علامات انفجار فقاعة العقار

[شموخ رجل]

هذا مقال نشر للكاتب الإقتصادي خالد البورادي في جريدة الإقتصادية يوم الأربعاء 21 ذو القعدة 1432 هـ الموافق 19 أكتوبر 2011 العدد 6582 ونرى الآن رؤياه واقعاً ملموساً محسوساً .
وحقيقةً هذا الإقتصادي الوحيد الذي أتابعه والباقين كش ملك

كثر السؤال والجدل في الفترة الأخيرة عن مستقبل العقار، هل سيستقر، هل سيستمر بالصعود أم تبدأ الأسعار بالانخفاض، ورغم أنني توقعت سابقاً بأن 2012 هي سنة انهيار العقار، وهناك من توقع العكس، إلا أن حقيقة ما سيحدث تبقى في علم الغيب.
ولكن هناك علامات صغرى وكبرى توضح متى سيبدأ انفجار الفقاعة العقارية، ومتى ستبدأ الأسعار بالهبوط، وهذه العلامات عادة لا يلاحظها المضاربين بسبب أن من يتحكم في قراراتهم هي مشاعر الخوف والطمع، وليس العقل. ومن هذه العلامات:
تطاول العقاريين في البنيان وتسابقهم في بناء المشاريع السكنية، أما التطاول في البنيان فنراه اليوم واضحا في طريق الملك فهد، حيث بنيت الأبراج إلى أن وصل أطول برج إلى 90 دورا، ولا ننسى الإعلان عن أطول برج في العالم، أما المشاريع السكنية فإننا نرى الكثير من الشركات تعلن باستمرار طرح مشاريع سكنية جديدة، إضافة إلى مشاريع وزارة الإسكان.
التطاول في البنيان قد ذُكِر في كتاب ''The Message of the Markets'' أن هذه من علامات انفجار الفقاعات سواء أسهم أو عقار، أو بالأصح سبب لركود اقتصادي، وقد أعطى الكتاب أمثلة عدة منها، في نيويورك عام 1929 أعلن وبدأ إنشاء أطول بناية وهي ''Empire State''، وفي نهاية العام هبط مؤشر الداو من 400 نقطة إلى 200 نقطة تقريباً. وفي عام 1996 بدأت ماليزيا ببناء أطول برج في العالم ''PetronasTowers''. وفي عام 1997؛ انهار السوق الماليزي، وفي العام نفسه حدث الشيء نفسه في إندونيسيا. ولو تأخر هذا الكتاب عن النشر لذكر برج خليفة وانهيار العقار والأسهم في سوق دبي.
من العلامات أن الأسعار ترتفع دون مبرر، ولا يعلم المواطن لماذا ارتفعت، ويُقتل أمل المواطن في امتلاك مسكن من دون سبب، غير الاحتكار والمضاربة. وهذا أدى إلى عدم قدرة كثير من الناس على شراء العقار، وهذه واضحة في جميع التقارير الصادرة في الفترة الأخيرة عن العقار، وهذا يعني انخفاض الطلب رغم وجود الحاجة.
ومن علاماتها أن يستثمر في العقار من هم من غير أهله، وهنا نرى كثيرا من الشركات العائلية التي لها نشاطات أخرى قد أنشأت شركات تطوير عقاري، وأيضا ظهور المضاربين الذين تخصصوا في الفترة الأخيرة في شراء الأراضي.
ومن العلامات، الانتقائية عند شراء الوحدة السكنية، وهذا يعني أنه ليس كل ما يُبنى يباع، وإنما يبدأ العميل بشراء الأفضل من ناحية جودة البناء والتصميم، وهذا ما نراه اليوم.
ومن العلامات، عندما تصبح العوائد من الأسهم أفضل من عوائد العقار، فبعض أسهم الشركات اليوم تدر عائدا أفضل من تأجير العقار، كما أن ارتفاع أسعار العقار لهذا الحد يمثل فرصة لا تعوض للبيع وتحويل السيولة للأسهم ذات العوائد.
وما ذكر أعلاه من العلامات الصغرى أما العلامات الكبرى فهي:
عندما يتم عرض الوحدات السكنية أو التجارية، بعد انتهاء البناء، لمدة 6 أشهر دون أن تُباع. وأترك الحكم هنا لمن يبحث عن عقار هذه الأيام أو للعقاريين أنفسهم ليجيبوا عن هذه العلامة، وهل هي موجودة أم لا.
ومن العلامات الكبرى، عندما تكون البلد في أزمة سكن وتقوم الدولة بالتدخل لحلها، فإن الله يزع بالسلطان ما لا يزع بالقرآن.
إن أخطر ما نواجهه في سوقنا العقاري اليوم هو عدم وجود المعلومة، ولذلك فمن الصعوبة أن نوجد نقطة توازن في العرض والطلب، فإما شح في المعروض وارتفاع الأسعار أو وفرة في المعروض وانهيار الأسعار. وأفضل مثال ما حدث في المكاتب التجارية، فهو على وشك كساد وخسارة بمئات الملايين بسبب غياب المعلومة، وهذه أيضاً إحدى علامات انفجار الفقاعة العقارية.
والسؤال: ماذا نفعل كمستثمرين أو مضاربين عندما نرى العلامات الصغرى قد ظهرت؟ الأفضل دائماً أن يبيع المضارب عندما تتضح له العلامات الصغرى لانفجار الفقاعة، وخصوصاً إن كان رابحاً وألا يلتفت لما سيفوته من الأرباح من البيع المبكر، فعندما تبدأ العلامات الكبرى بالظهور فإنه من الصعب البيع ولو بخسارة. نسأل الله أن التوفيق للجميع.
http://www.aleqt.com/2011/10/19/article_591102.html



خالد البواردي

[شموخ رجل]

اهم قرارات الدولة لاستقرار العقار

تبذل الدوله جهود جباره لاستقرار اسعار العقاربجميع الطرق والامكانات المتوفره لراحه المواطنينن ومن هذه القرارات:

1_ دعم رأس مال صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال

2_ إعفاء جميع المقترضين المتوفين من ما تبقى عليهم من أقساط دون أية شروط
3_ إعفاء جميع المقترضين الحاليين بواقع قسطين.
4_ دعم الهيئة العامة للإسكان بمبلغ 15 مليار ريال
5_التوجيه بالإسراع في مشاريع الإسكان ورفع تقرير شهري إلى الديوان الملكي
6- إنشاء الهيئة الوطنية لمكافحة الفساد.
7- إحداث 500 وظيفة رقابية في وزارة التجارة.
8_ المحاسبة والتشهير للمتلاعبين بالأسعار.
9- اعتماد بناء 500 ألف وحدة سكنية في كافة مناطق المملكة، وتخصيص مبلغ إجمالي لذلك قدره 250 مليار ريال، وتتولى الهيئة العامة للإسكان مسؤولية تنفيذ هذا المشروع.
10- تكون لجنة إشرافية برئاسة
وزير الشؤون البلدية والقروية
ووزير المالية
ووزير الاقتصاد والتخطيط
(الهيئة العامة للإسكان)
لوضع الترتيبات اللازمة لذلك، والإشراف على هذا المشروع والرفع لنا بتقرير شهري.
11- على أمراء مناطق المملكة الاجتماع مع:
سمو وزير الشؤون البلدية والقروية
ووزير العدل
ووزير الاقتصاد والتخطيط
ومحافظ الهيئة العامة للإسكان
للعمل على إيجاد أراضٍ للهيئة العامة للإسكان، كل في منطقته، وتسهيل مهمة الاستفادة منها لهذا الغرض، واتخاذ الإجراءات العاجلة لإنجاز ذلك، والرفع لنا بما يتم بهذا الشأن أولاً بأول، لاتخاذ ما نراه مناسباً.
12- تشكل لجنة من:
وزارة الشؤون البلدية والقروية
ووزارة العدل
ووزارة المالية
والهيئة العامة للإسكان
لحصر الأماكن التي لا تتوافر فيها أراضٍ حكومية، وتتطلب الحاجة تنفيذ وحدات سكنية فيها، وعلى وزارة المالية اتخاذ اللازم لتوفيرها بشكل عاجل.
13- رفع قيمة الحد الأعلى للقرض السكني من صندوق التنمية العقارية من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال اعتباراً من تاريخه.
14- على وزارة المالية تغطية مقدار الدعم المقترح لرأس مال الصندوق بما يضمن عدم تأثير رفع قيمة القرض السكني على عدد الممنوحين من قروض الصندوق.
15- إنشاء "الهيئة الوطنية لمكافحة الفساد"، ترتبط بالملك مباشرة.
16- يُعين محمد بن عبد الله الشريف رئيساً للهيئة الوطنية لمكافحة الفساد بمرتبة وزير.
17- على رئيس الهيئة الوطنية لمكافحة الفساد، ورئيس هيئة الخبراء بمجلس الوزراء وضع التنظيم الخاص بها، على أن يصدر من مجلس الوزراء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ أمرنا هذا.
18- تشمل مهام الهيئة كافة القطاعات الحكومية، ولا يستثنى من ذلك كائنٌ من كان، وتسند إليها مهام متابعة تنفيذ الأوامر والتعليمات الخاصة بالشأن العام، ويدخل في اختصاصها متابعة أوجه الفساد الإداري والمالي.
19- على رئيس ديوان رئاسة مجلس الوزراء
ورئيس الديوان الملكي
تزويد الهيئة بكافة الأوامر ذات الصلة بمهامها
وعلى جميع الوزارات والمؤسسات والمصالح الحكومية وغيرها الرفع للهيئة بكل المشاريع المعتمدة لديها وعقودها ومدة تنفيذها وصيانتها وتشغيلها.
20- دون الإخلال باختصاصات الجهات الرقابية الأخرى تقوم الهيئة بالتنسيق اللازم مع تلك الجهات فيما يخص الشأن العام ومصالح المواطنين، وعلى تلك الجهات تزويد الهيئة بأي ملاحظات مالية أو إدارية تدخل ضمن مهام الهيئة.
21_ قيام الجهات العسكرية كل على حده بمناقشة احتياجاتها لإسكان منسوبيها مع وزارة المالية.
22- تكوين لجنة من وزارة المالية والقطاعات العسكرية بكافة قطاعاتها لمناقشة احتياجاتهم والرفع لنا بالنتائج.
23_ مجلس الشورى يصادق على قرار فرض الزكاة على الاراضي البيضاء ويحيل الموضوع بعد دراستة واقرارة الى الجهات المختصة24_وزراة الصحة في تعميم عاجل لكافة القطاعات الصحية توجة بضرورة ايقاف بدل السكن في حال توفر سكن داخل المستشفيات وتبلغ كافة المديريات بضرورة رفع احتياجاتها من الاسكان
25_ اعادة دراسة نظام صندوق التنمية العقارية..واستشاري عالمي يبدأ بتصميم مشروع الـ 500 ألف وحدة سكنية
26_ وزير الاسكان السعودي الدكتور شويش الضويحي يؤكد أن العمل بدأ فعلياً في مشروع الـ 500 ألف وحدة سكنية التي أمر خادم الحرمين الشريفين بانشاءها على وجه السرعة، وذلك من خلال قيام استشاري عالمي بالبدء في عملية التصميمات الخاصة بـ 11 موقعاً تم تسلميها له في عدة مناطق ومدن رئيسية بالمملكة.
27_ مدير عام صندوق التنمية العقارية محمد بن علي العبداني يعلن عن موافقة معالي وزير الإسكان رئيس مجلس إدارة الصندوق الدكتور شويش الضويحي على زيادة عمر الوحدة السكنية الجاهزة ( فلل ـ شقق ) التي يتقدم أصحابها للصندوق بطلب نقل القرض عليها ليصبح خمسة عشر سنة كحد أقصى بدلاً من عشر سنوات بعد التأكد من سلامة المبني وأن عمره الزمني الباقي كافياً لاستيفاء القرض دون مشاكل فنية
28_ الموافقةعلى أن من ( تصدر الموافقة على إقراضه تبقى حالة طلبه سارية ) لحين جاهزيته للبناء مادامت شروط الإقراض تنطبق عليه
29_ وزير الاسكان يعلن ان الحزمة الثانية التي يجري العمل على وضع التصميمات لها تشمل عدة مدن في المنطقة الشرقية، وموقعين في مدينة جده، والمدينة المنورة، وتبوك، والخرج، وموقع في مدينة الرياض تصل مساحته إلى 5 ملايين متر مربع.
30_ الضويحي يؤكد ان وزارة الإسكان تحظى بكل الدعم من حكومة خادم الحرمين الشريفين، سواء الدعم المالي أو بالأراضي وايضاً الدعم الادراي والوظيفي وبحمد الله الوزارة انطلقت مبكراً ومباشرة في هذا المشروع الضخم
31_ وزير الشئون البلدية يؤكد ان الدولة تولي أهمية كبرى لهذه المشروعات الضخمة التي تساهم في اسكان المواطنين.
32_الانتهاء من قانون الرهن العقاري وتأجيله لصعوبة تنفيذة واقرارة لارتفاع اسعار العقارات باسعار تفوق المعدل الطبيعي عده مرات

33-الخبر الاهم والقاسي والذي جعل العقاريين الان يبادرون لبيع المخططات هو اقرار الزكاة الذي طال انتظاره فالامير نايف بن عبدالعزيز اجتمع بالسابق مع امراء المناطق لنقاش موضوع الاسكان والمشاكل المرتبطة فيه ومن اناس قريبين من اصحاب القرار بمكتب ولي العهد الجديد فالاسكان هو همه القادم وتوفير السكن الملائم هو ماسيعمل عليه خلال الفترة القادمة ولن يكون هناك اي شي يعيق موضوع الزكاة للاراضي بحول الله تعالى

34-انباء مؤكدة عن قرب احالة قرار تطبيق الزكاة على الاراضي البيضاء داخل النطاق العمراني الى مجلس الوزراء لاقرارة

35- يجري الان اعداد وتطبيق نظام الرهن العقاري قريبا

36- الغاء شرط استلام القرض خلال سنتين من نزول الاسم

37- اعتماد العقد الموحد للعقارات

منقول

http://mo-mra.com/vb/showthread.php?p=4689#post4689

[محمدالكثيري]

أشوفك حريص بنقل كل موضوع فيه كلمة،، نزول العقار ،، أو كلمة إنهيار للعقار \\\ من قرأ مقالاتك قال هذا هامور أسهم :: ولكن الواقع لا في السفير ولا في النفير ||| لمعلوماتك العقار له أهله ولن يفرطوا فيه || أما الأسهم فهي تجارة اللي ماله تجاره "يعني عابري السبيل"

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة محمدالكثيري

أشوفك حريص بنقل كل موضوع فيه كلمة،، نزول العقار ،، أو كلمة إنهيار للعقار \\\ من قرأ مقالاتك قال هذا هامور أسهم :: ولكن الواقع لا في السفير ولا في النفير ||| لمعلوماتك العقار له أهله ولن يفرطوا فيه || أما الأسهم فهي تجارة اللي ماله تجاره "يعني عابري السبيل"

لماذا تزعل من الحقيقه والواقع والناس كلهم شايفين نزول العقار وأنهياره وياكثر المتعلقين فيه كبار العقاريين خرجو ا من العقار مابقي في العقار إلا اللي يصلحون القهوه والشاهي وهل تريد منى بأن أقول العقار سوف يواصل ارتفاعه واغش المسلمين وادلس عليهم مثل شريطية العقار وأنا ليس هامور أسهم وليس هامور عقار ومثل هذه الامور لاتردعني عن تحذين أخواننا المحتاجين للسكن ولكن بهذه الاسعار المبالغ فيها والتي سوف تكون من الماضي النار ماتحرق إلا رجل واطئها

أما الحصر فأعلم أن شريطية العقار احصر مني في التطبيل والدعايه المزيفه ويريدون الايقاع بمن ليس لديه معرفه عن أسعار العقار الجميع أجمعوا على نزول العقار وليس أنا لوحدي وأنظر العروض في الشوارع والمنتديات بس من يريد استغفال الناس الناس فتحت ويعرفون عن نزول العقار

[ابو شمس]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة محمدالكثيري

أشوفك حريص بنقل كل موضوع فيه كلمة،، نزول العقار ،، أو كلمة إنهيار للعقار \\\ من قرأ مقالاتك قال هذا هامور أسهم :: ولكن الواقع لا في السفير ولا في النفير ||| لمعلوماتك العقار له أهله ولن يفرطوا فيه || أما الأسهم فهي تجارة اللي ماله تجاره "يعني عابري السبيل"

وأنا أقولك خل العقار عند أهله دام أنه بيمرض

[محمدالكثيري]

إذا أرتفع العقار صار المواطن ضحية ، وإذا أرتفع المؤشر صار المواطن ضحية نتيجة لإحتراق أمواله ولا يقدر أن يبيع لأن المؤشر ينزف : اللهم أجعل الدنيا في أيدينا ولا تجعلها في قلوبنا