مختصون يناقشون مشاريع وزارة الإسكان ويقترحون حلولا لتنفيذها

[شموخ رجل]

مختصون يناقشون مشاريع وزارة الإسكان ويقترحون حلولا لتنفيذها (2)

إشراك المطورين العقاريين يختصر الزمن وينهي مشروع الملك الإسكاني في 10 سنوات





الاستراتيجية الإسكانية ستكون قادرة على حلحلة جزء من أزمة الإسكان.. التحدي الأكبر يواجه آلية التنفيذ..وفي الصورة جانب من تصاميم مشاريع الإسكان المعتمدة ويظهر فيها الاهتمام بالتوسع الرأسي.
عبد العزيز العليوي من الرياض
طلب عدد من المختصين من وزارة الإسكان الإسراع في تنفيذ المشاريع العقارية ودخول هيئة السوق المالية في المشروع الإسكاني من خلال إتاحة سوق للسندات والصكوك لتمويل مشاريع الإسكان المُيسّر، ودخول صندوق التنمية العقارية بشكل مباشر في تمويل المساكن الميسرة الجاهزة أو عبر مشاريع البيع على الخريطة التي تم اعتمادها أخيرا من وزارة التجارة، إضافة إلى قيام وزارة السكان بإسناد مشروعاتها إلى كيانات عقارية قادرة على امتصاص الطلب الكبير من المساكن في مناطق المملكة كافة، مؤكدين ضرورة أن يتم تنفيذ الـ500 ألف وحدة سكنية، من خلال عدد كبير من المطورين العقاريين والمقاولين الموزعين على مدن المملكة الرئيسة، لضخ 50 ألف وحدة سكنية سنويا، والانتهاء من تنفيذ مشروع الملك عبد الله الإسكاني خلال عشر سنوات مقبلة. ووصف مختصون اطلعوا على مسودة استراتيجية وزارة الإسكان - لم يتم اعتمادها بعد - أنها شخَّصت واقع الأزمة الإسكانية، وحددت عددا من العناصر لتنفيذ خططها الإسكانية بتنفيذ مشاريع حكومية متكاملة الخدمات فيما يعرف عليما بمشاريع ''التطوير الشامل''، إلى جانب الاستفادة من سوق الأراضي البيضاء وتحديد آليات الاستفادة منها، بالمشاركة مع أصحاب الأراضي لبناء مشاريع إسكانية أو شرائها، ومن ثم إسنادها لمنفذين لتسليم وحدات سكنية جاهزة للمواطنين، مشيرين إلى أن استراتيجية وزارة الإسكان ستدعم التوسع العمودي، وتشجع ملاك الأراضي على التطوير.
مشاريع المسكن الميسر في حاجة إلى قنوات تمويلية لدعم المطور العقاري كالصكوك، وإلى أن تضمن وزارة الإسكان تملك المواطنين فيها.. وفي الصورة جانب من مشروع إسكاني حكومي في البحرين.
وأوضحوا أن عملية التطوير الشامل للضواحي والمدن السكنية، ليست عملا سهلا وتحتاج إلى استراتيجية واضحة، ومن ثم آليات تنفيذية مرنة وغير مقيدة تسمح بالسرعة والجودة في التنفيذ في وقتٍ واحد، مبينين أنه لا بد من الاستفادة من التجارب الناجحة لكبار مطوري المساكن السعوديين والإقليميين والدوليين وتجارب مشاريع الإسكان الحكومي الناجحة في تركيا والمغرب وماليزيا لتوفير المسكن الميسر لأكبر شريحة من المواطنين وبأقل تكلفة. وقالوا إنه لا بد من التكامل بين الأطراف كافة المرتبطة بالعملية الإسكانية المتمثلة في وزارة الإسكان كمنظم وممول لمشاريع الإسكان، ملاك الأرضي، مطوري المساكن، صندوق التنمية العقارية (كممول للمواطنين لشراء المساكن)، البنوك السعودية وشركات الرهن العقاري (كممول للمطورين والمواطنين لشراء المساكن).
الحقيل
د. إبراهيم الغفيلي
الشيباني
مسودة الاستراتيجية الإسكانية في البداية، أكد ماجد الحقيل، الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري، أن الخطة الاستراتيجية لوزارة الإسكان التي خرجت على شكل مسودة، جيدة وصورت الوضع الراهن للأزمة السكانية كما هو عليه الآن، وأن الوسائل المقترحة لتطوير عملية الإسكان إذا تم تنفيذها بآليات واضحة وشفافة فإنه يمكن تقليص أعداد طالبي المساكن، والحد من تفاقم الأزمة الإسكانية بشكل عام. موضحا أن الوسائل المقترحة لتطوير عملية الإسكان التي اقترحتها مسودة الاستراتيجية تركزت على عناصر مهمة، تمثلت في الاستجابة للطلب الكبير على المساكن، ثانيا: زيادة المعروض من خلال الأراضي المتاحة أو من خلال المشاريع التطويرية التي يتم اعتمادها، إضافة إلى إيجاد وسائل وأنظمة تستطيع أن ترتب الأولويات والاحتياجات للمواطنين كافة، بإيجاد أنظمة تحميهم هم وأصحاب العقار في صناعة التطوير. ووفقاً للحقيل، فإن الاستراتيجية شخّصت المشكلة بشكل علمي دقيق، كما اعتمدت على مصادر مختلفة، وهي مقرة بأن الأرقام والإحصائيات ليست دقيقة، ولكنها استخدمتها في قياس المشكلة، وهي تحتاج إلى تطوير أكبر.
وزارة الإسكان في الطريق الصحيح ويرى الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري، أن وزارة الإسكان، تسير في الطريق الصحيح للعمل على توفير مخزون من المساكن لفئات المجتمع المحتاجة كافة، ومن خلال مسودة الاستراتيجية يؤكد الحقيل، أن وزارة الإسكان اهتمت بأكثر من عنصر لتنفيذ الـ500 ألف وحدة سكنية، حيث ركزت على التمويل والمقاولات والبناء، ومن خلالها تهدف لتطوير خمسة عناصر، أهمها التمويل للمواطنين، وتطوير المخططات ''الضواحي''، وهي إحدى الخطط التي تعمل عليها، إضافة إلى سوق الأراضي البيضاء وتحديد آليات الاستفادة منها، بالمشاركة مع أصحاب الأراضي لبناء مشاريع إسكانية أو شرائها، ومن ثم إسنادها لمنفذين ومن ثم تسليمها للمواطنين، إلى جانب دعم التوسع العمودي، وحث أصحاب الأراضي على التطوير.
تنفيذ الاستراتيجية وقال: إن الوزارة أمام محاور عدة لتنفيذ الاستراتيجية، بعد الموافقة الرسمية عليها، من خلال التنفيذ المباشر للمشاريع أو مشاركة القطاع الخاص المطور العقاري، مع وضع آليات لتطوير صناعة التطوير العقاري من خلال برامج التثقيف والندوات والورش العلمية للرفع من كفاءة صناعة التطوير العقاري التي ستعود في النهاية على إحداث عشرات الآلاف من فرص العمل للشباب السعودي، وإلى ازدهار قطاع التطوير العقاري محليا. مؤكدا أن الوزارة، وعندما كانت هيئة لم تهمل البدء بالمشاريع الإسكانية وتطوير المساكن، حيث أسهمت ومن خلالها مباشرة في تنفيذ 110 آلاف وحدة سكنية، سيتم الانتهاء منها في السنوات القليلة المقبلة، وهي بحسب الحقيل، استجابة سريعة لحاجات إسكانية في عدد من مدن ومحافظات المملكة.
لا منافس لوزارة الإسكان من جانبه، يرى عبد العزيز الشيباني، الرئيس التنفيذي للشركة الأولى للتطوير العقاري، ضرورة التعاون بين وزارة الإسكان وشركات التطوير العقاري المتمكنة في تطوير الضواحي السكنية لمساعدة الوزارة في أداء مهمتها، مؤكدا أن شركات التطوير العقاري ليست منافسة لوزارة الإسكان، بل هي مكملة ومساعدة، من خلال إسناد تطوير المواقع التي تمتلكها الوزارة للمطورين العقاريين أو تمويل التملك في المشاريع الحاصلة على رخصة البيع على الخريطة بضمان تقديم قرض الصندوق للمستفيدين، والتفاوض مع البنوك التجارية في تمويل بباقي القرض على أقساط مؤجلة وبهوامش ربحية معقولة.
دور المطور العقاري وبيّن الشيباني، أنه يمكن من خلال المطور العقاري الإسراع في تنفيذ هذا العدد الكبير من الوحدات السكنية المتمثل في 500 ألف وحدة سكنية، وفي تقديم خيارات ونماذج تصميمية متنوعة تفي باحتياج شرائح المجتمع المستهدفة، مطالبا بأن يتم ذلك من خلال شركات التطوير العقاري التي لديها رصيد وافر من الخبرة في تنفيذ المشاريع الإسكانية، مؤكدا أن وزارة الإسكان ومن خلال هذه الرؤية يمكن لها تنفيذ مشروعاتها عبر جهات تنفيذية متعددة ومتنوعة، مقترحا أن يتم الاستعانة بشركات التطوير العقاري في كل مدينة، والتي تزداد انتشارا في الرياض وجدة والدمام والخبر ومكة المكرمة والمدينة المنورة والأحساء، حيث تمتلك الشركات القادرة منها في تلك المناطق خبرة من العمل التطويري على مدى سنوات طويلة، كما أن لديها قدرة على تلمس احتياج شرائح المجتمع القاطنة في تلك المناطق، علاوة على ذلك فإن لديها رصيدا من الأراضي الخام وفي مواقع متميزة يمكن استثمارها في بناء مشاريع إسكانية لصالح وزارة الإسكان.
خدمات البنية التحتية ومن بين المقترحات التي قدمها الرئيس التنفيذي للشركة الأولى لتطوير العقارات، أن تقوم وزارة الإسكان بتحمل كامل أو جزء من تكلفة خدمات البنية التحتية لمشاريع التطوير الشامل لتحفيزها وضخ مئات الآلاف من المساكن عن طريق المطورين العقاريين المحليين، مثل تحمل تكلفة شبكات الكهرباء والمياه والصرف الصحي، على أن يقوم المطور العقاري بتخفيض تكلفة المسكن على المواطن الذي ستضمن وزارة الإسكان حصوله على المسكن ضمن مشروع المطور العقاري الخاص من خلال تمويله بـ500 ألف ريال قيمة القرض الحكومي، وتحفيز الشركات التمويلية والبنوك في تمويله باقي تكلفة السكن.
استثمار المرافق من جهته، طالب الدكتور إبراهيم الغفيلي، الخبير المالي رئيس مركز الريادة للاستشارات المالية، بأن تطور وزارة الإسكان من آليات عملها لتكون جهة مستثمرة تدر دخلا إضافيا من تأجير المرافق التابعة لها، وأن تكون إلى جانب ذلك مشرفة على تنفيذ المشاريع الإسكانية التي يتم إسنادها إلى مقاولين سعوديين أو أجانب، مؤكدا أن استثمار الوزارة للمرافق التجارية وتأجيرها للمستثمرين سيخلق فرصا لمداخيل إضافية يمكن استثمارها في تخفيض تكلفة المسكن على المواطن. وأوضح رئيس مركز الريادة للاستشارات المالية، أن عملية تطوير المساكن، ليست بالعمل السهل، وتحتاج إلى استراتيجية واضحة لتنفيذ عدد ضخم من المساكن وخلال مدة زمنية قصيرة من خلال الاستفادة من التجارب الناجحة لكبار مطوري المساكن السعوديين والإقليميين والدوليين وتجارب مشاريع الإسكان الحكومي الناجحة في تركيا والمغرب وماليزيا لتوفير المسكن الميسر لأكبر شريحة من المواطنين وبأقل تكلفة وبأفضل جودة ممكنة، ومن خلال صيغ اقتصادية تمكن من الاستفادة مما تحققه عملية الشراكة والتكامل بين ملاك الأراضي ومطوري الإسكان والممولين والمواطنين.
التكامل مع العناصر التطويرية وقال: إن الشراكة والتكامل بين العناصر الأساسية الداخلة في مشاريع عملية تطوير المساكن المتمثلة في أولا: وزارة الإسكان المنظم والممول، ثانيا: ملاك الأراضي الكبيرة المطورة وغير المطورة، ثالثا: كبار مطوري المساكن محليا ودوليا، رابعا: صندوق التنمية العقاري كمشارك في التمويل، خامسا: البنوك السعودية وشركات الرهن العقاري، مؤكدين أن قيام وزارة الإسكان بدور فعال كمنظم وممول لعملية تطوير مشاريع المساكن الميسرة سيمكّنها من إدخال وإدارة الأطراف ذات العلاقة بطريقة فعالة ومتكاملة وبأسلوب اقتصادي يقلل من قيمة الأراضي، ومن تكلفة تطوير الأرض على مالك الأرض أو مطوري المساكن، وكذلك يمكّن مطوري المساكن من الاستفادة من وفورات الحجم الكبير لعدد المساكن المطلوب تنفيذها بالتفاوض والحصول على أقل الأسعار في مواد البناء واستيرادها بكميات كبيرة واستقدام العمالة الحرفية والماهرة المطلوبة بأقل الأجور بدلا من توفيرها من السوق المحلية التي ترتفع تكاليفها وتقل جودتها.
تخفيض سعر المسكن ولفت الغفيلي إلى أن هذه الاستراتيجية تمكّن وزارة الإسكان من تخفيض سعر المسكن الميسر لتمكين المواطنين السعوديين من ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة والتي تشكل 70 في المائة ممن لا يملكون مساكن بتملك مساكنهم بأسعار ميسرة ومقسطة لمدد طويلة من 25 إلى 30 سنة، وبأقساط تتناسب مع مداخيلهم الشهرية، ومن خلال تخفيض أسعار المساكن بأقل من تكلفة إنشائها، وذلك من خلال الاستفادة من عقود استثمار الأراضي التجارية والتعليمية والترفيهية ببنائها وتشغيلها من خلال مستثمرين متخصصين ومحترفين كالمراكز التجارية ومجمعات المدارس والمستوصفات والنوادي الرياضية والترفيهية والخدمات الأمنية، حيث تقوم وزارة الإسكان بترسية عقود إيجار هذه الأراضي بأسعار تنافسية من خلال نظام البناء والتشغيل والتسليم على أن تعود ملكية هذه المباني لوزارة الإسكان بعد مدة 30 إلى 35 سنة، وأن يتم من خلال تلك العقود الاستثمارية خصم عوائد الإيجارات المتوقعة لأراضي المرافق التعليمية والصحية والتجارية والترفيهية والأمنية من سعر تكلفة.
دور الصندوق العقاري وأوضح رئيس مركز الريادة للاستشارات المالية، أن هذه الاستراتيجية ستسهم في تخفيض تكلفة مشاريع تطوير المساكن الميسرة وتوزيع مخاطرها بطريقة متوازنة بين جميع الأطراف المشاركة للزيادة من فاعلية هذه المشاريع وإنجاحها وتخفيض مدد تنفيذها، مؤكدا أن على وزارة الإسكان إعادة هيكلة صندوق التنمية العقارية وتنظيم آلياته، وتطوير دوره في تمويل مشاريع الإسكان الميسر وليس تمويل الأفراد مباشرة وإنما يسلم المواطن السكن المطور بصورة نهائية، وبذلك لن يدخل المواطن بأعباء ومتاهات بناء مسكنه بنفسه ويقضي جزءا من عمره كمقاول لبناء مسكنه، وبذلك يتوافر ويتجدد لوزارة الإسكان موارد مالية سنوية من دفعات سداد المواطنين لأقساطهم المستحقة عليهم للصندوق.
دور هيئة سوق المال ويتوقع الدكتور إبراهيم الغفيلي، أن تمكن الاستراتيجية التي طرحها، من دخول هيئة سوق المال السعودي بالتنسيق مع وزارة الإسكان ومطوري المساكن الميسرة في المشروع الإسكاني، من توفير مصادر جديدة وبتكلفة أقل لتمويل مشاريع السكن الميسر من خلال تصكيك Securitization حقوق استثمار المطورين لمشاريع الإسكان بطرح تداول صكوك ملكية هذه المشاريع لمدة تنفيذها ومحددة بثلاث إلى أربع سنوات لاكتتاب المواطنين فيها يتحقق لهم عائد نصف سنوي مع ضمان استرداد قيمة الصكوك في نهاية مدتها على نمط الصكوك العقارية في أسواق المال الأمريكية Real Estate Investment Trust : REIT,s. باستراتيجية وزارة الإسكان للشراكة الاستثمارية مع ملاك الأراضي (المطورة وغير المطورة) ومطورو المساكن والممولين والمواطنين تحقق هذه الاستراتيجية لوزارة الإسكان وفورات مالية كبيرة تنعكس مباشرة على تخفيض سعر بيع المسكن للمواطن مع جودته العالية فتتمكن وزارة الإسكان من إنشاء مجمعات سكنية نموذجية وبمواصفات عالمية تتوافر فيها جميع الخدمات التعليمية والصحية والرياضية والترفيهية والتجارية والأمنية ولشرائح متنوعة ومتعددة من المواطنين من منخفضي ومتوسطي الدخول وتحقق لهم معيشة راقية فتحقق الحلم الذي يراودهم وتحقق طموحات ورؤية خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز لمواطنيه بأن ينعموا بمساكن ترقى لطموحه وتحقق أمانيهم.

http://www.aleqt.com/2011/12/04/article_603817.html

يعني لا زم تحاولون ياعقاريين تشاركون وتدورون على الكعكه أقول
يازينكم لو تذلفون عنا وتفكونا شركم كلكم نصابين حراميه
http://www.aleqt.com/2011/12/03/article_603569.html



http://www.aleqt.com/2011/12/03/article_603568.html

[بوذكرى]

مختصين يعنى تجار مالهم اى دخل فى حل الازمة الا الارباح واذا كان على الاقتراح كلن بيقترح

والحلول موجودة بس الحكومة مش عاوزة كدة .... الله يطول عمر ابو متعب