الأسباب المؤدية للارتفاع قيمة العقارات في المملكة العربية السعودية

[ابو مشاري عقاري]

الأسباب المؤدية للارتفاع قيمة العقارات في المملكة العربية السعودية


سوق العقار يعتبر ثاني أقوى الأسواق في السعودية بعد قطاع النفط والغاز من حيث الحجم. ومن المعلوم لدا الاقتصاديين أن الإنفاق على المسكن للفرد يجيب أن لا يتجاوز 30% من الدخل (حسب النسبة العالمية ) ، ولكن بسبب الارتفاع المتصاعد في أسعار العقارات هذه الأيام للأراضي والوحدات السكنية وانتهاء بالإيجارات بدأ يشكل عبئاً كبيرا على كاهل المواطن(من ذوي الدخل المحدود) وتجاوز هذه النسبة 30% سيكون على حساب الضروريات الأخرى مثل المأكل والملبس و الصحة والتعليم والترفيه والادخار ، مما سيؤثر سلبا على مستوى معيشة الفرد، وعجزا مستقبليا مزمنا ...!!!



والسؤال الذي يطرح نفسه ،ما سبب هذه الظاهرة التي ألقت بضلالها على المجتمعٍ في ظل طفرةٍ اقتصادية ونمو في الناتج المحلي .....؟؟

سمعنا وقرأنا العديد من التحليلات والمبررات لهذه المشكلة منها ما يعتبر منطقياً ومنها مالا يمتُ إلى الواقع بصلة ، وبالنهاية نخلص إلى حقيقة واحدة ألا وهي الاحتكام إلى قاعدة العرض والطلب، فأتساع الفجوة بين العرض والطلب هو الذي خلق هذه المعضلة، سواء بفعل فاعل أو إهمال عامل أو بهما جميعا !!!



فأسباب تزايد الطلب على العقار هي كتالي:


أولاً : ارتفاع معدل النمو السكاني في السنوات الأخيرة والذي يمثل فيه الجيل الشاب أكثر من 65% من نسبة السكان مما أدى إلى ضرورة إيجاد المسكن المستقل ،مما زاد الطلب على الوحدات السكنية التي باتت رهينة الجمود أو التضاؤل..



ثانيا: النزوح إلى المدن الكبرى بحثا عن العيش الرغيد، والتعليم ،والصحة

ثالثاً: ارتفاع نسبة التضخم (بفقدان الريال قيمته الشرائية )، وذلك لارتباطه بالدولار الذي أخذت أسعاره بالتدهور أمام العملات العالمية الأخرى ، فتجميد السيولة النقدية بالبنوك سيفقدها مع الوقت قيمتها الأصلية، إذا ما ضلت على شكل أرصدة بالريال ، فأصبح لزاما تحويلها إلى أصول ثابتة للمحافظة على قيمتها ، فأسرع وسيلة هي الشراء المباشر للعقارات أو عن طريق طرح برامج التمويل العقاري للشراء المباشر فمثل هذا الأجراء يصب في كفة زيادة الطلب.



رابعاً:دخول الشركات الأجنبية للسوق السعودي وطلبها لمواقع لمشاريعها واستثماراتها مما شكل طلباً تراكمياً على الموجود.





أما أسباب قلة العرض فكثيرة:



أولا: قلة مشاريع التطوير العقاري لبناء مجمعات ووحدات سكنية في ظل غياب التشريعات المساندة كالرهن العقاري، والتسجيل العيني للعقار، والإحصاءات والمؤشرات الدقيقة، وأخيرا انعدام وجود محاكم متخصصة بالشأن العقاري مما يجعل الاستثمار في هذا المجال في نظر الشركات الكبيرة غير آمن ،فتُرك للاجتهادات الفردية التي لن تستطيع توفير احتياجات السوق للطلب المتزايد .

ثانيا :ارتفاع تكلفة التطوير العقاري بارتفاع أسعار الأراضي البيضاء (داخل النطاقات العمرانية )و ارتفاع أسعار مواد البناء.

ثالثا: غياب دور الشراكة بين القطاعين العام والخاص في تأسيس ودعم شركات التطوير العقاري المؤهلة للقيام بمشاريع عملاقة، كمشاريع وزارة الأشغال العامة والإسكان(سابقا).



رابعاً:طول فترة الانتظار لتملك منحةٍ حكومية (أرض أو وقرض).

خامساً: قلة القوانين والتشريعات، وضعف الرقابة والمتابعة الحكومية فيما يتعلق بأحوال السوق العقارية أفرز عدة مشكلات منها تعثر المساهمات العقارية، وكذلك إيقاف اعتماد المخططات العقارية الجديدة والتأخر في نظام تعدد الأدوار تسبب في أنخفض معدل العرض.



سادسا:الترقب والشائعات والأخبار الغير موثقة و المتضاربة أحيانا،مما جعل العديد من الملاك يتوقفون عن عرض عقاراتهم لسببين أولا : رغبة في تحقيق ربحيةٍ أعلى وثانيا: خوفا من تدهور القوة الشرائي للريال مما أدى إلى الأحجام عن عرض عقاراتهم للبيع .



سابعاً: غياب نظام فرض الرسوم الإلزامي على ملاك الأراضي المعدة للاتجار بدفع زكاتها كعروض تجارة لتحفيز المستثمرين على البيع وتدوير رأس المال ، فمازالوا يعملون بقاعدة (الأرض لا تأكل ولا تشرب ) مما ساهم في ندرة العرض .











اعتمدت على استخلاص هذه الأسباب أما نقلا من مقالات في هذا المجال ، أو استقراء لحال السوق العقاري من خلال الخبرة والمتابعة ، وأرجوا من الله أن ينفع بها من له اهتمام بالشأن العقاري.









والله ولي التوفيق

أخوكم أبو مشاري

[vip المنادي]

بارك الله فيك
معلومات قيمه

[الوسيطه2]

شكرا لك اخي ولكن الاتلاحظ معي ان العرض بدأ يكون اكثر من الطلب والسبب
ان الجشع جعل (الجشعين فقط لااعمم) يضرب بيته اللي ساكن فيه بويه ويالله يعطي السعر اللي براسه ليه لانه سمع العقار ارتفع واذا جيت قال لك ترا البيت نظيف و....و...و سبحان الله تخيل نص منازل حينا عليها لوحة للبـــــيع
لا والادهى هذي صارت معي شخصيا رأيت منزل واعجبنا وكان صاحبه ساكنه بدأ الرجل بالطمع تدريجيا وكل شوي طالع بشرط (ما ادري احد قايل له اننا ساكنين بالشارع ومحتدين !!!!!!!
المهم ركبنا قيمة اربع مكاتب سعي ويوم خلص من شروطه بعين قويه قال : ابقعد بالبيت يمكن اربع خمس شهور الى ان اجد البيت لي تخيلوا ولاهو دافع شي قلنا : الله يرزقنا واياك تخيلوا يا اخواني السالفة شهر ونص والى الان بيته لم يباع مع اننا كنا على جديه بالشراء وتفاجأت برسائل واتصالات جديده ليفاوض ولكننا تركناه وقلنا لعل في الامر خيرة يعلمها الله

[سمارك]

مشكور ابو مشاري على التقرير الاكثر من رائع

نحن نعرف من يملك هذه المخططات ونعرف من يمنع فسح المخططات الجديدة لكي يصرف مخططاته بهذه الاسعار

الحل نطبق تجربة من سبقونا من الامم وهي عدم الشراء والانتظار سنه واحدة فقط وسوف تتهاوى الاسعار اقل من السابق

منطقة الخليج تتسابق على المجمعات والمنتجعات السكنية هل فكرو من يشتري منهم بعد انتهائها .............

[axlend]

معلومات تشكر عليها

والجشع واخذ اموال الناس بالباطل لة دور


تحياتي لك

[ابو مشاري عقاري]

الأخوة

vip المنادي


axlend

أشكر لكم تفاعلكم ، في الموضوع ، وآمل من الله ثم من المسئولين النظر إلى المصلحة العامة قبل كل شيء بعيد عن المجاملات ، أو المصالح الفردية ، على حسلب الشريحة الأكبر من مجتمعنا (الشباب )، فأذا كان المقصد من هذه الممارسات زيادة الأستثمار ات والتجارة فيجيب ان لا تكون بأستغلال حاجات الناس الضرورية مثل المساكن......!!!!!
ويجب ان لا تكون هذه الحقيقة غائبة عن أذهان المسئوليين في الحكومة ،كيف سيفكر انسان بالحرص على وطنٍ لاا يستطيع أن يمتلك فيه مسكنا يئويه هو وأولاده......؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

الأخت الوسيطه

العروض كثيرة ....، لكن الحاجة أكبر فالمملكة في آخر أحصائيات ، (لكن للأسف غير دقيقة) بحاجة إلى 200إلى 250 الف وحدة سكنية سنويا ، وهناك عجز حوالي أكثر من 500 الف وحد سكنية ....!!!!
فلا عجب أن صاحبكم كان مترددا في بيع البيت لسببين لعلمه أن العروض أقل من الطلبات بكثير ...!!!(لذلك كان يطمع بالزيادة )، وثانيا لنفرض أنه باع بيتهُ ، فسيدخل هو أيضا في دوامة العرض والطلب أي أنه من الممكن أن يعود و يشتري نفس بيته بزيادة 100 الف ريال في اقل من ستة اشهر ...!!!!

الأخ سمارك

ليست المشكلة بالأنتظار سنة أو أكثر أذا ظل الوضع على ما هو عليه....!!!!
وصحيح كلامك وهذي نصيحتي لمن أعرفهم بالتريث وعدم الشراء الآن ، لكن أخي سمارك حاجة الناس للمسكن لا تقبل الأنتظار، وهنا تكمن المشكلة...!!!!

تحياتي لكم جميعا
أخوكم /المحب لوطنه/ أبو مشاري

[ابوزيد1250]

الله يعيطك العافيه

رائع بكل معنى

[بسام الشهري]

بارك الله فيكم جميعا

موضوع من النوع الدسم بصراحة و أجد فيه فكر عقاري

أنا أختصر الكلام بمقولة ( هذه الرأسمالية و نتاجها .. سكان بلا مساكن ,,, و مساكن بلا سكان )

من يقول بأنه لا توجد مشاريع اسكانية كبيرة ... قد يكون غائب عن ميدان العقار الحقيقي ..

المشكلة تكمن في التالي :

سوء التخطيط مسبقا ... اي تخطيط المدن و وضع استراتيجية لنمو المدينة متوافقه مع النمو السكاني و التجاري.

فمثلا .. مدينة جدة : مدينة تجارية و سكنية و اقتصادية و و و و إلخ .. و لا تتضمن الحد الأدنى من التطور للبنية التحتيه . ناهيك عن ان بعض الشركات التي تقوم حاليا ببناء و تميلك المنازل و الشقق . تقدم العرض الثمين بسعر غالي و بجودة أقل ... مهندسين معمارين اي كلام .. تخيل شركة تميلك منازل و مهندسها غير سمسار عقاري و متسلف الخرائط من شركة اخرى .

يفترض انه عندما تقوم شركة عقارية ما ببناء فلل للتميلك ان يكون هناك مقاييس و معايير للبناء و الجودة .

و يفترض ان يكون تصميم هذه الفلل و الوحدات السكنية باشراف مهندسين كبار معروفين يستغلون كل سنتيمتر .


ايضا ... اغلب المعروض من الشركات العقارية الكبيرة هي للنخبة فقط لمن يملكون على الاقل 10 مليون ريال .

الموضوع طويل .. و العقار اصبح بيد نخبة النخبة ... و البلدية تقول --> عند سموكم منحة نطبقها أو صح تعويضي .


هذي اضافة عابرة على كل جملة ذكرها اخي ابو مشاري و التي اضم صوتي الى صوته و بارك الله في الجميع

السلام عليكم

[sarh1117]

اخوي بسام خليك من السكن والمساكن نبي اخبار عن قمة التعمير عندك شئ او ماعندك اذكر انك تكلمت عنها ...؟

[ابو فاتن]

موضوع قيم اخي الغالي،،

بالنسبة لهذه النقطة اعتقد جازما عدم صحتها

أما أسباب قلة العرض فكثيرة:

أولا: قلة مشاريع التطوير العقاري لبناء مجمعات ووحدات سكنية في ظل .

ولا لاكون عمليا ساتطرق لنقطتين

اولا

ان كان لديك معرفة باحد الاخوة في ادارة الشؤن البلديه سيعطيك تصور بالكم الهائل من المشاريع التي انتهت وصدرت لها شهادات اتمام البناء وستتجاوز حجم الطلب باضعاف
وهذه المشاريع تسابق عليها كبار التجار وسيتصادمون في تسويقها وبالتالي انخفاض الاسعار بشكل منطقي

ثانيا

غالبا يقاس جدوى الاستثمار العقاري على اسعار الايجار فكلما كانت مرتفعة اصبح المردود اعلى وبالتالي ارتفاع الاسعار خاصة الاراضي

ماللذي يحدث حاليا

هناك عروض بدأت تنهال للشقق خاصة مع انتهاء تلك المشاريع ولك ان تتجول قليلا في الاحياء سترى الكثير من العمارات السكنية يوميا تعرض للايجار وبارتفاع ثلاثة ادوار

اذا نستنتج والله العلم ان ذلك سينعكس على العروض وبالتالي انخفاض الايجارات وهذا بدوره سيخفض اسعار العقار بصفة عامة

تحياتي لك ولقلمك الرائع،،