار إلى الشفافية.

في أعقاب فترة التراجع، فإن أولئك المستثمرين الناشطين في المنطقة يركزون على العقارات ''الرئيسية'' التي لا يوجد سوى قليل منها.

إذا نظرنا إلى الأمام، فإننا نجد أن من الصعب رؤية أي زيادة كبرى في النشاطات العقارية عام 2012. ومن المؤكد أن مواقع مثل دبي ستستمر في أن تعامل بحذر شديد إلى أن يشهد المستثمرون مقادير أكبر بكثير من استيعاب فائض العقارات. وأما على الجانب الإيجابي، فقد أظهر المستثمرون اهتماماً قوياً بقطاع الضيافة، حيث إن مواقع معينة مثل المنطقة الشرقية في المملكة العربية السعودية حددت كأماكن ذات عرض متدن، وطلب متوقع قوي. وقد نشهد نشاطات هناك، على الرغم من أنها ستكون مركزة على التطوير، بدلاً من الاستثمار.

في مناطق مثل دبي، حيث تمت بالفعل عمليات رئيسية لتطوير الفنادق، تعافت معدلات الإشغال لتعود إلى مستويات عام 2007 في الفترة الأخيرة. وقد نشهد بداية ارتفاعات في إيجارات الغرف عام 2012. سيشجع ذلك المستثمرين على النظر إلى هذا القطاع مرة أخرى. ويضاف إلى ذلك أن توقعات السياحة إيجابية للغاية، كما أن المستثمرين سيشعرون براحة أكبر بكثير إذا كانت شركات العلامات التجارية الدولية تسعى إلى العمل في المدينة. إننا نرى أنه إذا شهدت مصر استقراراً سياسياً، ودرجة من الهدوء، فإن المستثمرين سوف يتوجهون إليها، وذلك قبل المستأجرين، حيث إنهم واعون للتوقعات الاقتصادية القوية لهذا البلد الذي يضم عدداً كبيراً من السكان. غير أن هذا الأمر لا يبدو محتملاً بصورة كبيرة.

إذا استمر النمو الاقتصادي، كما هو متوقع في البحرين، وقطر، والمملكة العربية السعودية، والإمارات العربية المتحدة، وإذا شهدنا المزيد من الشركات وهي تفتتح لنفسها متاجر في هذه البلدان، فإن الطلب على إسكان الشركات الذي يتولد نتيجة لذلك يمكن أن يزيد الاستثمارات في هذا القطاع. وينفر المستثمرون في هذه المنطقة من التطوير العقاري القائم على المضاربات، والمركز على المغتربين، حيث إنهم يتطلعون إلى الشراكة مع الشركات المحلية لتطوير عقارات ''رئيسية'' يفيد الطرفين. قال جون دافيز، الرئيس التنفيذي لـِ Colliers International في الشرق الأوسط، وشمال إفريقيا ''إن النموذج السابق من الاستثمار لم يعد مجدياً، وإلى أن تكون هنالك فترة مستدامة من النمو، والاستقرار، مصحوبة باستيعاب فائض المساحات في أسواق مثل دبي، فإن الاستثمارات سوف تتركز على إنجاز العقارات لتلبية الحاجات المحددة بوضوح، مقابل تلبية الحاجات المستقبلية المتفائلة''.

الصورة العالمية ''الاستراتيجية''

ذكرت نسبة 71 في المائة من المستثمرين الذين شملتهم الدراسة المسحية أن هناك احتمالاً كبيراً في أن يوسعوا ممتلكاتهم العقارية خلال الربع الأول من2012، وارتأت نسبة 16 في المائة بأن هناك احتمالاً في أن يقوموا بذلك. وذكرت نسبة 6 في المائة فقط أن من غير المحتمل أن يقوموا بذلك. يرى المستثمرون أن نقص معروض العقارات ''المعدة للبيع'' يشكل العقبة الرئيسة أمام خططهم التوسعية، حيث ذكرت نسبة 50 في المائة من المستثمرين تقريباً أن هذا يشكل مبعث قلق بالنسبة لهم. ويظل الوصول إلى التمويل مشكلة لدى نسبة 22 في المائة من المستثمرين تقريباً. وبحسب الدراسة تختلف معوقات التوسع الرئيسية عبر المناطق على النحو التالي:

ـــــ في منطقة الشرق الأوسط، اعتبرت المخاطر السياسية مقيدة لخطط التوسع بالقدر نفسه الذي يشكله معروض العقارات ''المعدة للبيع''.

ـــــ في أوروبا، وكندا، والولايات المتحدة، وأمريكا اللاتينية، كان معروض العقارات ''المعدة للبيع'' هو القضية الرئيسة، ولكن القدرة على جمع الأموال من بيع الأسهم اعتبرت هي الأخرى قضية.

ـــــ في آسيا، اعتبر عدم اليقين الاقتصادي الخطر الأكبر، فوق معروض العقارات ''المعدة للبيع''.

ـــــ في أستراليا، اعتبرت المقدرة على جمع الأموال من بيع الأسهم الجديدة أكبر عقبة أمام التوسع.

الخطر

يستهدف أكثر من ثلث المستثمرين الذين تم استطلاع آرائهم معدل عائد داخلي بين 5 و10 في المائة. على أن نسبة تزيد على 40 في المائة تستهدف معدل عائد داخلي يزيد على 10 في المائة. وكان لدى المستثمرين في الشرق الأوسط وآسيا أعلى معدل عائد داخلي مستهدف، حيث إن أكثر من 75 في المائة من المستثمرين في هذه الأسواق يستهدفون معدل عائد داخلي يزيد على 15 في المائة. ويشعر نحو نصف جميع المستثمرين العالميين أنهم مجبرون أكثر من غيرهم على التحرك خارج منحنى الخطر لكي يحققوا عوائد فائقة. أما المستثمرون الكنديون والأمريكيون فكانوا أكثر إقداماً على الخطر مقارنة بما كانوا عليه قبل ستة أشهر.

نظرة مستقبلية

رغم الأحوال الاقتصادية والسياسية غير المستقرة حول العالم، يظل المستثمرون في العقار متفائلين بشأن السوق، حيث إن معظمهم يعتبرون أنها الآن في مرحلة التحسن الأولى. لكن عوامل مختلفة تدفع هذه الثقة. وهناك بعض الأمور المشتركة عبر المناطق. ففي الولايات المتحدة وكندا، اعتبر الوصول الأرخص والأسهل للدين عاملاً إيجابياً، وهو يجعل المستثمرين في هذه السوق أكثر ثقة. وبشكل عام، كان المستثمرون في هذه السوق أكثر إقداماً على الخطر من المناطق الأخرى، ويرجح أن يكون هذا نتيجة لتحرير الدين. في آسيا، وأمريكا اللاتينية، وأستراليا/ نيوزيلندا، تظل عافية الاقتصادي العالمي مبعث قلق. وقد كانت هذه الأسواق عموماً أقل تأثراً بقضايا الديون السيادية في أوروبا والولايات المتحدة، على أن المشاكل المستمرة في هاتين السوقين تظل مبعث قلق.

وتظل السياسات الحكومية مبعث قلق أكبر بالنسبة للمستثمرين الأوروبيين، ولكن رغم المشاكل الاقتصادية في هذه السوق، يظل المستثمرون متفائلين، حيث إن معظمهم يرون أن السوق في بداية مرحلة التحسن. في أمريكا اللاتينية، كان المستثمرون في المجمل أكثر تشاؤماً، حيث يعتقد كثير منهم أنهم كانوا في أوج السوق. ورغم ذلك، يظل معروض العقارات ''المعدة للبيع'' مسألة تدل على أن المستثمرين ما زالوا مهتمين بالاستحواذ على العقارات. في منطقة الشرق الأوسط، يعتقد معظم المستثمرين أن السوق ستبدأ بالتحسن في غضون 12 شهراً. على أن القضايا السياسية المحلية تظل مبعث قلق ومن المتوقع أن يكون لها بعض التأثير في أسواق العقار.

الشرق الأوسط

ذكرت غالبية الذين شملتهم الدراسة (70 في المائة) أنهم أكثر احتمالاً في أن يوسعوا ممتلكاتهم العقارية خلال الأشهر الستة المقبلة (منها الربع الأول في 2012). وقالت نسبة 10 في المائة فقط إنه من غير المحتمل أن يوسعوا ممتلكاتهم العقارية. وذكر المستثمرون أن معروض العقارات ''المعدة للبيع'' والمخاطر السياسية ستكون العوامل الرئيسة التي ستقرر ما إذا كانوا سيقدرون على تنمية محافظهم خلال الفترة المذكورة. وبين نحو ثلثي الذين شملتهم الدراسة أنهم يستهدفون عوائد تراوح بين 15 و20 في المائة، وهو رد قادته إلى درجة ما نسبة من المستثمرين في دراستنا تركز على التنمية. وذكر المستثمرون الذين يركزون على الاستثمارات الأساسية الحالية أنهم يستهدفون معدل عائد داخلي يراوح بين 5 و15 في المائة، الأمر الذي يعتمد على الموقع وعلى القطاع.

التمويل

مقارنة بالوضع قبل ستة أشهر، يرى الذين شملتهم الدراسة عموماً أن الأحوال في سوق الإقراض لم تظهر أي تغييرات كبيرة. ويعتقد نحو 40 في المائة أن معايير الضمان لم تتغير، مع انقسام البقية بالتساوي بين من يرى أن المعايير بدأت تخف أو تزداد تشدداً. وفيما يتعلق بتكلفة الدين، تعتقد الأغلبية (60 في المائة) أنه لم يطرأ عليها أي تغيير خلال الفترة المذكورة. ومرة أخرى، كان الآخرون الذين شملتهم الدراسة منقسمين بين من يرى أن التكاليف انخفضت أو زادت. وكان هناك نوع من الإجماع بين الذين شملتهم الدراسة وذلك على صعيد آرائهم حول أقصى نسب القروض إلى الأقيام، ورأت نسبة 70 في المائة أن هذه النسب لم تتغير خلال الفترة المذكورة.

الشعور العام

تعتقد غالبية الذين شملتهم الدراسة (60 في المائة) أن نمو الإيجارات سيواجه صعوبة في تجاوز معدل التضخم خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة. ويشعر الكثير من المستثمرين بالقلق بسبب الزيادة الحالية في العرض في بعض المواقع/القطاعات، ناهيك عن قوة العرض التي ستأتي من المشاريع الجاري تنفيذها. وفيما يتعلق بالأسعار، يعتقد 40 في المائة من المستثمرين أنه في ضوء أساسيات السوق، فإن الأسعار ارتفعت كثيراً وبسرعة. بينما تعتقد نسبة 60 في المائة أن الأسعار في المستوى الصحيح أو أنها يمكن أن تنمو أكثر.

وتعتقد غالبية كبيرة من المستثمرين أن العقار مقارنة بما كان عليه قبل عشرة أعوام هو أصل أكثر قيمة. وقد ذكر المستثمرون أنه نظراً للنمو في الاقتصادات وأعداد السكان في البلدان الموجودة في المنطقة، فإن الحاجة للعقار هي الآن أعلى مما كانت عليه في السابق. وذكرت أغلبية ساحقة ممن شملتهم الدراسة أيضاً (90 في المائة) أن امتلاك مبنى مهجور يعتبر مبعث قلق أكبر مما كان عليه الوضع قبل عشرة أعوام.

النظرة المستقبلية

لدى النظر إلى الطلب المستقبلي على المساحات المكتبية في الضواحي، يعتقد 50 في المائة من الذين شملتهم الدراسة أن الطلب سيتراجع بالنسبة إلى الطلب على المساحات المكتبية في المدن خلال السنوات العشر المقبلة. لكن 40 في المائة ذكروا أنهم يعتقدون أنه ستكون هناك زيادة نسبية في الطلب خلال تلك الفترة. ورأى الذين شملتهم الدراسة من مصر أن الطلب النسبي سيزداد، حيث ستبدي الشركات تفضيلاً قوياً للمساحات المكتبية في القاهرة الجديدة، وذلك هرباً من الضجيج وشدة الازدحام والتلوث في وسط مدينة القاهرة.

وفيما يتعلق بالعوامل التي ستؤثر في السوق في الـ 12 شهراً المقبلة، أشارت غالبية المستثمرين (60 في المائة) إلى انعدام اليقين السياسي في المنطقة باعتباره العامل الرئيس. ويشعر المستثمرون عموماً بالقلق بشأن اتخاذ قرارات استثمارية في وقت تكتنف فيه قوانين المباني المستقبلية حالة من عدم اليقين وفي وقت يؤثر فيه الجيشان السياسي سلباً في النشاط الاقتصادي لفترة من الوقت.