عقاريون: «تجار الشنطة» خلف ارتفاع أسعار العقارات

[الاسرار العجيبه]

يذكرونك بصالات الاسهم اللي حتى راعي الغنم ينزل من هايلكسه ويدخل للصاله لمتابعه

الاسهم وناسي الغنم بالصندوق

[شرواك]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الاسرار العجيبه

يذكرونك بصالات الاسهم اللي حتى راعي الغنم ينزل من هايلكسه ويدخل للصاله لمتابعه

الاسهم وناسي الغنم بالصندوق

ما أشبه الليلة بــ البارحة

[شرواك]

تقرير دولي حديث يرصد السوق العقارية في العاصمة

ارتفاع أسعار أراضي أطراف الرياض يثقل السوق ويؤثر في مشاريع الإسكان الميسر

توقع تقرير عقاري لمؤسسة جونز لانج لاسال، رصد السوق العقارية في العاصمة الرياض بقطاعاتها السكنية كافة والصالات والمعارض التجارية، والمباني الإدارية ودور الضيافة، ارتفاعاً في الطلب على المنتجات العقارية، وتحسن المزاج العام للاستثمار العقاري، إلا أنه تخوف أن يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي الخام في أطراف مدينة الرياض إلى الحد من إقامة المشاريع الإسكانية منخفضة التكلفة، مؤكداً أن الحكومة ماضية في اتخاذ خطوات صارمة لتشجيع تلك المشاريع.

وكشف التقرير عن انخفاض في متوسط إيجارات المكاتب الإدارية في 2011، وزيادة في الطلب على استئجار الصالات ومعارض البيع في الرياض بعد أن حققت ركودا في العامين الماضيين، كما رصد التقرير ارتفاعاً في إشغال الغرف الفندقية وفي العائد السنوي على تلك الاستثمارات.

وينظر التقرير إلى القطاع السكنى على أنه أكثر القطاعات الواعدة، نتيجة للنمو الكبير في معدلات الزيادة السكانية الوطنية، إضافة إلى تزايد أعداد العمالة الأجنبية الوافدة إلى المملكة للعمل في القطاعات "الساخنة" مثل قطاع التشييد، والرعاية الصحية، والتعليم، الأمر الذي ترتب عليه ارتفاع في نمو الإيجارات بمعدل أعلى من التضخم دعم التقرير توقعه بتحسن المؤشرات الاقتصادية كارتفاع أسعار البترول، وتوقع تحقيق معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يصل إلى 5.7 في المائة، إضافة إلى توجيه نصف حزمة البرامج التحفيزية إلى قطاع الإسكان لبناء 500 ألف وحدة سكنية جديدة للأسر السعودية، والتعديلات التي اقترحها مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري.

وبحسب جون هاريس، الرئيس المناوب لشركة جونز لانج لاسال في السعودية، فإن السعودية تحتل مكانا بارزا في المنطقة بسبب مناخها المستقر واقتصادها المتنامي الكبير، حيث ساهمت حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة في ارتفاع المعدل المقدر للنمو الحقيقي في الناتج المحلى الإجمالي ليصل إلى 5.7 في المائة.

وأضاف: الثروة الاقتصادية تغير الآن وجه الرياض، حيث أصبحت هناك نظم جديدة للطرق، ومراكز تجارية، وجامعات، ومتنزهات عامة، كما تظهر مجتمعات عمرانية في شمال المدينة وشرقها. إلا أننا قلقون، ومبعث قلقنا هو أن جانبا كبيرا من رأس المال الاستثماري يرفع من أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدينة، وهو ما سيؤدي إلى تعقيد عملية طرح إسكان ميسور التكلفة، إلا أنه ولحسن الحظ توضح التصريحات الأخيرة اتخاذ الحكومة خطوات وقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة، بما في ذلك منح أراض بالمجان".

وأشار التقرير إلى أنه على الرغم من أن القطاعين العام والخاص يشهدان ارتفاعا صحيا في معدلات التوظيف والعمالة، ويمتصان مساحات جديدة من المباني الإدارية، إلا أن السوق لا تزال تتحرك لمصلحة المستأجرين، وأن الزيادة المطردة في المباني الإدارية الجديدة التي تقع على امتداد طريق الملك فهد وشارع العليا تفوق الطلب المتزايد على المساحات الإدارية الجديدة في الرياض. ونظرا لأن المستثمرين والمقرضين يدركون الآن مخاطر عدم شغل الوحدات التأجيرية، لذا يجب تقليص عدد المشاريع الجديدة، على أنه سوف يستمر التوسع في المعروض نتيجة للبدء في تنفيذ عدد قليل من المشروعات الكبيرة للغاية التي يستغرق إنشاؤها وقتا طويلا التي ستدخل السوق في عامي 2013 و2014، في تلك الفترة، ستتضاعف الخيارات المتاحة للمستأجرين، ونتوقع أن يكون هناك "توجه إلى الجودة" في قطاع العقارات الإدارية، الأمر الذي يترك المباني الإدارية التي يتجاوز عمرها عشر سنوات تواجه مستقبلا غير مؤكد.

ولفت التقرير إلى أن المعارض والصالات التجارية "قطاع التجزئة" في الرياض، بعد أن مر بفترة تشبع في عامي 2009 و2010، هناك تدفقات محدودة للغاية من المعروض الجديد، يقابله إنفاق مرتفع. ويعزى الارتفاع في الإنفاق إلى ما شهده القطاع العام من ارتفاع في معدل العمالة، والزيادات في المرتبات والعلاوات التشجيعية، ومع التوسع العمراني، ظهرت فرص جديدة من معارض البيع بالتجزئة الموجهة للأسرة ومراكز البيع بالتجزئة الموجهة للمجتمع التي تخدم التجمعات المحلية، وتمتاز جميعها بالجودة، نظرا لانخفاض الإيجارات بصورة كبيرة، ومحدودية معارض البيع بالتجزئة الجديدة.

وفي الربع الأول من عام 2011 شهدت سوق الفنادق اتجاها تصاعديا، حيث كان هناك ارتفاع في كل من مستويات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية للغرف. في عام 2009-2010، كان حجم المعروض من الفنادق الجديدة محدودا، ويشير تحليلنا للموضوع إلى أن السبب في ذلك يكمن في الطلب المتدني على الفنادق، الذي سوف يتم تشجيعه عن طريق تقديم عروض جذابة من خلال إقامة فنادق جديدة من المتوقع أن يتم تقديمها في عام 2012-2013. إضافة إلى ذلك، تعمل السعودية على تشجيع الطلب على الفنادق من خلال طرح مبادرات متنوعة لدعم التوسع في صناعة السياحة المحلية.

إلى ذلك رصد التقرير مؤشرات مهمة لسوق العقارات في الرياض، أهمها أن قطاع تجارة الأراضي هو أكثر القطاعات نشاطا في سوق الاستثمار العقاري في السعودية، حيث شهدت الرياض ارتفاعا في حجم تجارة الأراضي، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي خلال الربع الأول من عام 2011.

كما أن سوق المباني الإدارية تشهد زيادة في حجم المعروض الجديد في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة الأماكن الشاغرة في الأحياء التجارية الرئيسة إلى 18 في المائة، وأن هناك طلبا قويا على المباني الإدارية، إلا أنه من غير المحتمل أن يكفي لمقابلة المستويات الجديدة لحجم المعروض منها، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى مزيد من الانخفاض في متوسط أسعار الإيجارات خلال عام 2011، وعلى الرغم من ارتفاع حجم مبيعات التجزئة في ضوء حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة، فإن الإيجارات مستقرة، ونسبة خلو العقارات ارتفعت في المراكز الثانوية خلال الربع الأول من عام 2011. لا تزال فرص التنمية متاحة أمام مراكز البيع بالتجزئة في المجتمعات الجديدة، حيث يوجد هناك توسع في حدود المدينة، كما وصلت سوق الفنادق في الرياض إلى مرحلة الإنعاش في الربع الأول من عام 2011، حيث شهدت تلك الفترة ارتفاعا في كل من متوسط سعر الغرفة الفندقية وإيرادات الغرفة الفندقية المتاحة، مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2010.

[شرواك]

مع توسع القنوات التمويلية العقارية

عقاريون يحذرون من تنامي المضاربات على الوحدات السكنية

حذر متعاملون في العقارات من الانعكاسات السلبية من تنامي المضاربات على الوحدات السكنية بوصفها سوقا مضاربية جديدة بعد أن كانت المضاربات محصورة في أراضي المنح والأراضي غير المخدومة.

وقالوا: تأتي المضاربات على الوحدات السكنية بغرض احتكارها لرفع أسعارها، خاصة بعد أن توسعت قنوات التمويل العقارية كصندوق التنمية العقارية والتمويلات البنكية العقارية.

وأشار عبد الله الأحمري رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة، إلى نشوء سوق مضاربية عقارية جديدة ولكن من نوع آخر تستهدف الوحدات السكنية الموجهة للتمليك، حيث يوجهها عدد من العمالة الوافدة وصغار المستثمرين الباحثين عن تحقيق هوامش ربحية عالية وسريعة بالإقبال الكبير على شراء عدد من الوحدات السكنية "شقق" واحتكارها لإعادة طرحها في السوق بأسعار مرتفعة.

وحذر الملاك والمطورون من بيع عدد كبير من الوحدات لشخص أو لفئة معينة حتى لا يكون هناك احتكار يؤثر في الأسعار في السوق السعودية، فالمطورون العقاريون يتمثل دورهم في بناء مجموعة من الوحدات السكنية وتسليمها إلى الملاك.

وتوقع الأحمري أن مثل هذا النوع من المضاربات لا يستمر ويعد وقتيا، لعدة أسباب تتمثل في سرعة الحركة التنموية العقارية التي تشهدها المملكة، إضافة إلى أن هناك عرضا كبيرا من شقق التمليك يغطي نسبة من الطلب، كما أن المنافسة القوية في السوق تسهم في ضخ وحدات سكنية (دبلوكس) تتوافق مع اشتراطات صندوق التنمية وبأسعار مناسبة لها، إضافة إلى وعي المستهلك النهائي الذي بات يستشهد بالمثمنين لمعرفة المبلغ المستحق للوحدة، جميعها عوامل تحد من تنامي هذه الظاهرة.

من جهة أخرى، أشار محمد خوجة مستثمر عقاري إلى أن غياب الأنظمة والتشريعات العقارية عن السوق العقارية سبب رئيس لظهور المضاربات التي طالت الوحدات السكنية بعد أن كانت محصورة على أراضي المنح، فالسوق العقارية لدينا لا تستطيع أن تحد من الانعكاسات السلبية المترتبة على السوق، بل تعمل على تفاقم كثير من المشكلات العقارية والظواهر السلبية التي تؤثر في نمو القطاع العقاري. وأبان خوجة أن فتح القنوات التمويلية العقارية في السوق السعودية من خلال صندوق التنمية العقاري والتمويلات البنكية التنافسية يستلزم استراتيجية وضوابط تكفل توجه السيولة الموجهة للعقار لتملك وحدات سكنية والحد من ظهور السلبيات التي تهدف لمضاعفة الهوامش الربحية، محذرا من تفاقم المضاربات على الوحدات السكنية خاصة في بعض المناطق، حيث يسعى أشخاص لتملك أكبر قدر من شقق التمليك المعروضة للبيع لتعطيش السوق واحتكارها ومن ثم رفع سعرها بقصد رفع الهوامش الربحية.

وحول الآلية التي تحد من المضاربات على الوحدات السكنية أوضح خوجة أن التسجيل العيني للعقار هو الحل الوحيد والرئيس للحد من المضاربات، حيث يتم تسجيل جميع العقارات تسجيلا عينيا لمعرفة حجم تملك الأفراد للوحدات السكنية، وبالتالي تستطيع الجهات معرفة وتحديد المضاربات وفرض آلية ونهج لتنظيم السوق العقارية وفرض عقوبات على المخالفين، كما سيعمل التسجيل العيني على تقليص عمل المكاتب العشوائية التي تعد فتيل الشرارة لظهور السلبيات العقارية في السوق السعودية.