[سعد الجهلاني]

بحوث لتشخيص وحل المشكلة
الأراضي الرخيصة مكتملة المرافق والتمويل ضرورتان لتوفير السكن المناسب

مشعل حسن الحربي ـ قديد

طالب عدد من المواطنين الجامعات المحلية ومعاهد الأبحاث، بدراسة الإشكالات العقارية التي تواجه محدودي الدخل في تملك المساكن الخاصة. وقالوا لـ «عكاظ»: إن الدراسات الأكاديمية تبدأ بتشخيص المشكلة وأبعادها والنظر في الحلول القائمة وأفضل الحلول المستقبلية، وبينوا أن هذه المشكلة تكمن في عدم توفر السيولة المالية الكافية لشراء الأراضي في الموقع المناسب، بالإضافة للتكاليف المرتفعة للبناء والتشييد ومواد البناء من أسمنت وحديد وخلاف ذلك، وأكدوا على أهمية دراسة الآلية المتبعة لدى بعض الجهات التي تقدم التمويل العقاري، سواء الجهات العامة كـ «البنك العقاري» أو الجهات الخاصة كبرامج التمويل لدى البنوك وغيرها. مشيرين إلى أن مثل هذه الدراسات البحثية يمكن أن تضع الحلول الحالية والمستقبلية للمشكلة لتقديمها للجهات المتخصصة المعنية بمعالجة مشكلة السكن. وأضافوا أن جانبا آخر من هذه المشكلة يكمن في أن كثيرا من الذين يحصلون على المنح السكنية تمنح لهم في قراهم الأصلية، بينما هم في الواقع يقطنون المدن وبالتالي لا يستفيدون منها.
البحث العلمي
يرى عبد الله أحمد القرني «باحث دراسات عليا» أن انتقال الشخص من المسكن المستأجر إلى مسكن خاص به، هو حلم كل أسرة، لكن هناك الكثير من العوائق التي تحول حول ذلك، وقال: لأن هذا الإشكال يواجه النسبة الأكبر من الموظفين سواء في القطاع الحكومي أو الخاص فمن المهم إعداد أبحاث ودراسات لرصد هذا الواقع واقتراح الحلول المبنية على أسس علمية واضحة ومحددة.
وأضاف: يمكن للبحث العلمي رصد أبعاد هذه المشكلة من كافة جوانبها، وتقديم الحلول المقترحة، حيث إن البحث العلمي يهتم بدراسة مشكلة ما بقصد حلها؛ وفقا لقواعد علمية دقيقة؛ حيث يتألف من مجموعة خطوات تتمثل في الشعور بالمشكلة أو بسؤال يحير الباحث، فيضع لها حلولا محتملة، هي الفروض، ثم تأتي بعد ذلك خطوات اختبار صحة الفروض، والوصول إلى نتيجة محددة، ومن الطبيعي أن يتخلل هذه الخطوات الرئيسية عدة خطوات إجرائية، مثل: تحديد المشكلة، وجمع البيانات التي تساعد في اختيار الفروض المناسبة، وكذلك البيانات التي تستخدم في اختيار الفروض، والوصول إلى تعميمات، واستخدام هذه التعميمات تطبيقيا، وهكذا يسير البحث العلمي على شكل خطوات أو مراحل؛ لكي تزداد عملياته وضوحا.
ومن ذلك تحليل المعلومات (وهي القياسات) ويكون بالتأكد من صحة الفرضيات باختبارها ومراجعتها وموازنتها. استخلاص النتائج ونشرها (التوصل إلى الحل) ويكون بتفسير ومناقشة ما تم التوصل إليه من حلول وكشف العلاقات (غاية البحث).
وزاد: حينما تتعرض الدراسة أو البحث لعوائق تحول دون حصول الموظفين على المساكن الخاصة، فإن ذلك من شأنه أن يبين لنا حجم المشكلة ونسبة غير الحاصلين على هذه المساكن الخاصة، والعوائق التي تواجههم سواء كانت خاصة بالأرض السكنية أو تمويل عملية الإنشاء والتعمير وغير ذلك.
وأضاف القرني: من الطبيعي أن يصدر في نهاية الدراسة بيان للنتائج يوضح الحلول المقترحة والتوصيات التي يراها الباحث، لافتا إلى أن مشكلة بهذا الحجم تحتاج لدراسات مشابهة متعددة وفي عدة مناطق، كما أن من المهم إجراء دراسات أخرى حول آليات التمويل المناسب ومن خلالها يتم رصد واقع القروض المقدمة، سواء من قبل القطاعات العامة أو الخاصة، ومن ثم طرح الحلول الأنسب التي يراها أفراد العينة المشاركون في استبيانات تلك الدراسات.
وقال: إن نتائج هذه الدراسات والصادرة من الجهات العلمية تضع التشخيص المناسب، سواء لمتخذ القرار، أو لقطاع الموظفين، أو لجهات الإقراض والتمويل وهكذا.
برامج تمويلية
ومن جهته يقول رازن الصحفي (موظف): إن نتائج الدراسات العقارية ستقدم أرقاما فعلية لها، ستستفيد منها جهات التمويل أو المؤسسات العقارية، ومن هنا فإنه يكون من المناسب طرح البرامج المناسبة المتوازية لحجم هذا الطلب والمتوقع أن يكون كبيرا على تملك المساكن. وأضاف: نحن في حاجة إلى إيجاد برامج تمويل جديدة لبناء المساكن للأفراد على جهة الخصوص، وأكد أهمية أن تبادر جهات التوظيف سواء في القطاع العام أو الخاص إلى دراسة مثل هذا الإجراء والتعاون مع الجهات التمويلية إذا لم تتمكن من التمويل المباشر، إذ أن السكن هو أحد أهم عوامل الاستقرار والمطالب لدى الأسر.
وأضاف: أن البرامج الحالية لتمويل شراء أو بناء المساكن تعد مكلفة وغير مرغوبة لدى شريحة كبيرة من راغبي الاستفادة منها، نظرا لارتفاع معدل نسب الفائدة، وكثرة الاشتراطات فيها.
وقال: إن أسعار العقار شهدت ارتفاعات متتالية وفي مدة وجيزة، ويعتبر ذلك (تضخما) لأسعارها، حتى أن المخططات غير الملتصقة بالمدن الكبيرة أصبحت أسعارها تقارب نصف مليون ريال، للمواقع السكنية.
وأضاف: والحال ذاته لأسعار مواد البناء، فهي الأخرى شهدت ارتفاعات متتالية، وكذلك تسعيرة العمل والإنشاء تم رفعها من قبل المقاولين، كما شهدت أسعار الحديد مستويات مضاعفة.
وزاد: إذا ما تعددت تلك الدراسات، فهي بالتأكيد ستعطي مدلولات علمية غاية في الأهمية لاسيما أننا أمام جملة من الارتفاعات، لأضلاع مربع أدوات العقار السكني والمتمثل في (الأراضي ـ الحديد ـ مواد البناء ـ كلفة البناء)، ولا يكفي انخفاض أحد هذه الأضلاع، أن ينسحب تأثيره على بقية الأضلاع بشكل كبير، بل لابد أن تطال تلك الانخفاضات جميع العناصر، خاصة مع استمرار ضعف الإقبال، فهذا سيقود إلى إنهاء ذلك التضخم أو الحد منه على الأقل، كما أن حجم العمل الكبير الذي ستظهره الدراسات وتقليل نسب الفوائد سيجعل الجهات المنفذة لمثل هذه البرامج تعيد النظر في تصميم برامج أقل كلفة وأكثر جاذبية لها، مما سيعوض لها هوامش الربح الحالية والناجمة عن الاتفاقيات الحالية بينها وبين العملاء، بتغطية حجم الإقبال الأكبر المقبل.
انتعاش عقاري
وتوقع عبد الحاسن الجحدلي «مطور عقاري» أن تؤدي نتائج وإحصاءات تلك الدراسات لتحريك عدة عوامل ومنها ما يتعلق بتوجه استثماري عام في هذا المجال، عبر دخول مؤسسات عقارية جديدة وما شابه ذلك، وتوفير الخدمات لمواقع السكن المطلوبة من قبل البلديات والجهات الأخرى ذات العلاقة. وهذا من شأنه إزالة للركود الحالي بسبب الكلفة العالية التي تواجه الموظفين ومحدودي الدخل، حيث إن استمرار الركود بسبب ارتفاع الأسعار، أو الحاجة للسيولة سينعكس على عناصر العقار السكني بشكل كامل، ويقودها إلى انخفاضات جديدة، وهذا هو المتوقع خلال الفترة المقبلة، لاسيما إذا استمر الوضع على ما هو عليه حاليا، إذ من المتوقع أن نشهد انخفاضا في أسعار قطع الأراضي السكنية المعدة للبيع، والحال ذاته لأسعار مواد البناء ومنها أسعار الحديد.
وقال إن العقار شأنه شأن المجالات الأخرى، خاضع لميزان العرض والطلب، ومتى ما زاد المعروض سنلمس انحدارا في المعدلات السعرية له.
وعزا استمرار بعض المواقع في أسعارها السابقة أو محدودية انخفاضها، إلى كونها من المواقع التي تمتلك محفزات مستقبلية كانتظار مشاريع تنموية، أو كونها تمتاز بمقومات جاذبة للسكن أو للاستثمار.
وبين أن السكن يعد واحدا من أبرز الاحتياجات الضرورية والملحة للإنسان، وهو يحتاج إلى متطلبات، منها الحصول على الموقع المناسب، ووجود الخدمات به، فليس من المعقول أن تبني الأسرة مسكنا فخما في موقع لا توجد فيه خدمات، لافتا إلى أن وجود الخدمات يعد محفزا على بدء النشاط العقاري في مجال بناء وتشييد المساكن، كما أن غيابها يعد مؤثرا في عملية الإقدام عليها.
وقال: إن الاكتفاء بإحدى الخدمات أو جزء منها لا يعد كافيا للبناء العقاري السكني الذي يحتاج إلى مقومات، أبرزها وجود الخدمات الرئيسية، وأرجع تأخير تشييد المساكن في عدة مخططات لغياب الخدمات البلدية وغيرها عنها، حيث إن بعض المخططات الواقعة في أطراف المدن أو في المحافظات أشبه ما تكون بـ (مواقع صحراوية محاطة بطريق اسفلتي دائري فقط).
وهنا يتبادر السؤال عن كيفية تسليم المخططات بدون أي خدمة، أو بنى تحتية، وقال إن السكان لا يريدون فقط مساحة لتشييد حوائط صامتة عليها، بل لابد من توفير أعمال السفلتة والرصف والإنارة والصرف الصحي وتهيئة الأرضيات وتجهيزها وإعدادها لتطابق مسماها (مخططات سكنية).
أسعار الإيجار
وأكد سعيد الغامدي أهمية إجراء الدراسات للمسكن، وقال: نأمل أن تعكس تلك الدراسات الواقع الحالي لأسعار الإيجارات المرتفعة.
مضيفا: أن هناك جملة من الأسباب أنتجت هذا التضخم في الأسعار الحالية لإيجارات الشقق أو الوحدات السكنية، لكن السبب الرئيسي يكمن في زيادة حجم الطلب على المعروض، وهذا الأخير نجم عن زيادة الرغبة في السكن في عدد من المدن الرئيسية، أو وجود مشاريع ضخمة أو أخرى تنموية في غيرها من المدن، وبالتالي نتجت عنه زيادة كبيرة في الطلب على السكن، وفي نفس الوقت لا تتوازى معه نسبة العرض، مما جعل أسعار إيجارات تلك الشقق في اتجاه تصاعدي قادها إلى تضخم كبير.
إنشاء المزيد من العمائر
وأضاف: نتوقع أن تتوصل الدراسات إلى حلول سريعة لتلافي ذلك في هذه المواقع، ولعل من أبرز الحلول الراهنة إنشاء المزيد من العمائر السكنية الجديدة، وكذلك السماح بزيادة منطقية الطوابق وأدوار الــــــــــعــــــــمــــــائــــر القائمة.
وقال: إن المسكن المريح يعتبر أحد أهم المقومات الملحة في حياة الإنسان، وارتفاع قيمة الإيجار عليه، يجعله غير قادر على توفيره، فالموظف الذي يتقاضى راتبا شهريا لا يتجاوز خمسة آلاف ريال، سيجد صعوبة في الإيفاء بقيمة الإيجار التي تزيد على 24 ألف ريال سنويا، حيث سيكون نصف دخله السنوي مخصصا لإيجار المسكن فقط، بينما لو عادت أسعار الشقق إلى ما كانت عليه سابقا بحدود 15 ألف أو 16 ألف ريال، لأمكن لهذه الشريحة من الموظفين الاستفادة من هذه الشقق.
ودعا لتوفير عدد من الخدمات في العمائر المستأجرة، مثل: المصاعد، حيث يلاحظ أن بعض العمائر المكونة من عدة طوابق لا توجد فيها مصاعد كهربائية، أو يتم توفير مصاعد صغيرة فيها لا يتناسب مع حجم وكثرة الشقق في هذه العمائر.
وأضاف: لا بد من الاهتمام بخدمات الماء بتوفير الخزانات الأرضية أو العلوية أو التمديدات، والأمر ذاته لخدمات الصرف الصحي، وأن تكون التمديدات من النوعيات الجيدة، لأن العديد من الشقق السكنية توضع فيها نوعيات رديئة للأفياش الكهربائية.
وقال لا بد من تخصيص مواقف للسيارات، الأمر الذي أصبح مشاهدا في عدد من الأحياء في جدة، ونتمنى تعميمه وتفعيله بشكل أكبر وعبر أدوار سفلية متعددة.
حجم العرض
ويقول جلال الأحمدي (موظف): إن أي سوق بطبيعة الحال خاضعة لقانون العرض والطلب، وما نتوقعه أن حجم العرض سواء للأراضي المعدة للبيع أو للشقق السكنية المعدة للإيجار أكبر من عامل الطلب، ومع هذا تبقى الأسعار ثابتة في الارتفاع، ونأمل أن تكشف مثل هذه الدراسات عن السبب الذي يجعل الأسعار مرتفعة.
وأضاف: لابد من تطوير أساليب الإعلان عن وجود الشقق والوحدات السكنية، والحال ذاته للأراضي، دون أن يكون فقط عن طريق مكاتب العقار فقط.
وقال: هناك العديد من النقاط التي يجب أن تركز الدراسات العلمية عليها، منها الارتفاع العالي لإيجارات المساكن مقارنة بدخل السكان، وحجم الشقق المستأجرة وحجم المساكن الخاصة، العوائق التي تواجه الموظفين نحو تملك العقار السكني، وهل يفي القرض الحالي المقدم من إدارة البنك العقاري لأعمال البناء، وهل برامج التمويل المقدمة من البنوك تناسب رواتب الموظفين، وهل نسب الفوائد المحددة فيها متضخمة، وما مدى الفرص الاستثمارية لدخول مزيد من المؤسسات العاملة في هذا المجال، هل يستطيع الموظف الإيفاء بقيمة إيجار الشقق السكنية واحتياجاته الأسرية الأخرى، هل تعتبر أسعار الأراضي السكنية مرتفعة، وما الحلول لذلك، هل نجحت القطاعات الخاصة التي تخصص القروض السكنية لموظفيها في حصولهم على مساكن مناسبة، ما مستوى العرض والطلب للشقق والوحدات السكنية المعدة للإيجار وللأراضي السكنية المعدة للبيع، هل العرض فيهما أكبر من الطلب، هل هناك قصور في إبراز حجم العرض، هل من المهم أن تقدم جهات التوظيف بدلات للسكن في ظل هذه الارتفاعات، وما إلى ذلك.