أين تتجه أسعار العقارات في السعودية ؟

[شموخ رجل]

لا شك أن كل مستثمر في العقارات عند شراءه لعقار معين فأنه لدية القناعة الخاصة به أن سعر العقار في الاتجاه الصعودي و انه سوف يرتفع في المقابل أن أصبح البائع من مستثمرين العقار فأنه لدية القناعة أن سعر العقار سوف يتجه في الاتجاه السفلي و ينخفض، وان نظرنا إلى كل منهم في دراسته لوجدناها مقنعه , لذلك تضاربت الآراء و أصبحنا في حيرة من اتجاه العقار.
لذلك أتقدم بكتابة وجهة نظري القاصرة , و توقعي إلى أين تتجه أسعار العقارات في السعودية
الجانب الأول: نظرة المتفائلين في أسعار العقار
عندما طرحت لمستثمرين العقار عن توقعهم في أسعار العقار ونظرتهم أن العقار متجه للارتفاع في الأسعار, وعندما طلبت منهم إعطائي وجهة نظرهم في الأسباب المؤدية إلى الارتفاع, فحصرت منها التالي:
1 – أن الطلب على العقار متزايد بسبب النمو السكاني. وفي كل سنه يزداد الطلب على العقار. (هل النمو السكاني لم يبدى إلا في عام 2006م ؟ )
2 – أن الأراضي المطورة في السعودية والتي وصلت لها الخدمات محدودة.
3 – رغبت المواطنين في السكن في مناطق معينه وخاصة القريبة من إعمالهم أو أقاربهم.
4 – أن العقار سلع ملموسة وهو الابن البار, الذي له عائد اعلي من السندات والصكوك والأسهم السعودية التي أصبحت متقلبة المخاطر.
5 – محدودية فرص الاستثمار.
6 – دعم البنك العقاري يجعل الأموال تضخ سيوله للعقار.
7 – حل المساهمات العقارية و رد الأموال والتعويضات لأصحاب العقارات المثمنة سوف تعود إلى العقار لأنها أموال استثمارات عقارية.
الجانب الثاني: المتشائمين في أسعار العقار
عندما طرحت لمستثمرين العقار عن توقعهم في أسعار العقار و نظرتهم أن العقار متجه للانخفاض في الأسعار, و عندما طلبت منهم إعطائي وجهة نظرهم في الأسباب المؤدية إلى الانخفاض, فحصرت منها التالي :
1 – أن أسعار العقارات وصلت إلى أسعار فوق قدرة المستهلك أي المواطن الذي يبحث عن السكن مما يقلل القدرة الشرائية.
2 – أن العقار في عام 1402 – 1403 هـ, وصل قمة وانهار بشكل قوي في عام 1405هـ, و التاريخ يعيد نفسه.
3 – أن مصيدة العقارات أشبة بكارثة الأسهم في عام 2006م.
4 – سعي الدولة حفظها الله إلى تطوير الأراضي و البنية التحتية, و فتح الجامعات والمدارس في مناطق متعددة لكي تتوسع وتطور الأراضي.
5 – اتجاه المستثمرين في العقار بعد خروجهم منها إلى الأسهم السعودية لان الاقتصاد في نظرهم لقد خرج من الركود مما يصنع فرص في الأسواق المالية.
وجهة النظر:
جميعهم على حق وجميعهم لديهم القناعة الخاصة بهم, ولكن سأضع وجهة نظري بأكثر تعمق ,, العقار متجه للانخفاض ولكن ليس بالسرعة التي يتوقعها المتشائمين من أسعار العقار.
الأسباب الداعمة لذلك:
1 – أن استمرار العقار بالأسعار الحالية يرفع التضخم والذي يسبب ارتفاع الفقر.
كيف يحدث ذلك ؟
عندما ترتفع قيمة تقييم الأصول العقارية المملوكة فأن ذلك يرفع الإيجار ويرفع تقييم العقار, مما يزيد من تكلفة السلع المنتجة لدى المصانع أو ارتفاع قيمة تكلفة المخزون مما يتطلب رفع السلع النهائية على المستهلكين, وبذلك تقل قدرة مشتريات المستهلك النهائي, وأيضا يسبب في ارتفاع المبلغ المدفوع للإيجار للسكن, و بهذا تقل القوة الشرائية والطبقة المحدودة الدخل هي أكثر طبقة تتأثر بسبب قلة الموارد المالية لها.
وعند ارتفاع الأسعار والتضخم تسبب قلة البيع التجاري, مما يقلل قوة الشراء مما يقلل من الإنتاج والتوسع والتي أساسها صنع الوظائف.
2 – أن ملاك العقارات الحاليين مستثمرين طويلين الأجل أو متوسطين الأجل بعكس مضاربين الأوراق المالية.
عندما يقدم مضارب العقارات بشراء العقار فأنه يبحث عن ربح على مدى سنوي أو نصفي, لذلك فأن الوقت لدية طويل, بعكس مضارب الأسهم الذي يكون لحظي بمعنى يشتري أوراق ماليه في شركة معينه و يقوم ببيعها في نفس اليوم, و قد يكون اقل من الساعة, لذلك فأن حركة سوق الأسهم مختلف.
3 – أن انخفاض أسعار العقارات بشكل حاد تدخل الدولة في أزمة ماليه لا يحمد عقباها.
عندما أقدمت البنوك السعودية بالإقراض برهن العقارات, فأنها دخلت ضمن الحكومة, لذلك يختلف عما حدث في عام 1405هـ, لان ذلك سوف يجعل المقرضين من البنوك يتوقفوا عن سداد الأقساط, ويتنازلون عن العقار المرهون, أن كانوا حديثي الإقراض, ولكن عند مرور السنة الأولى وانخفض العقار بنسبة 2%, فأن ذلك لا يدفع المقترض إلى التنازل عن المرهون, و عند مرور سنتين مع استمرار السداد و انخفض العقار بنسبة 5%, فأن ذلك لا يدفع المقترض إلى التوقف عن السداد والتنازل عن المرهون العقاري, … الخ.
لذلك من المصلحة العامة وعدم تضرر البنوك التي هي أساس اقتصاد أي دولة, ( لان عدم توفر التدفق النقدي لدى البنوك يجعلها لا تستطيع أن توفر النقد مما يجعل الثقة تنعدم وتخرج الأموال من البنوك السعودية للخارج ) فأنه عند أي نزول قوي للعقار, سوف تجد أخبار وقرارات داعمة تعتبر كنقاط مقاومه لأسعار العقار.
ما هي مسببات أو الدوافع التي أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات وخاصة الفترة بين 2006م إلى وقتنا الحالي:
1 – بسبب عدم وجود مجالات استثمارية غير الأسهم السعودية والعقارات, وعند وصول الأسهم السعودية إلى أسعار فلكية بعيدة كل البعد عن العائد الاستثماري, وفي المقابل وجود عرض عقاري من صغار المستثمرين والمواطنين الذين يرغبون في الدخول في سوق الأسهم السعودي لتحقيق أعلى عائد مضاربي.
2 – سبب انخفاض نسبة الفائدة, مما أدت إلى انخفاض العائد الاستثماري على الودائع الادخارية والسندات, جعلت الأموال تخرج من البنوك وتتجه إلى استثمارات ذات عائد أعلى, وكان العائد العقاري مرتفع حيث أن العائد أعلى من 5%. من قيمة الأصول المملوكة.
لذلك ما هي القرارات التي تخفض من سعر العقار؟
1 – السماح بزيادة مساحة البناء, مثل السماح بدور إضافي بعد تأهيل البنية التحتية, مما يخلق مساحة 50% إضافية بالنسبة للأراضي السكنية المسموح لها بطابقين.
2 – فرض ضرائب أو زكاة على الأراضي البيضاء التي تتوسط الأحياء السكنية المعمرة.
3 – تحديد أسعار متر الإيجار, مما يحد من العائد على الأصول.
4 – تطوير الأراضي والمخططات الجديدة.
5 – إنهاء المشاكل في العقارات الناتجة من المساهمات العقارية المجمدة من فترة طويلة.
6 – تطوير الأحياء العشوائية, و القديمة.
7 – ارتفاع نسبة الفائدة العامة, مما يحد من تدفق الأموال خارج البنوك للعقار.
في المقابل القرارات التي ترفع أسعار العقارات :
1 – الرهن العقاري, الذي سوف يجعل تدفق الأموال والقروض للعقارات.
2 – الأنفاق الحكومي من قبل البنك العقاري.
3 – محدودية المنح العقارية المقدمة للمواطنين.
الخلاصة :
أن العقار لن يستمر طويل في الارتفاع بسبب عدم القدرة الشرائية لدى المواطنين بعد اكتفاء الطبقة الوسطى والكبيرة من امتلاك العقارات, والتي تتداول العقارات فيما بينهم , وأن العقار لن ينخفض بأذن الله بشكل حاد كما حدث في سوق الأسهم السعودية في عام 2006م, لان ذلك سوف يختلق أزمة ماليه لدى البنوك, وأن من مصلحة الدولة أن لا يكون جميع المواطنين يملكون سكن صغيرهم و كبيرهم لان ذلك لن يصنع استثمارات عقارية داخل البلاد, وأن الانخفاض سوف يكون تدريجيا رويدا رويدا , وان المحافظة على مستوى الأسعار يتم بأنفاق البنوك الأموال المقرضة بالرهن العقاري لحفاظها على مستوى الأسعار, لسعيها للحفاظ على قيمة العقارات المملوكة لديها في السابق.

[أناوبس]

جزاك الله خيرا.........................

[ثلج حار]

تتجه شمالا
ويمكن ما يوقفها حتى النجم القطبي

[أناوبس]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ثلج حار

تتجه شمالا
ويمكن ما يوقفها حتى النجم القطبي

ممكن توضيح أكثر

[saud-sa]

انا اقول اذا استمر العقار بهذه الاسعار او ارتفع ستحدث ثورة في البلد ضد الظلم ..

[أناوبس]

في عهد الملك خالد رحمه الله ......... كان العقار أعلى من كذا بكثير وبعدما توفي رحمه الله بأربعة أشهر .... أنهااااااااااار العقار والتاريخ يعيد نفسه ..... فهل من متعظ

[زحل112]

الاى الارتفاع طبعا ..........!!!!!!!

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أناوبس

في عهد الملك خالد رحمه الله ......... كان العقار أعلى من كذا بكثير وبعدما توفي رحمه الله بأربعة أشهر .... أنهااااااااااار العقار والتاريخ يعيد نفسه ..... فهل من متعظ

صدقت أخي الفاضل
وهذا الكلام ليس لي علم به ولكن من كان على علم وقت الملك خالد

وقالوا لي أنه كان في عهده كانت فيه وزاره للا سكان وبعد وفاته الله يرحم
ألغيت الوزاره ولم يكون هناك فيه تنظيم أستغرب مثل هذا الشي بعدم وجود وزاره
للا سكان في بلد مثل السعوديه وأعتقد أن وزاره الاسكان ألغيت في عهد فهد الله يرحم
أموات المسلمين وهنا برزة مشكله السكن التراكميه التي نشا هدها الان ولكن بعد صدور
الامر الكريم بأعا دة وزاره الاسكان فان المشكله سوف تنحل وفي القريب العاجل
الاراضي كانت موجوده لدى الاما نه ولدى وزاره الشئون البلديه وهاتين الجهتين
غير مخوله بالبناء وليس جه تنفيذيه وأقرب ما لها مثل الحساب الجاري في البنك
ولكن مع وجود الوزاره فأ نها جه تنفيذيه وسوف تقوم ببنا الاراضي التي تسلمتها
من الجهات المذكوره وأكيد أن هيئه الاسكان كان عندها أراض قبل ان تتحول الى وزاره

[اعور]

سؤالك يا عزيزي ذكرني بسؤال عن مستقبل شركة عذيب
اذا رحت الى مكتبة جرير اشوف العالم تتجمع على الشركة لشراء اشتراك
ومندوب الشركة يقول بالنظام ياشباب
امسكوا سرا
واليوم اكتشفنا ماهي شركة عذيب
وغدا سوف يكتشف المواطن الذي يشتري انه مدموغ على قفاه
لا للشراء
للشراء
العقار مثل شركة عذيب يهوي

[أناوبس]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة اعور

سؤالك يا عزيزي ذكرني بسؤال عن مستقبل شركة عذيب
اذا رحت الى مكتبة جرير اشوف العالم تتجمع على الشركة لشراء اشتراك
ومندوب الشركة يقول بالنظام ياشباب
امسكوا سرا
واليوم اكتشفنا ماهي شركة عذيب
وغدا سوف يكتشف المواطن الذي يشتري انه مدموغ على قفاه
لا للشراء
للشراء
العقار مثل شركة عذيب يهوي

والله هذا الصحيح ... ونصحت .. ومثال واقعي

ولكن الشريطية بيزعلون وهم اللي يردون علينا ...

لأن شغلهم تطبيل ولعب على الناس