نظام الرهن العقاري في مراحله الأخيرة ..

[شموخ رجل]

مصادر عدلية لـ «عكاظ» :
النظام في مراحله الأخيرة وتوقعات بصدوره نهاية العام
عدنان الشبراوي (جدة)

مصادر عدلية أبلغت «عكاظ» أن نظام الرهن العقاري أصبح في مراحله الأخيرة وتوقعت المصادر صدوره قريبا دون أن تحدد موعدا محددا، فيما تجمع توقعات المتابعين أن صدور هذه الأنظمة سيكون بنهاية العام الحالي على أبعد تقدير، فيما كشفت مصادر مطلعة أخرى لـ«عكاظ» فضلت عدم الكشف عن هويتها، أن التعديلات الأخيرة على نظام الرهن العقاري باتت جاهزة، حيث تضمنت فقرات جديدة أضيفت على أنظمة التمويل الخمسة الهادفة لتنظيم عمل القطاع العقاري بعد صدورها، ووفق المصادر ذاتها فإن الأنظمة راعت العلاقة بين كل أطراف السوق بما يكفل حقوقهم ويحقق العدالة في ذلك، حيث حدد نظام التمويل الطرق التي يفترض أن توضع بموجبها نسب التمويل على المستفيدين بحيث لا تكون عشوائية ويجب أن تستند على إطار معين.


=================

ينتظره المواطنون والعقاريون وشركات التمويل
«الرهن العقاري» يتيح التملك والسكن وخفض الأسعار وفصل المنازعات
عدنان الشبراوي (جدة)

تترقب الأوساط الاقتصادية بشكل عام والعقارية بشكل خاص منذ فترة طالت نوعا ما، صدور 6 أنظمة جديدة تستكمل دراستها حاليا هي أنظمة الرهن العقاري، التمويل العقاري، مراقبة شركات التمويل، التأجير التمويلي، التنفيذ، والتوثيق. وأوضح القاضي والمستشار في وزارة العدل الشيخ يوسف الفراج، أن نظام الرهن العقاري في حال إقراره، فإنه سيوفر ضمانات قوية للممولين، مؤكدا «سيوفر ما يعرف بالأمن العقاري والحجية المطلقة للصكوك».
وبين أن من ميزات إقرار نظام الرهن العقاري أنه سيخلق منافسين حقيقيين للبنوك في موضوع التمويل طويل الأجل «ما يعني خفض معدلات وأسقف الفائدة»، مؤكدا على أن الأجهزة القضائية لديها التنظيمات الكافية لترتيب كل الجوانب وأنها ــ أي الأجهزة القضائية ــ لا يمكن أن تقف في وجه أية مصلحة ليس فيها مخالفات شرعية، واستطرد مشددا «لا يمكن بأي حال من الأحوال تمرير أية أنظمة فيها معاملات ربوية».
وأضاف الفراج، أن الرهن العقاري «مطلب رئيسي وسينظم ويحفظ الحقوق، خصوصا في ظل أن نظام التوثيق القضائي الجديد سيحفظ جميع حقوق الملكية».
وفي ذات السياق، قال الخبير العقاري عبدالله بن سعد الأحمري، أن نظام الرهن العقاري يعد واحدا من أهم برامج التمويل والذي يساعد على توفير فرص تملك العقار بدلا من الاستئجار، كما سيوفر فرص التمويل الذي يعتبر معتدل المخاطر للقطاع التجاري والأفراد.
نقلة نوعية في السوق
من جهته، أكد الشيخ عبدالرحمن الحسيني القاضي في المحكمة العامة في جدة والمفتش في المجلس الأعلى للقضاء، أن هناك أوامر كريمة وتعليمات صادرة من المقام السامي ولها علاقة مباشرة بالعقار كالأوامر الصادرة بخصوص منع التعدي على الأراضي الحكومية وإزالة الإحداثيات عنها وعدم الاعتبار لما يسمى بالملك القبلي ومنع إصدار حجج الاستحكام لضواحي المدن والقرى الرئيسية واعتبار الأراضي الواقعة داخل نطاق الحرمين وليس عليها صك ملكية مستكمل لشروطه الشكلية والشرعية وقفا على الحرمين، وأن الدعوى المرفوعة ضد جهة حكومية بخصوص ملكية عقار لا ترفع إلا بعد الاستئذان من المقام السامي إذا كان مع المدعي صك ملكية مستكمل لجميع شرائطه الشكلية والشرعية. وأضاف القاضي الحسيني مطمئنا المهتمين بالشأن العقاري «بصدور هذه الأنظمة العقارية الجديدة، ستحصل نقلة نوعيه في السوق العقاري خصوصا نظام التمويل العقاري الذي سيتيح للبنوك والمصارف إنشاء شركات تمويل عقاري، وبموجب ذلك يتاح لها تملكها للعقار ورهنه، كما سيرخص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وباكتمال هذه المنظومة ستتحقق الأهداف المرجوة وتحصل المتانة الاقتصادية لهذا القطاع، وحصول الثراء التنظيمي المشجع لخلق بيئة استثمارية لهذا المجال».
كما تطرق الحسيني إلى نظام التوثيق الذي تجري دراسته حاليا «من مزايا هذا النظام المرتقب حفظ الحقوق وتعزيز الثقة والطمأنينة، وتحقيق سوق عقارية آمنة وجاذبة ومشجعة للاستثمار واختصار عملية المحاكمة، وذلك بالتوجه فورا بالعقد الموثق إلى قاضي التنفيذ لإيقاع التنفيذ الجبري بموجبه»، مشيرا إلى أن هناك نوعين فقط من أنواع القضايا العقارية هما المطالبة بالأجرة والمطالبة بالإخلاء تمثلان ما نسبته 30 في المائة من مجموع القضايا المسجلة في المحكمة العامة في جدة خلال عام واحد.
شركات التمويل
من جانبها، أكدت مصادر عقارية على أن الإشراف على شركات التمويل والتأجير سيكون من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» وستخضع هذه الشركات لأحكامها، كما تضمن نظام مراقبة الشركات أن تنشأ شركة يحق للأطراف الحكومية تأسيسها لإعادة تمويل الرهن العقاري، الأمر الذي يسهم بتوسيع نشاط السوق بشكل أكبر.
فيما ستخضع أنظمة التقاضي في جميع أشكال الفصل بالمنازعات إلى المحاكم التجارية بعد أن تم إقرارها في أكبر عملية تطوير وتحديث للنظام القضائي، إذ كانت لجان فصل المنازعات لا ترقى إلى مستوى القدرة على الفصل في القضايا الشائكة في المجال التجاري، الأمر الذي يعني سهولة تدفق الاستثمارات عندما يكون هناك نظام قضائي واضح وشفاف يفصل في القضايا التجارية بشكل سريع، وحددت الأنظمة الخمس الجوانب والآليات التي تحفظ لمالك العقار أو الممول حقه والطرق التي يستطيع من خلالها حفظ حقوقه واسترجاعها، كما لا يعطيهم الحق المطلق بإخراج المنتفع من العقار إلا بشروط حددها النظام بتفصيل، بالتأشير على سجله لدى المحكمة، أو كتابة العدل المختصتين.

===============

47 مادة في مسودة نظام الرهن العقاري
خالد طه

وفق مسودة مشروع نظام الرهن العقاري المسجل، فهو يتكون من 47 مادة تبدأ بتعريف إنشاء الرهن العقاري المسجل على أنه عقد يسجل وفق أحكام النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقا عينيا على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، ويكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار.
كما أوجب النظام أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه، وأجاز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدم عقارا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه، كما أوجب أن يكون العقار المرهون معينا موجودا، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، فضلا على أن يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة مبينا في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني، كما أجاز رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل، وتأخذ أحكام رهن الأصل وتسجيله.
وأكد النظام على أنه «فيما عدا الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات، فيما بين النظام أن المحكمة المختصة تتولى الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكام لنظام الرهن العقاري».

[ابوفيصل الاول]

ماشاء الله عليك اكتشفت انك اقوى واحد لانك بتطرح العقار باخبارك القويه كل خبر اقوى من الثاني يمكن اللي ماتدري عنه ان العقار في وادي واخبارك حفضك الله في واد اخر

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابوفيصل الاول

ماشاء الله عليك اكتشفت انك اقوى واحد لانك بتطرح العقار باخبارك القويه كل خبر اقوى من الثاني يمكن اللي ماتدري عنه ان العقار في وادي واخبارك حفضك الله في واد اخر

أخوي ابو فيصل ياليتك قرأت بتمعن وهذا الخبر ليس كاتبه أنا حتى تقول عني أخباري القويه تمعن رعاك الله الخبر في مجمله مفيد للعقاريين ومفيد لمحتاجي السكن بس أعد القراءه

[ابوفيصل الاول]

الله يرزقك على نيتك

[almoghamis]

س/ هل الرهن العقاري سوف ينزل من قيمة العقار ؟

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة almoghamis

س/ هل الرهن العقاري سوف ينزل من قيمة العقار ؟

الرهن العقاري سيفتح الباب امام الشركات

المالية للدخول وهذا سوف يساهم بخفض

فوائد البنوك .

وبذلك يصبح امام المواطن عدة خيارات

وكذلك يتيح لشركات التطوير العمراني

انشاء مخططات كبيرة وهذا يسهم بنزول

الأسعار.

[شموخ رجل]

العقاريون يملكون 20% من الأراضي
راشد محمد الفوزان

يؤكد العقاريون أن العقار لن ينخفض بفرض رسوم عليه، سواء سنوية أو وفق أي آلية، الطرف الآخر المتضرر المشترين يرى أن ارتفاع الأسعار سببه "الاحتكار" و"السيطرة " من قبل العقاريين، وأنه يجب فرض "رسوم أو زكاة على الأراضي لكي يتم كسر" الاحتكار " للأراضي. يصعب الآن تحديد حل لمشكلة وفرة الأراضي وارتفاع الأسعار، فقد أصبحت "مشكلة" يلمسها الجميع ويعاني منها الغالبية. رئيس اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية الأستاذ عايض القحطاني صرح خلال اللقاء السنوي الموسع الثاني للقطاع العقاري مع اللجنة العقارية في غرفة الشرقية "أن 20% من الأراضي يملكها عقاريون و70% من المواطنين لا يملكون مساكن "وتطرق المؤتمر لكثير من معاناة القطاع العقاري، ولكن أركز هنا على رقمين ذكرهما رئيس اللجنة العقارية.

حين يصرح مختص عقاري بأن العقاريين يملكون 20% من الأراضي فقط، كأنه يؤكد على أن لا إحتكار يتسبب به العقاريون، وأتفق مع هذا التوجه أن كانت الأرقام دقيقة وصحيحة، إذا السؤال التالي من يملك 80% الباقية من الأراضي المتاحة للبناء أو السكن؟؟ هل هم الأفراد؟ الدولة؟؟ أم غيرهما؟؟ حين نحدد أن الاحتكار لا يعرّف بمن يمتلك الأرض وأن التشريعات والتنظيمات وضعت ملاك العقارلا يعانون من أي تكلفة من "أحتكار" الأراضي، فهم لا يدفعون قيمة خدمات سنوية على الأراضي نظير الخدمات التي تأتي لهم أوتصل الأرض، ولا يدفعون رسوما، ولا زكاة، ولا أحكام وتشريعات تحرك الجمود في الأراضي التي أصبحت مجرد فترة زمنية وترتفع الأسعار، فهي لا تضيف للاقتصاد الوطني شيئا بقدر ماتضيف للعقاري المحتكر الذي يملك ملايين الأمتار، تتضاعف القيمة وهي لا توظف ولا تبني مصنعا، فأصبح العقار عاملاً غير منتج لملاك أراضي بيضاء تتضاعف قيمتها.

الحلول تأتي من أن تقوم الدولة برفض رسوم خدمة على الأراضي، وسن قوانين وتشريعات للأراضي داخل النطاق العمراني بأن يلزم بعد فترة من الزمن إما باستثمارها أو فرض عمولة خدمات، أوغيرها من الصيغ التي لا تجعل الأراضي غيرة مكلفة، في وضع البلاد في أمس الحاجة لحل مشكلة وطنية وأجتماعية كبرى، وحلول وزارة الأسكان لن تكون فعالة بما يكفي خاصة أنها تحتاج زمنا في ظل نمو عالٍ للطلب، وكذلك أهمية معرفة ما يمكن أن تقدم الدولة من أراضي لكي تسهم بحل أزمة السكن، فالأراضي وأن توفرت فهي بأسعار لا يستطيع متوسط الدخل الوصول إليها أو ملامستها فكيف تأتي الحلول من أراضي مملوكة لأشخاص لايتحملون أي تكلفة؟!.

التعليقات عليه تحت هذا الرابط


http://www.alriyadh.com/2012/04/21/article729116.html

[شموخ رجل]

حقائق السوق العقاري
خالد عبدالله الجارالله

ليس مستغربا أو مفاجئا أن يشهد السوق العقاري حالات تصحيح للأسعار وما يحدث هو نتيجة لعوامل مر بها السوق خلال السنوات الخمس الماضية ذكرت معظمها في المقال السابق وفي مقدمتها اهتمام الدولة بحل مشكلة الاسكان والاهتمام بتسهيل اجراءات التملك للمواطنين عبر العديد من القنوات التي تشرف عليها، ثم تجاوز الأسعار للقدرة الشرائية للمواطن وبالتالي توقف الكثيرين وإحجامهم عن الشراء اجباريا وهذان السببان هما الأهم فيما يحدث من تصحيح. وحقيقة ضعف القدرة الشرائية مقابل الأسعار السائدة واقع لم يتقبله الكثير من المطورين والمستثمرين والممولين والمسوقين فيما مضى.

واقع السوق الحالي هو هدوء في حركة البيع والشراء وهناك عروض بأسعار تقل بنسبة 30 و 40 بالمائة من سعرها قبل ستة أشهر وفي بعض المناطق أكثر ولا تجد من يشتري رغم أن هناك طلبا كبيرا على الأراضي السكنية صغيرة ومتوسطة المساحة وكذلك الوحدات السكنية إلا أن حركة الشراء شبه متوقفة طمعا في المزيد من الانخفاض.

هناك حركة في السوق في مقدمتها البناء الفردي والذي لم يتوقف منذ اكثر من ثلاثة عقود، تحركات الأفراد الحاصلين على قروض من الصندوق العقاري بحثا عن أرض، توجه العديد من المطورين العقاريين الى الاستثمار في تطوير المخططات وتنفيذ البنية التحتية لها بهدف بيعها على المستفيد النهائي. تحركات وزارة التجارة الايجابية التي نلمسها لتصفية المساهمات العقارية المتعثرة والتي بدأت بجدية وتحسب للوزير الجديد والتي ستسهم في زيادة المعروض من الأراضي القابلة للتطوير.

من الحقائق التي عايشها السوق عدم القدرة على الاستثمار في المشاريع السكنية الكبرى التي تتجاوز 500 وحدة سكنية رغم أنها أخذت زخما كبيرا قبل الأزمة المالية العالمية لكثير من شركات التطوير العقاري التي أعلنت عن مشاريع بعشرات الألوف من المساكن ولم ينفذ منها شيئا وتعود لثلاثة أسباب أولها ضعف الشركات ادارايا وفنيا وتسويقيا، ثم عدم قدرة الجهات الحكومية من أمانات وكتابات عدل ودفاع مدني وخدمات كهرباء ومياه وصرف صحي على التعامل مع المشاريع الريادية الكبرى، وأخيرا البنوك وشركات التمويل التي لا تلقي بالا لهذه المشاريع بل تركز على تمويل الأفراد من باب تقليل المخاطرة وزيادة الربحية.

لذا سيكون التوجه لمعظم الشركات الاستثمار في المشاريع السكنية الصغيرة والأولوية ستكون لتطوير الاراضي فقط والتوقف تماما عن الاستثمار في المشاريع السكنية الكبرى.

يبقى الواقع الذي يخص الأفراد الباحثين عن فرص التملك والخوف من الانسياق وراء بعض الناس من غير المختصين ممن يتفنن في اصدار الأحكام المطلقة اما بالارتفاع او الانهيار دون وعي بخصائص السوق ومعطياته لذا فالحذر مطلوب وما يحدد قرار الشراء مدى الحاجة وليس الرغبة

[almoghamis]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شموخ رجل

الرهن العقاري سيفتح الباب امام الشركات

المالية للدخول وهذا سوف يساهم بخفض

فوائد البنوك .

وبذلك يصبح امام المواطن عدة خيارات

وكذلك يتيح لشركات التطوير العمراني

انشاء مخططات كبيرة وهذا يسهم بنزول

الأسعار.

هل الشركات والبنوك سوف تأخذ الاراضي بطريقة الرهن بهذه الاسعار

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة almoghamis

هل الشركات والبنوك سوف تأخذ الاراضي بطريقة الرهن بهذه الاسعار

النظام لم يصدر حتى تتضح الرويا وأعتقد ماجلس هذه المده إلا بعد ماوضع له جميع الشروط حتى لايصير فيه مشاكل