للتسجيل اضغط هـنـا
 |
 |
أنظمة الموقع |
|
تداول في الإعلام |
|
للإعلان لديـنا |
|
راسلنا |
|
التسجيل |
|
طلب كود تنشيط العضوية |
|
تنشيط العضوية |
|
استعادة كلمة المرور |
 |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
| ||
14-03-2010, 09:47 PM
|
#1 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
احتـكار الأراضـي في السـعودية الواقـع والمأمـول
مقال أعجبني في تشخيص الواقع بجراءة وشجاعة للكاتب
الزامل ... وحبيت أنقله هنــــــا .. قبل بضعة أسابيع صرح نائب زوير الشؤون البلدية والقروية الأمير منصور بن متعب بأن الوزارة لن تدرس سن قوانين لإجبار ملاك الأراضي البيضاء على بيعها أو استثمارها، وأردف بأننا في دولة ديمقراطية ولن نرغم مواطنا على بيع أرضه مهما كانت الأسباب. سؤالي لمعالي نائب الوزير: لو تم إكتشاف حقل نفط تحت أراض مملوكة لفرد، هل سيتم تركها لمالكها؟ أم سيجبر على بيعها للدولة، بالتأكيد سيجبر على بيعها. ولو كان للدولة مشروع حيوي يمر على أراض مملوكة لأفراد، فهل سيتم إجبار أصحابها على بيع الأراضي أم لا؟ بل لو كان المشروع يمر على حي سكني به عشرات المنازل، فهل سيتم إخراج السكان من منازلهم وإجبارهم على بيعها أم لا؟ الجواب المعروف انه سيتم إجبارهم على بيع منازلهم والخروج منها. ولا أجد في ذلك إشكالا، لأن المصلحة العامة للوطن والمواطنين بشكل عام أهم دائما من مصالح الأفراد. فاذا كانت الحكومة تجبر ملاك الأراضي البيضاء من الأفراد على بيعها حتى إن كانوا ينوون استخدامها لغرض شخصي، ويجبرون سكان المنازل على الخروج منها وبيع منازلهم، فالأولى أن يتم الضغط أو إجبار أصحاب الأراضي البيضاء شاسعة المساحة على بيعها، تلك الأراضي البيضاء التي لا تضيف أي قيمة إقتصادية للوطن، ولكنها على العكس من ذلك فإنها تدمر الإقتصاد، وترفع تكاليف المعيشة بكل جوانبها، وتشكل عائقا كبيرا في عجلة النمو الإقتصادي، كما تشكل ظلما كبيرا لذوي الدخل المحدود والمتوسط، الذين يستعصي عليهم شراء قطعة أرض سكنية صغيرة يبنون عليها بيت العمر. ووقع الظلم يكون أشد وطأة عندما نعلم أن نسبة كبيرة من تلك الأراضي البيضاء لم يحصل عليها ملاكها بعرق جبينهم، وإنما هي منح حكومية أو ملكية لم تكلف مالكها ريالا واحدا. أو تم شراءها من عشرات السنين بأثمان بخسة وتركت على حالها من دون الاستفادة منها او استثمارها، أو حتى ترك الآخرين يستفيدون منها. حقيقة الإتجار بالأراضي والاقتصاد الحر إن الأراضي المخصصة للسكن هي سلعة أساسية، مثلها مثل الكهرباء والماء، وقد يكون إمتلاك المنزل الخاص هو العمود الفقري للحياة الكريمة والمستقرة، وكما أن إحتكار المواد الغذائية وغيرها من المنتجات الضرورية والتحكم في أسعارها جريمة يعاقب عليها القانون، رغم إمكانية إستيراد نفس المنتج من مصادر أخرى، فإن إحتكار الأراضي البيضاء هو إحتكار أشد وأكبر ضررا لانه يؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على جميع النشاطات الإقتصادية بدون استثناء، فلا يمكننا بأي حال من الأحوال (إن نستورد) أرضا من الخارج لنوازن بين العرض والطلب او نستثمر للننتج أراض جديدة، فالأرض ليست (سلعة للمتاجرة والتربح) لأنها مورد طبيعي محدود، وبالتالي فإن التحجج بحرية الملكية والديموقراطية أمر لا يمكن قبوله، لأننا بذلك نرهن مصير المواطن وأجيال المستقبل في يد طرف لا يهمه إلا الربح المادي. ولو تسائلنا بشكل إفتراضي، لو أن رجلا شديد الثراء قرر شراء جميع الأراضي البيضاء في السعودية، واستطاع أن يشتريها فعلا، ثم أمتنع عن بيع اي ارض منها، ولم يجد الناس أرضا يسكنونها (على الإطلاق)، فهل ستترك الحكومة هذا التاجر من دون مساءلة أو عقاب؟ هل سنقول أن حرية الإقتصاد وحرية الملكية تكفل حماية هذا الشخص وأملاكه وعدم إجباره على بيع أراضيه؟ لا أعتقد ذلك. ورغم أن هذا السيناريو إفتراضي إلا أنه يطابق بشكل كبير الواقع الذي نعيشه، الفارق الوحيد أن من يحتكر هذه الأراضي هم مجموعة من الأثرياء وليس ثريا واحدا، وقد لايزيد عددهم عن بضع مئات، مقابل ملايين الأسر التي تحاول شراء أرض صغيرة. بالإضافة الى أن العقل والمنطق لا يقران إجازة احتكار الأراضي وربطها بالحرية الإقتصادية، فإن جميع أنظمة الدول (المتقدمة) والدول الأكثر رأسمالية وانفتاحا اقتصاديا تفرض ضرائب كبيرة على ملاك الأراضي وعلى رأسها أمريكا وجميع الدول الأوروبية، حتى أنك لا تكاد تسمع بتجارة (الاراضي البيضاء) في هذه الدول لانها غير مجدية لأي مستثمر. كما أن أكثر المفكرين الاقتصاديين تحررا كميلتون فريدمان Milton Friedman، الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد وهو الأب الروحي لليبرالية الاقتصادية، والذي يعارض جميع أشكال الضرائب، يقر أن ضريبة الأراضي لها منافعها وانها في الواقع تسهم في تحريك الاقتصاد ونموه. ولا اعتقد أن هناك أي مفكر أو خبير اقتصادي يمكنه إثبات فائدة واحدة لامتلاك الاراضي البيضاء من دون استثمارها. فتجارة الأراضي واحتكارها لا تمت للاقتصاد الحر بأي صلة، فالاقتصاد الحر يهدف لتنشيط الإبداع والتنافس، وبالتالي زيادة الإنتاجية وتخفيض الأسعار، فأي إبداع في شراء الاراضي والبيضاء وتركها لعشرات السنين حتى تزيد أسعارها؟ الآثار السلبية لاحتكار العقار وارتفاع اسعار الأراضي قد يعتقد البعض أن تأثير ارتفاع أسعار الأراضي يقتصر على زيادة تكلفة إمتلاك منزل، والتي قد تصل ل30 % من التكلفة الإجمالية. رغم أن هذا الأثر السلبي خطير ويؤثر على غالبية شرائح المجتمع، إلا أن علينا ان نعرف أن آثار ارتفاع أسعار الأراضي لا تقتصر على هذا الجانب، فارتفاع الاراضي يزيد أسعار إيجارات الشقق لأن صاحب العقار دفع مبالغ طائلة لامتلاك الأرض، وبالتالي فعليه رفع أسعار الإيجار لتغطية تكلفة الأرض، وقد وصل ما ينفقه المواطن لدفع إيجارات مسكنه لأكثر من 30% من دخله، ويتوقع أن يصل هذا الرقم الى 50% من دخل المواطن خلال السنوات القليلة القادمة، كما أن ارتفاع اسعار الأراضي يرفع اسعار السلع ومبيعات المتاجر، لان التاجر يجب أن يضع في حسبانه تكلفة إيجار المحل وستقع هذه التكلفة على كاهل المستهلك بالتأكيد، كما أن ارتفاع أسعار السكن والإيجار، يؤدي إلى زيادة رواتب جميع الموظفين في كل الشركات سواء السعوديون أو الأجانب ، وهذه الزيادة تنتقل لأسعار الخدمات والمنتجات التي تنتجها هذه الشركات، لتقع بالنهاية على كاهل المواطن. احتكار العقار في الشرع جاء الإسلام بالإعتراف بالملكية الخاصة وحمايتها، لما في ذلك من منافع عديدة على الاقتصاد والأفراد. كما أن الإسلام شرع الحرية في التجارة والاقتصاد، ولكنه في الوقت ذاته لم يطلق يد التجار للتحكم بمصائر الناس وأقواتهم، فقد حرمت الشريعة الإحتكار، واحتكار الأراضي البيضاء أحد ابشع صور هذا الإحتكار وأكثرها أذى على الناس. وفي السيرة الكثير من الشواهد التي تدل على حرمة احتكار الأراضي، ففي بداية الرسالة النبوية، كانت القبائل القوية تحتكر مساحات شاسعة من الأراضي كانت تسمى بالحمى ، وتمنع الآخرين من الاستفادة منها، وبعد أن قويت شوكة الإسلام في الجزيرة العربية، سحب الرسول صلى الله عليه وسلم الأراضي المحتكرة من قبل هذه القبائل، وجعل تلك الأراضي مشاعا للمسلمين، وقال حينها رسول الله: “لاحمى إلا لله ورسوله”. كما أن الخليفة عمر بن الخطاب رضي الله عنه أصدر تشريعات لحماية المسلمين من إحتكار الأراضي حين قال: “ليس لمحتجر حق بعد ثلاث سنين”. وبذلك كانت الأراضي البيضاء تسحب ممن لا يستخدمها خلال ثلاث سنوات. أما شيخ الإسلام إبن تيمية، فقد كان واضحا في تشريع كيفية التعامل مع المحتكرين، حيث يقول في حديثه عن الإحتكار: “وعندما تحرم الشريعة الإسلامية الاحتكار فإنها لا تترك المحتكرين يستفيدون من احتكارهم بل توجب على ولي الأمر أن يقوم ببيع الأموال المحتكرة جبرا عن محتكريها بثمن المثل فلو امتنع المحتكر عن بيعها بالمثل باعها ولي الأمر ودفع لصاحبها ثمن المثل”. قانون مكافحة إحتكار الأراضي في الكويت في بداية السنة الحالية بدأ في الكويت تطبيق قانون جديد للعقار يهدف لمنع الإحتكار وتقليل أسعار الأراضي البيضاء المخصصة للسكن، وذلك ليتمكن المواطن من شراءها بأسعار معقولة، حيث يمنع القانون الجديد الشركات والمؤسسات من امتلاك الأراضي المخصصة للسكن أو المتاجرة بها، كما يفرض على الأفراد الذين يمتلكون أراض تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع ضريبة سنوية. ومنذ تطبيق القانون وأسعار الأراضي تتجه للإنخفاض، وهو نجاح متوقع لقانون منطقي يجب أن يكون إنموذجا لبقية الدول المجاورة وعلى رأسها السعودية. حلول عملية لمشكلة إحتكار الأراضي وغلاء أسعارها يشكل القانون الكويتي نموذجا مناسبا للإحتذاء به. كما تمثل قوانين غالبية دول العالم المتقدمة في ما يتعلق بالأراضي نماذج أخرى يمكن الإستفادة منها. وأنا على يقين بأن أسعار الأراضي لن تتعدى المائة ريال في غالب الأحياء السكنية لو طبقت قوانين مكافحة إحتكار الأراضي، وسأطرح ما أعتقد أنه الحل الأنسب لعلاج هذه المشكلة: 1- الزكاة: يفرض على جميع ملاك الأراضي البيضاء زكاة سنوية تمثل 2.5% من القيمة الافتراضية للأرض في السوق. وينفق ريع هذه المبالغ على مصارف الزكاة المعروفة. 2- الضريبة: ويمكننا تسميتها بإيجار الاستفادة من الأرض، حيث أن الأرض ملك للجميع، ومن يرغب بالإستفادة منها عليه دفع تعويض لمن لن يستطيع استخدامها وذلك من خلال دفع ضريبة للدولة التي تمثل جميع المواطنين، الضريبة يمكن ان تصل لعشرة بالمئة من القيمة السوقية للأرض. 3- الغاء المتاجرة بالأراضي الجديدة: يجب أن تتوقف الدولة عن بيع الأراضي التي لم تمنح أو تشترى بعد، ويستبدل نظام بيع الأراضي بنظام تأجير الأراضي، بحيث تطرح الأراضي للمزايدة ويحصل على حق إستخدامها صاحب أفضل عرض، ولا يحق لمن يحصل على هذا الحق باعادة تأجيرها للآخرين، واذا قرر صاحب الحق الاستغناء عن الأرض لعدم حاجته، فيجب عليه إعادتها للدولة، ولا يحصل صاحب الحق على أي تعويض عند إرجاع الأراض، وتعرض الأرض في المزاد مرة أخرى. خاتمة لقد كان المثل يضرب بقبح أفعال الإقطاعيين في القرون الماضية، رغم أنهم كانوا يزرعون الأراضي ويعيلون مئات الأسر، ويساهمون في إنتاج المحاصيل الزراعية الضرورية، بينما الإقطاعيون الجدد الذين يعيشون بيننا يحتكرون مساحات شاسعة من الأراضي البيضاء التي لا تنتج ريالا واحدا، ولكنها تجعل حياة كل المواطنين أصعب، ليزداد الاقطاعيون الجدد ثراء على حساب حياة المواطن المغلوب على أمره. إن ما يحدث من احتكار للأراضي ورفع لأسعارها أمر لا يبرره عقل ولا منطق ولاشرع وكل من له يد في ذلك يجب أن يصحو ضميره، فكل زيادة في أسعار الأراضي تسهم في تحويل مئات العوائل للبؤس، وتمنع زواج عازب، وتنغص حياة الكثيرين، فالمواطن السعودي يدفع (عمليا) ضريبة لكل شيء ينفقه، ولكن هذه الضريبة بدل أن تذهب لخزائن الدولة، فإنها تذهب لجيوب ملاك الأراضي والعقار، واذا كان من المستبعد أن تصحو ضمائر التجار، فواجب الدولة أن تضرب بيد من حديد وتفرض القوانين التي تحمي المواطنين من الإستغلال والجشع، وتقوم (بتأميم) الأراضي البيضاء الشاسعة، وفرض الضرائب على بقية الأراضي المملوكة للأفراد، وإيقاف المتاجرة بمزيد من الأراضي البيضاء. الأرض هبة من الله، وليس من حق أحد أن يحتكرها، كغيرها من الموارد الطبيعية، والأراضي في أي دولة يجب أن تكون ملكا للجميع، تؤجرها الدولة لمن يريد (استخدامها)، ويدخل ريع تأجيرها لخزائن الدولة. على الدولة والمسؤولين والمواطنين أن يتحركوا سريعا لحل هذه الأزمة التي تمس كل مواطن، وعلى مجلس الشورى أن ينهي النقاشات البيزنطية ويقر اقتراحات فرض الضريبة على الأراضي بأسرع وقت، فالتقارير تشير إلى تزايد سكاني كبير وزيادة متصاعدة في الطلب على المساكن ، وعلينا أن نحل المشكلة قبل أن تستفحل ويستعصي علاجها، وتتفاقم آثارها الجانبية ولنقف صفاً واحداً في وجه الاحتكار حتى لاتتحول بلادنا ألى لوح منوبولي .. ........ عصام الزامل |
|
|
|
19-03-2010, 07:03 PM
|
#2 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
.
: تشكل كلفة ثمن الأرض نسبة كبيرة من كلفة اي مشروع استثماري. بدءا من بناء منزل خاص ومروراً بالمصانع والمزارع وانتهاءً بالمجمعات السكنية والتجارية. هذه الكلفة تُرحل بطرق مباشرة أو غير مباشرة إلى المستهلك كزيادة في أسعار السلع الخدمية والإنتاجية والاستهلاكية. فعند تحليل مسببات التضخم وحلوله يجب أن لا يهمل الوضع القائم للأراضي، فالخلل ظاهر لمن يتأمل الوضع سواء من الناحية الشرعية أو الإدارية أو الاقتصادية. فمن العجيب عدم فرض الزكاة على تجار الأراضي رغم وجوبها عند غالبية أهل العلم. إن أسلوب منح الأراضي وعدم فرض الزكاة على محتكريها كان عاملا مهما في ارتفاع أسعارها الذي كان له دوره الفعال في التضخم. إن عدم فرض الزكاة جعل من الأراضي المكان الأنسب لاستيداع الثروات ونموها على حساب المجتمع دون إضافة إي قيمة إنتاجية وذلك في الواقع عند التأمل هو نفس فلسفة نمو أموال المرابين بل لعله أسوأ، فالمرابي قد يقرض المال لمن يستخدمه في الإنتاج. إن فرض الزكاة الشرعية على ملاك الأراضي سينهي ظاهرة البقع البيضاء المنتشرة على مساحات كبيرة مشوهة جمال المدن ومتسببة في امتدادها امتدادا له كلفته الاقتصادية والاجتماعية. و في علم الاقتصاد، فإن قاعدة الضريبة المثلى تنص على أن أنسب هدف للضرائب هو استخدام الأشياء التي تتميز بكمية محدودة لا تنقص ولا تزيد كالأرض. وذلك لأن فرض الضرائب هنا لن يؤدي إلى نقصان الكمية. بل ذهب بعض الاقتصاديين (كجورج هنري) إلى أبعد من ذلك: فطالب بتحميل الأراضي جميع ما تحتاجه الدولة من الضرائب وذلك لضمان الاستغلال الأمثل للموارد. تستخدم الضرائب أحيانا كسياسة تنظيمية للحد من بعض الممارسات والمعاملات التجارية التي لها تأثيرات جانبية غير مرغوب فيها على المجتمع ككل. وعموما فإن الضرائب تحتاجها الدول التي لا تملك دخلا خاصا بها، والدولة السعودية قد أغناها الله عن فرض الضرائب بالبترول، وأبدلنا الإسلام عنها بالزكاة. فلم لا تشمل طفرة الإصلاحات الحالية وقوانين مكافحة التضخم هذا الخلل. لم لا تفرض الزكاة الشرعية على الأراضي الاستثمارية فيقضى على ظاهرة احتكارها موفرة للدولة دخلا ماليا يكون عوضا عن بعض الرسوم الجمركية وغيرها. لم لا تمنح الأراضي لمن يطورها وفق شروط رفيعة المستوى تتناسب مع مستوى المملكة ومع الطفرة المعمارية العالمية الحديثة وتكون أسعارها تبعا لمستوى تطويرها. إن منح الأراضي الخام لمطورين على أساس هامش ربح معقول سيشعل روح المنافسة الإيجابية مما ينتج ابتكارات مبدعة تسهل من عملية تطوير المدن وتنظيمها كما سيصبغها بصبغة جمالية يضعها في مقدمة مدن العالم. إن تغيير الوضع الحالي للأراضي ليس احد حلول معالجة التضخم فحسب بل يساهم أيضا في حل مشاكل الفقر والمشاكل الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية. إن امتلاك قطعة أرض سكنية لائقة على مستوى حديث هو حافز قوي للمواطن للعمل بجد لبناء منزل العائلة مما سيؤدي إلى رفع مستوى الإنتاجية للمجتمع إضافة إلى رفع المستوى الحضاري العام. وهو أيضا عامل قوي للاستقرار الاجتماعي المؤدي للاستقرار السياسي. وكذلك توفير الأرض المناسبة بالسعر المناسب لصاحب المصنع والمتجر والمؤسسة والمقاول سينعكس إيجابيا على معدل الأسعار مما يخفض نسب التضخم. وختاما، تأتي طفرة النفط الثانية مختلفة عن الأولى بتزامنها مع طفرة إصلاحات قانونية واقتصادية لم تشهدها البلاد من قبل، فهل يقضى فيها على احتكار الأراضي؟. د.حمزة محمد @ أستاذ الاقتصاد المالي بجامعة الأمير سلطان hamzaalsalem@********** . . |
|
|
|
|
21-03-2010, 10:01 AM
|
#3 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
*
القطاع العقاري والحاجة إلى التدخل  محمد محسن الحربي من الصعب أن تسمع ما لا يسرك ولكن ما هو أصعب أن تقذف في أذنك هذه الكلمات من قِبَل من يفترض فيه أن يكون محامياً عنك. هكذا أستطيع أن أصف شعوري عندما سمعت ما جاد به أحد أعضاء اللجنة الوطنية للعقار، في برنامج تلفزيوني تناول الشأن العقاري السعودي. لقد ألقى في ثنايا حديثه العتب على المواطن وطالبه بتغيير نمط التفكير من امتلاك منزل كبير وواسع إلى منزل يلبي الحد الأدنى من متطلبات المعيشة للتعاطي مع مشكلة ارتفاع أسعار العقار. تذكرت حينها صديقي الغربي عندما عقد حاجبيه وهو يقول إننا شعب غريب انقلبت فيه المفاهيم حيث ترتفع أسعار السلع المتوافرة بكثرة في بلادنا وتقل أسعار المواد النادرة، في إشارة إلى العقار والماء على التوالي، حتى غدت قيمة الأرض أعلى من تكلفة البناء. من السهل جداً أن تلقى باللائمة على المواطن (وهو الحلقة الأضعف) في مشكلة التعاطي مع مسألة الارتفاع الخرافي في أسعار الأراضي على الرغم من توافر مسطحات بور تكاد تكفي لإسكان قارة بأكملها، هكذا نحن دائماً نترك المتن ونذهب إلى الهامش في حين كان بالإمكان تحليل المشكلة وسبل تذليل الصعاب وطرح أفكار عديدة لتنظيم القطاع العقاري بشكل يكفل حق جميع الأطراف من خلال أن يكون في متناول اليد للمواطن من جهة، إضافة إلى الاستمرار في ضخ سيولة استثمارية كبيرة تضمن هامشا ربحيا جيدا للمستثمر من جهة أخرى بدلاً من ترك هذه القضية دون ضوابط مما يجعلها عرضة للمضاربات. لقد استبشر الجميع بقرار مجلس الوزراء حول وضع آلية لتوصيل الخدمات إلى أراضي المنح وتنظيمها في سبيل تحرير عديد من المساحات غير المستثمره ليتم ضخها في قطاع الإنشاء والبناء لينعكس إيجاباً على أسعار الأراضي في أنحاء المملكة. وهذا القرار يؤكد أن هناك من يهتم بهذا الشأن الذي بقي حبيس النسيان لعقود من الزمن حتى أصبح الحديث حوله عودة بعقارب الساعة الوراء رغم أهميته كعنصر جوهري في الحياة الكريمة للفرد في أحضان مجتمعه وحماية لعائلته من تقلبات الدهر من بعده. أغلبية الشرائح السكانية العاجزة عن توفير السكن المناسب تأمل أن يتم إصدار المزيد من القرارات الإلحاقية للحد من الشره الشديد في استغلال غياب القوانين المنظمة في هذا القطاع والتي قد تسهم في إحكام القبضة على مفاصل السوق العقارية ووأد أي خطوة لإحياء عهد الإقطاعيين. وعلى رأس هذه المقترحات - فرض زكاة سنوية على الأراضي غير المستثمرة (البوار) وتبدأ تدريجياً في المساحات داخل المدينة وصولاً إلى خارجها ويستثنى منها ما أعد للفرد للسكن الخاص ويتم تحصيل الزكاة بأثر رجعي في حال تغيرت المعطيات. لماذا لا يتم التعجيل بحل مشكلة المساهمات المتعثرة وكذلك تأسيس شركة عقارية مدعومة من الدولة وتطرح للاكتتاب العام نشاطها الرئيسي تطوير الأراضي الحكومية داخل المدن وبيعها على المواطنين بأسعار منطقية وبشروط تكفل عدم استغلالها أو بيعها بشكل يخالف الهدف الأساسي منها. إن تطوير مزيد من الأراضي يعني الضغط غير المباشر على كبار العقاريين ممن يملكون السيولة لشراء أرض خام والاحتفاظ بها لسنوات طويلة دون أن يتعرضوا إلى أي تبعات مالية من جراء ذلك. هناك كثير ممن سقطوا على هضاب قروض البنوك المجحفة والتي لا يملك المواطن البسيط الخيار أمامها في ظل انعدام المنافسة في الإقراض بسبب قلة المؤسسات المالية المخولة بذلك. هؤلاء لم يجدوا ولن يجدوا وسيلة للتخفيف من أعباء الحياة ما لم يتحل صناع القرار بالمسؤولية تجاههم، وما لم تستشعر الجهات الحكومية المعنية، وعلى رأسها مجلس الشورى، المسؤولية الأخلاقية والأمانة الملقاة على عواتقهم في الحد من هذه الظاهرة وطرح الكثير من الحلول على طاولة ولاة الأمر والذين بلا شك لن يقفوا أمام ما يسهم في رقي المجتمع. دعوني اختم بكلمة لعلها تصل مبتغاها، أنه وبقيمة أراض هنا بإمكانك أن تشتري مساكن مطلة على أنهار وجنان الدنيا في بقاع الأرض ومزودة بجميع الخدمات كما تستطيع الوصول إليها بطرق معبدة. إن الاستمرار في إغفال هذا الأمر حتما له آثاره الجانبية التي تمس الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي والأمني. إعلامي سعودي |
|
|
|
|
24-03-2010, 04:26 PM
|
#4 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
في ندوة كبرى نظمتها « اليوم » بمشاركة رجال أعمال وأكاديميين وأمانة الشرقية أسعار العقار بالشرقية تضخمت ولابد من تصحيحها ومطالب بحل سريع للمساهمات المتعثرة والمجمدة   أثار تقرير عن السوق العقارية نشر مؤخراً في الملحق الاقتصادي ردود فعل كبيرة من قبل المتخصصين والمهتمين بالسوق العقارية في المنطقة الشرقية، وتوقع خبراء عقاريون انهيارا وشيكا في أسعار الأراضي، لأن السوق العقارية في المنطقة تشهد ارتفاعا كبيرا في الأسعار مبالغا فيه ولا يتناسب مع الأسعار الحقيقية. الأمر الذي أثار ردود فعل العقاريين من أصحاب الشركات العقارية وأصحاب المخططات. لذلك قامت « اليوم » بعقد ندوة وجهت فيها الدعوة للمتخصصين والجهات المعنية بتنظيم وفسح المخططات العقارية للوقوف على واقع السوق تحت مسمى (واقع السوق العقارية في المنطقة الشرقية) طرحت خلالها العديد من القضايا المهمة بالسوق العقاري بمشاركة العديد من رجال الأعمال وأمانة المنطقة الشرقية. قدم الندوة رئيس التحرير محمد بن عبدالله الوعيل أدار الندوة نائب رئيس التحرير سليمان بن صالح أبا حسين إشراف ومتابعة رئيس القسم الاقتصادي محمد السهلي تنسيق وإعداد عبدالوهاب المسفر محررون أحمد حنتوش عمر عثمان |
|
|
|
|
31-03-2010, 01:20 PM
|
#5 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
عبد العزيز الغدير
 الكل يعتقد اليوم أن العقار وصل إلى أسعار فلكية غير مبررة في ظل غياب أنظمة تحد من طغيان الأقوياء (الملاك، المطورون، والمتاجرون) حتى بتنا نعاني مشكلة تضخم كبيرة في أسعار المساكن وقيمة الإيجارات يعانيها الكثير من المواطنين والمقيمين والمستثمرين في غير أنشطة القطاع العقاري، ولا شك أن التضخم في أسعار القطاع العقاري تنعكس بشكل كبير على التضخم في أسعار السلع والخدمات. موظفون بمتوسط رواتب خمسة آلاف ريال وصلت إيجارات الشقق التي تؤويهم وأفراد أسرهم إلى 2000 و2500 ريال شهريا بنسبة تصل إلى نحو 50 في المائة من دخولهم الشهرية ما يجعلهم يعانون ضنك العيش, وبكل تأكيد فهؤلاء لا يحلمون بمسكن يملكونه مهما انتعشت البدائل التمويلية, فأسعار الأراضي العالية جدا تشكل اليوم أكثر من 40 في المائة من قيمة المساكن, والمطورون الأفراد الذين ينتجون مساكن متدنية الجودة تتطلب صيانة قبل أن تسكن لا يرضون بأرباح منطقية, ولقد وجدت مساكن أجزم أن تكلفتها لا تتجاوز مليون ريال معروضة بأكثر من مليوني ريال, أي بنسبة ربح أكثر من 100 في المائة. كلما ذهبت بسيارتي إلى ورشة السيارات أجد أسعار خدمات التصليح عالية وغير منطقية, وعندما أتساءل عن السبب يكون الجواب الارتفاعات غير المتوقفة من مالكي العقارات الصناعية باستمرار ودون توقف, وهذا ما يقوله بقية المستثمرين في الأنشطة الأخرى, حيث يقول لي أحد المستثمرين في مقهى إن العقاري رفع عليه الإيجار إلى الضعف ما دعاه لرفع أسعاره, ثم جاءت السنة الثانية ليرفع السعر ما جعله ينهي نشاطه متذمرا. على الطرف الآخر تسمع المستثمرين في العقارات الاستثمارية يشتكون من تخلف بعض السكان عن السداد ما يجعلهم يحجمون عن هذا النوع من الاستثمارات, لكن للأمانة هؤلاء لم يعدموا الحل حيث تحركت اللجان العقارية في الغرف التجارية فعالجت المشكلة لكن من يتحرك لمصلحة المستهلك؟ من يتحرك للحد من الارتفاعات السعرية في أراض بيضاء في صحار جرداء لا نهر ولا بحر سوى الردميات نتيجة حركة طلب وعرض مصطنعين بين المكاتب العقارية بنجش بواح لا يخفى على أحد دون حيلة للحد من ذلك. أحد الأصدقاء يقول إنه اكتشف أنه استخدم في عملية رفع أسعار أراضي منطقة دون أن يعلم, حيث إن أحد المكاتب يدعوه لشراء أرض بسعر معين ويضمن له الربح لأن المنطقة سترتفع كما يدعي ثم ما يلبث أن يتصل به عارضا عليه ربحا سريعا فيبيع وهكذا حتى وجد أن الأرض تضاعفت ولما دقق في الأمر وجد أن المكاتب تستخدم مجموعة من المضاربين لرفع أسعار أراضي المنطقة التي يعملون فيها من ناحية ولتنفيذ أكبر عمليات بيع تحقق لهم أعلى عمولات والجميع راض ورابح لكن الخاسر الوحيد المستخدم النهائي والوطن فضلا عمن يمسك الجمرة (الأرض بأعلى سعر ولا يجد من يشتري بسعر أعلى). أعتقد أن حلا لارتفاعات أسعار العقارات بتعزيز آليات تدافع السوق من أنظمة ومؤسسات مجتمع مدني وشركات عقارية واعية بات أمرا مطلوبا, ولن تعدم حكومتنا الرشيدة الحل بما لديها من أدوات متعددة تستطيع أن توازن بها بين حقوق أطراف السوق العقارية كافة لحماية الجميع والوطن بالمحصلة، كما أعتقد أن تفعيل دور جمعية حماية المستهلك في السوق العقارية بات أيضا مطلوبا لتحقيق التدافع الذي يمنع الفساد, إذ لا بد أن تواجه جمعية حماية المستهلك اللجان العقارية في الغرفة التجارية والصناعية. |
|
|
|
|
03-04-2010, 11:10 AM
|
#6 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
د.حامد علي هرساني  تكلفة تجهيز المخططات : تمر قطعة الأرض الخام بعدة مراحل قبل جاهزيتها للبيع بعد تخطيطها وتقسيمها وعمل تصريف أمطار السيول والصرف الصحي والرصف والسفلتة والإنارة وغيرها وما قد يسمى بالبنية التحتية. وما يهمنا هنا تعريف البعيد عن أمور كهذه بمقدار المبالغ التي تصرف على هذه الأعمال ونوضح ذلك لأرض مخطط كعينة فيما يلي: تجهيز المتر الخام بـ 65 ريالا لو فرضنا الأرض أن الخام مليون متر مربع ما يساوي كيلو متراً مربعاً ونسبة المساحة المختزلة للشوارع والتنظيم 35 في المائة فإن تكلفة التجهيزات السابقة لن تزيد على 40 ألف ريال لقطعة الأرض الواحدة ما لا يزيد على 40 مليون ريال لكامل المخطط على فرض مساحة القطعة 600 متر مربع, وهذه الأرقام ليست ارتجالية ولكنها تمثل حقيقة الواقع حسابيا وتطبيقيا يعرفه أصحاب الاختصاص ولسنا بحاجة للخوض في التفاصيل فما يهمنا النتائج, ما يعني أن تكلفة المتر 65 ريالا تقريبا. وهذا المبلغ هو ما يهمنا فكيف تسمح الجهات المختصة (ولا توجد حاليا حسب علم الجميع أي جهة مختصة, أي كيف تسمح الجهات المختصة بعدم وجود جهة مختصة) ببيع أرض تكلفة تجهيز مترها 70 ريالا على أكثر تقدير كيف يسمح ببيعها بثلاثة أضعاف أو أربعة وفي أغلب الأحيان يدفع المواطن عشرة أضعاف هذا السعر ويوضع المواطن في ظروف تجعل البعض منهم يشعر بالأسى والحزن إذا لم يتمكن من الشراء و بهذا السعر المرتفع فغدا أو بعد غد سيرتفع السعر فما بيده حيلة وليس أمامه خيار, فلا وجود للرقيب. وبالتأكيد لم تتم مراعاة سعر شراء الأرض الخام و المفاجأة هي: سعر متر الأرض الخام ما بين خمسة ريالات و20 ريالا على أعلى تقدير: إن سعر شراء الأرض يمكن أن يُتجاهل إذا كانت الأرض على أطراف نهاية العمران وداخل النطاق العمراني فقبل عشر سنوات أو ثماني سنوات أو حتى ست سنوات في بعض المدن كان سعر الكيلو متر المربع يراوح بين مليونين وعشرة ملايين ريال. وحتى بعد إضافة سعر الأرض خمسة ريالات أو 20 ريالا لا نزال بعيدا عن خط الـ 100 ريال وللمواطن ومن حقه أن يسأل كيف يسمح ببيع المتر بمئات الريالات, خمسة وستة وسبعة وعشرة أضعاف بعد ما تجنيه الأسماك الصغيرة مما تركته لها الهوامير. ومن حقه أن يكرر السؤال من يحميني من هذا الطوفان الذي امتد ليوسع دائرة الفقر دون أن نشعر فمن كان بإمكانه شراء أرض والبناء عليها, فيلا صغيرة إجمالي مساحتها أقل من 300 متر مربع قبل خمس سنوات مثلا أصبح اليوم المبلغ الذي يملكه نصف مليون تقريبا لا يوفر له قيمة شراء أرض فضعفت القيمة الشرائية لما يملك من مال وانتقل إلى فئة المحتاجين ولا حول ولا قوة إلا بالله. كيف يتم بيع المخططات؟ لا يوجد نظام معروف للكيفية التي يتم بها عرض بضاعة الأراضي في السوق والجهة التي تملك المخطط هي التي تحدد السعر وتحدد الزمان ووقت البيع، وتحدد ما يباع وما لا يباع ووقت بيع ما لا يعرض للبيع، كما تحدد من يشتري بعض القطع أو ما تسميه بالبلوكات، وتحدد طريقة البيع وكيفية الإفراغ ليتم التلاعب ورفع الأسعار. والسؤال هو ماذا أبقت الجهة التي تملك المخطط للدولة؟ وهناك تنظيمات عامة ويدخل ضمنها: الأمور الشرعية التي تضمن للمشتري امتلاك الأرض بصفة رسمية وتحفظ له حقوقه ولا ننكر اهتمام المخلصين وحرصهم على حفظ الحقوق. تعليمات البلديات أو الوزارة الخاصة بالأمور التنظيمية والشروط والمواصفات الواجب توافرها وتحقيقها ليسمح بالبيع والإفراغ وهذه التعليمات معنية مباشرة بالخدمات والتجهيزات ولا ينكر أهمية ذلك دون الخوض في تفاصيل ما ينفذ وما لا ينفذ. الأسعار ومن يفرضها ويتحكم بها ؟ لامكان لأي جهة رسمية لتحديد السعر ومتابعة الالتزام به، بل لا توجد جهة رسمية تفرض أو تقترح أو حتى تناقش الأسعار. فالطبيعي والمفروض وجود جهة رسمية تحدد الأسعار, لا سعرا تقدمه الشركة وتتحكم فيه فتعرض على المواطن المضطر السعر الذي تريده وتتكلم عن أسعار تراوح ما بين 800 ريال و1500 ريال للمتر المربع أي أن قطعة الأرض يتراوح سعرها ما بين 400 ألف إلى مليون ريال والحقيقة أننا نجد السعر يتراوح ما بين 500 ألف والمليون ريال للأرض التي تبلغ مساحتها 500 متر مربع تقريبا وهذه الأسعار، كما يقال أسعار شركة تقوم بطرحها أولا ثم يبدأ مسلسل رفع الأسعار الذي يعرفه كل صغير وكبير لأنها أصبحت لعبة مكشوفة يعرض في المسلسلات التلفزيونية ويكتب عنه الكثير وما من حيلة بيد المواطن أمام هذه اللعبة التي يراها أمامه لرفع الأسعار وهي مؤامرة وليست لعبة، ذلك إضافة إلى أن الشركات (مستثمرة هذه الأرض) تحتفظ بالمواقع المميزة على شوارع تجارية كما يقال إن وجدت أو بالأصح هكذا سميت لتتضاعف أسعارها وترفع أسعار القطع القريبة منها وتصبح حكرا على فئة معينة وتحرم المحتاج الحقيقي للسكن. نظرة تحليلية لما يحدث على فرضية أن المخطط فيه ألف قطعة أرض إذا كانت المساحة الإجمالية لأرض المخطط مليون متر مربع كما سبق. وعلى هذا الفرضية وباستخدام أقل الآلات الحاسبة سعرا وأقلها تطورا فإن عائد مبيعات الشركة المستثمرة أو صاحب المخطط يراوح ما بين 500 مليون إلى ألف مليون وبعد خصم المبالغ المصروفة على تجهيز المخطط والخدمات الأخرى (التي من المفترض أن تكون قد نفذت) وخصم قيمة الأرض الخام على فرضية أنه تم شراؤها فإن صافي أرباح هذا المخطط يتراوح ما بين 450 مليون وألف مليون. أي نصف مليار إلى المليار ريال تقريبا, مقابل ماذا؟ نعم مقابل ماذا؟ أرباح المليار ريال مقابل ماذا؟ الأرض إما أنها منحة من الدولة الهدف منها نفع المواطن بعمل مخططات أو مساكن ثم بيعت أرضا خاما بأرخص الأثمان، ولكن هل حققت الهدف الذي منحت من أجله؟ أو أنها أرض ميتة ملكت بطريقة شرعية لمن أحياها أو غير ذلك وتم بيعها أرضا خاما ولا نريد أن نخوض فيما ليس لنا به علم وإنما كل ما نعرفه هو ما يحدث أمام أعين الجميع ويستطيع طالب مدرسة ابتدائي القيام بعملياته الحسابات السابقة إذا طلب منه في مسألة رياضية بسيطة. * |
|
|
|
|
04-04-2010, 07:59 AM
|
#7 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
طرح الدكتور حامد هرساني الخبير والمختص العقاري وأحد أعضاء غرفة مكة المكرمة
عدداً من الحلول والمقترحات لحل مشكلة الإسكان تمثلت في النقاط التالية : [color=blue]تحديد سعر متر الأرض للمخطط بين 100 و300 ريال كحد أعلى وحسب قرب المخطط وموقعه والمدينة التي هو بها.( المقصود المخططات الجديدة )[/COLOR] عدم حجز أي من الأراضي، وإنما بيع جميع أراضي المخطط بلا استثناء. لا يسمح بإعادة بيع أرض المخطط إلا بعد مضي ستة أشهر على الأقل. لا يسمح ببيع أكثر من قطعة أرض واحدة أو قطعتين للفرد ولا يسمح لمن لديه أكثر من ثلاث قطع أراض بالشراء (تحتاج هذه النقطة إلى تفصيل أكثر). في حال إعادة البيع لا يسمح برفع السعر أكثر منه 5 في المائة فقط من السعر الأصلي، وتثبيت هذه الزيادة بحيث يبقى مبلغا ثابتا خمسة آلاف ريال مثلا للقطعة التي سعرها الأصلي مائة ألف ريال، وبالتالي لن يتضاعف سعر الأرض إلا إذا أعيد بيعها 20 مرة، وبعد مضي ما لا يقل عن عشر سنوات. إذا لم يتم البناء بعد مدة عام يعاد بيع الأرض أو عمل تنظيم معين (وهذا النظام يطبق في بعض دول الخليج على الأرض التي تمنحها الدولة). بعد البناء يسمح بالبيع لتعم الفائدة، وخاصة إذا كانت على شكل وحدات سكنية يستفيد منها المواطن. يسمح بتعدد الأدوار إلى أربعة ومواقف مثلا، أو ثلاثة ومواقف على الأقل. على الدولة التدخل والتدخل السريع. إلغاء فكرة الاستثمار في الأرض. http://www.aleqt.com/2010/04/04/article_373945.html . |
|
|
|
|
04-04-2010, 01:26 PM
|
#8 |
|
متداول جديد
تاريخ التسجيل: Jan 2010
المشاركات: 27
|
اخوي لو جينا للرياض الاراضي الخام الكبير المحيط بحدو الرياض شمال
كللها اراضي خـــــــــــــــــــــــام بنبان والي علي طريق صلبوخ املاك خاصة طاش ماش المالك اكبر حصة ولي العهد الامير سلطان  وشيك وزارة الدفاع والطيران والقوات المسلحة  ولاتنسي الثمامة املاك خاصة والجهة الشرقية الشمالية سور المطار ......!  ووالجهة الشمالية الغربية من عرقه الامير مشعل ...............................أ شرقا الرياض كلها ارضي خام نصف مخططات الرمال الذهبي تم ايقاف الاراضي الخام وخاصة علي علي طريق امتداد التخصصي شرقا أملاك وثرة ابناء الملك سعود  حنوب الرياض جزاء بسيط منه تصريف للمجاري  ونصف منح عريض يقولون املاك خاصة للاميرة 
|
|
|
|
|
04-04-2010, 11:06 PM
|
#9 | |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
اقتباس:
أخي الكريم أبو نواف مساحة مملكتنا الحبيبة 2.25 مليار متر مربع ، عبارة قارة صحراوية تصلح فقط للبناء ولاغير ذلك.. لتترك الدولة لأهل الشبوك شبوكهم وأملاكهم وتنشيء مخططات بأطراف المدن وتكون كاملة الخدمات فالدولة تستطيع والمواطن يستطيع البناء عندما يحصل على الأرض المكتملة الخدمات . إذا وجدت الإرادة فالحل بسيط ولكن أين الإرادة .؟ |
|
|
|
|
|
04-04-2010, 11:09 PM
|
#10 |
|
متداول نشيط
تاريخ التسجيل: Mar 2008
المشاركات: 1,181
|
تحرير 40 مليون متر مربع..؟!
راشد محمد الفوزان في جدة أعلنت لجنة الأراضي الحكومية والتعديات عن استعادة ما يقارب 40 مليون متر مربع بشرق وجنوب جدة, وهي مناطق مفتوحة كأراض بالاضافة للشمال بجدة ولكن مشكلة الشمال أنه محصور ومملوك وأراض غالية الثمن يصعب وضع "اليد" عليها, حين تعلن اللجنة عن "استعادة" الأراضي هل هذا يعني أنها كانت مملوكة لآخرين؟ وإن كان كذلك من منحهم هذه الملكية؟ قد لا تكون بصكوك واضحة لا لبس بها, ولكن قد تكون بوسائل أخرى "قانونية" برأيهم, من حجج استحكام أو غيرها من وسائل اثبات الملكية, فنحن نعلم أن بعض الملكيات تأتي "بالزمن" وشهود بعد فترة معينة لاثبات الملكية, وهذا يحدث كثيرا, وهو يقترب أو مشابهة لما حدث الآن بجدة, فكيف يمكن استعادة 40 مليون متر مربع من الأراضي, حتى أن رئيس اللجنة لا زال يؤكد على أن هناك الكثير من الأراضي متوقع استعادتها. كل ذلك أتى من تداعيات "كارثة جدة" التي فتحت ملفات كثيرة لا تزال مفتوحة ويفتح العديد منها حتى الآن, هذا ما يخص الأراضي, ولن نعود لقضية الصرف والأموال وغيرها أين ذهبت, ولكن لماذا أصبح "الاستيلاء" على الأراضي الحكومية سهلا هكذا بمجرد أن تزرع بكم شجرة "بطيخ" أو "نخيل" هل أصبحت أملاك الدولة بهذه السهولة الحصول عليها؟ ثم من يسهل ذلك من خلال البلديات التي أصبحت علامات الاستفهام كبيرة حول أداء أعمالها, وأيضا كيف يمكن منح رخص بناء وتوثيق مخططات وغيرها, وأين كتابات العدل والمحاكم حول كل ذلك, لا نتحدث عن أراض بالربع الخالي أو ألف متر, نتحدث عن 4 ملايين متر مربع يمكن أن تقوم عليها مدينة كاملة, وهذا ما يضع أسئلة كثيرة وعديدة عن أراضي الدولة, هل هي تحت يدها أو ملكيتها؟ هل اعتدي عليها؟ هل سلب منها شيء؟ لأن ذلك يأتي على حساب مشاريع للوطن والمدينة سواء كان مدرسة أو مستشفى أو دائرة حكومية أو سكنا للمواطنين, لأن عدم سيطرة الدولة على أراضيها يعني أنها تعيد شراء ما تملك, وهذا غير مقبول نهائيا ولا يجب أن يكون هذا مهمشا نهائيا, والغريب أن لجنة الأراضي الحكومية والتعديات بمحافظة جدة هم 9 أفراد فقط, وهذا يدلل على إمكانيات محدودة لديهم كطاقة بشرية فماذا لو كانت طاقتهم أضعاف ما هي عليه الآن؟! هذا الآن يحدث بجدة, فماذا عن أراضي الدولة التي اعتدي عليها ببقية المملكة, وذلك يعني أننا نحتاج إلى لجان ببقية مناطق المملكة, بل نحتاج إلى حصر شامل وكامل لكل أملاك الدولة وهي الأراضي, بل قد نصل لوضع هيئة أو لجنة أو أي مسمى يمكن أن يوضع لكي تحدد وتضع اليد على أملاك الدولة من الأراضي, نحتاج إلى إعادة النظر وفتح ملفات أملاك الدولة التي لا يعرف حجمها وما بقي منها ومثال جدة قائم وحاضر لدينا، فهي أملاك لا تمنح ولا تعطى فهي لهذا الوطن وبما يخدم هذا الوطن وأبناءه. |
|
|
|
 |
| مواقع النشر (المفضلة) |
|
|
