أقدم لكم هذا التقرير الفني حول سوق العقار السعودي

[شموخ رجل]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أسمحوا لي بأن أقدم لكم هذا التقرير الفني حول السوق العقاري السعودي والذي سيتضمن عدة معطيات والنظر في كل ما يحيط بالسوق العقاري السعودي من ظروف إقتصادية فعرف الأسواق أنها تتأثر بكل ما حولها من متغيرات ومستجدات وعليه فإن تقريري هذا هو توقع لسيناريوهات قادمة عن طريق ربط الظروف المحيطة بالسوق العقاري .. ولا يعتبر هذا التقرير " عين الحقيقة " بل هو إجتهاد وتوقع سيناريوهات عن طريق ربط العوامل المساعدة او الضاغطة على حركة السوق العقاري .. فأن وفقنا وأصبنا فمن الله وإن أخطأنا فمن نفسي ومن الشيطان
**** التقرير الفني للسوق العقاري السعودي ****
الكل يكاد يجمع على إ أنّ السوق العقارية حاليا مرتفعه جدا ,, وبعضهم يجد هذا مبرراً لتهاوي السوق العقاري وانحداره بافتراض ان الارتفاع يعقبه إنخفاض وهذا ما جرت عليه العادة ويجد البعض ان هذا العادة كفيلة بأن يبنى عليها توقعاته ,, وعليه فهو يتوقع إنخفاض السوق العقاري ونحن لا ننكر أنّ هذه قاعدة ذهبية يمكن الركون اليها في كثير من الحالات ,, ولكن ليس كل الحالات طبعاً .
ففي حالات .. لا يعقب الارتفاع .. إنخفاض كما جرت عليه العادة .. بل يستمر بالارتفاع ..وفي أسوأ حالاته يظل محتفظاً بسعره ,, وقيمته حتى لو مرت عليه فترة ركود طالما هناك طلب ,, وحاجة قائمة للسلعه نفسها .
وبالنظر للسوق السعودية بشكل عام من أسواق عقارية ,, وأسواق أسهم وغيرها لوجدنا أن هناك ترابطاً وثيقاً وتتأثر كل سوق بمنظومة السوق الاخرى .. فأسواق الأسهم تأثر بمجرى السوق العقاري ,, والعكس صحيح .
وقبل الابحار في السوق العقاري دعونا نتحدث عن منظومة السوق العقاري لنعرف ماهي محفزات السوق العقاري من خلال منطومة الاسواق السعودية الاخرى .
جميعنا يعلم أن حجم السيولة في المملكة العربية مرتفعا جداً وكل سنة عن سنة ترتفع بارتفاع عائدات المملكة من النفط وغيره والذي تشير المؤشرات العامة أن إرتفاع أسعار النفط آخذ في الزيادة .. والطلب على النفط قد يستمر لسنوات عدة لا تقل عن خنس سنوات مقبلة وقد تزيد وذلك بسبب التداعيات الاخيرة في الدول العربية المصدرة للنفط
وهذا يعني أن عائدات المملكة سترتفع وستكثر السيولة في السوق السعودي بمختلف أشكالها ولو تأملنا أكثر لوجدنا ان السوق السعودي يفتقد الى حاضنات سيولة ,, وقنوات إستثمارية وليس متوفر حاليا الا .. سوق الأسهم السعودي .. والسوق العقارية وعليه فان كل تلك السيولة الضخمة المتوفرة في السوق العقاري تنتقل بين هاذين السوقين فقط .. فهي ما أن تخرج من سوق الا وتصب في السوق الآخــر ,, وهكذا
التقرير الفني لسوق الأسهم السعودي
ولو نظرنا الى سوق الأسهم السعودي .. فهو مازال في مسار هابط من عام 2006 وما زال يبحث عن منطقة دعم قوية جدا تأسس له قاعدة مركزية تستطيع حمل السوق الى ارتفاعات .. وعليه فنحن نتوقع أن يهبط سوق الأسهم السعودي الى مستوي 4000 في موجة هبوطه الاخيرة ويستمر خلال هذه السنة بتعزيز هذه المنطقة وتبدأ السيولة تدخل فيه شيئا بشيئا بشكل حذر طيلة هذا العام وقد يكون حتى منتصف العام القادم 2012 ومن ثم يبدأ باتجاه صاعد يتأكد بتجاوز 7200.. ليعلن السوق السعودي للأسهم أنه قد إنتهي من دورة هبوطه التي استمرت خمس سنوات وبعد فترة قريبة قد يبدأ مسيرة ارتفاع ببطء الى مشارف 1000 كهدف أولى
وهذا يعني أنه خلال هذا العام .. قد تبدأ السيولة العقارية الساخنة المخصصة للمضاربات بالانسحاب التدريجي من السوق العقاري لتحين ظهور الفرص في سوق الأسهم السعودي وهذا يعني أن سوق المضاربات العقارية قد يبدأ بالهدوء لخروج السيولة منها بشكل تدريجي وهذا قد يتسبب في إنخفاض العقار القائم على المضاربة بنسب قد تتجاوز 20 % الى 30% خصوصا التي ليس معدة للاستخدام حاليا كسكن او استثمار او غيره وسيندر زبونها في الغالب و وبعد هذا الانخفاض الذي قد يستمر الى سنوات مقبلة .. سيبدأ سعرها بالارتفاع التدريجي كلما اقتربت من العمران من منتصف عام 2014 تقريبا او مشارف 2015 حيث مشاريع الدولة قائمة بتوفير الاحياء السكنية ومدها بالبنية التحتية مما ينعش كثيرا من المخططات ويرفع سعرها تدريجي لاقترابها من العمران ولكمية القروض التي يضخها صندوق التنمية العقاري والتي ستفتش عن مساحات لبنائها
اما العقار السكني الجاهز للسكن او الإستثمار فقد تلامس انخفاضا بسيطاً قد لا يتجاوز 10 % مع عام 2012 لا سيما والحكومة ساعية في توفير بدائل سكنية بأسعار اقل وبكثير من مشاريع هيئة الاسكان السعودي وايضا شركات التطوير العقاري والتي تحايلت على بعض المواقع المرتفع سعر الارض بها عبر تصغير الوحدات السكنية وتوزيع المساحة على عدة مشترين بدلا من مشتري واحد قد لا يستطيع تحمل قيمة الوحدة لوحده لو كانت باسعارها قبل التقسيم .. وهذا ما سُيبقي على قيمة الارض السكنية الجاهزة او الاحياء السكنية القائمة ويحفظها من إنخفاض أسعارها بشكل قوي
فتقسيم الارض وصنع وحدات سكنية مناسبة وبمساحات أقل قد يتفادي عيوب إرتفاع أسعار العقارات في المناطق السكنية او الداخله في الحزام العمراني .. وما سيحفظ أسعار المناطق في الحزام العمراني من النزول بقوة هو أنّ كثير من المطورين العقاريين الافراد قد يخرج من تطوير الوحدات السكنية مثلما نشاهدة حاليا والاتجاه الى أسواق الاسهم بحيث تصبح الشركات الكبرى العقارية هي المطور الوحيد وهذا يعني أن العرض قد يقل ولا يواكب الزيادة السكنية بشكل يهدئ الاسعار بقوة .. فتظل العقارات محتفظة بسعرها وثابتة شيئا ما .. فالعروض قد قّلت شيئا ما ايضا
اما النجاري فيسظل محتفظا بسعره بزيادة تدريجية بطئية لكنها مستمرة بنسب بسيطة سنوياً ..
وهذا يعني ان من هنا الى منتصف عام 2013 قد لا تهبط الاسواق العقارية ولكن بعض منها قد يتراجع قليلا لكنه يعود للارتفاع بشكل مستمر بسبب عمليات البناء الواسعة وتوسيع حدود الحزام العمراني للمدن .. وبعد عام 2013 قد يحدث انخفاض كبير للسوق العقاري يبدأ من إنخفاض أسعار الايجارات بمعدل قوي مما يوثر على العائد الإستثماري للاصول العقارية بالإنخفاض فمعلوم أن إنخفاض او ارتفاع العائد الإستثماري هو ما يرفع ,, ويخفض سعر العقار
ومع توافر أحياء سكنية في القريب العاجل وخلال السنوات الاربعة المقبلة وضخ كمية قروض للسكن قد يخفض كثيرا أسعار الايجارات بسبب كثرة خروج المستأجرين لمنازلهم الخاصة وان إنخفض العائد انخفضت قيمة العقار في الوقت الذي نتوقع فيه تألق السوق السعودي للاسهم وبداية إحتضانه للسيولة مثلما حدث سابقا


منقول للفائده لمن أراد الاستفاده والمعارضين وسماسرت العقار
أذا رضي مسعود لتها عينه مثل


ولكن أقول لا لتضليل الضعوف والمسا كين وخافوا الله
وعدم أيهام الناس البسطاء

[اعور]

هذا هو المنطق والحاصل بالفعل حاليا
وقد يستعجل العقاريون من الان بالخروج والبيع لان الخوف يدفع بالمال الجبان من ان يشتري ويضارب في العقارات مثل السابق وتبقى السيولة دون حراك ويبقى العقار سلعة لا تجد من يشتريها

[أناوبس]

العقاريون الآن سيصرفون عقاراتهم على المواطنين بواسطة شيء أسمه
نظام الرهن العقاري
والذي لا يسقط القرض بموت المقترض صاحب البيت
ويبقى الدين والرهن في ذمة الورثة باقية وتورث للورثة
وكأن المواطن المخلص المقترض طوال حياته كأنه مستأجر

فالرهن يعني رهن البيت للبنك فالصك بأسم البنك ...
والمواطن المخلص يسدد .. وإذا حصلت له ظروف ...
يقوم البنك ببيع البيت وطرد المواطن المخلص وعائلته من بيتهم
أيعقل هذا؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

الرهن العقاري مثل ""قروض الأسهم "" التسهيلات في الأسهم

البنك يودع أسهم في محفضتك ويحجز عليها
وفي حالة نزول قيمتها إلى المبلغ المقارب لقيمة القرض
يقوم البنك ببيع أسهمك وتحويل المبلغ لحسابه دون أن يستشيرك

وما خسر المواطنين في هالبلد إلا البنوك
ففي عام 2005 كانت مؤسسة النقد تشجع البنوك على إقراض المواطنين
والنتيجة تفليسة المواطن المخلص ... ناهيك عن أن البعض منهم خلف القضبان

الله لايخسر مسلم