علامات انــــــفـــــــجـــــــأر فـــــــــقـــــــا عـــة العـــــــــــقـــــــا ر

[شموخ رجل]

علامات انفجار فقاعة العقار

خالد البواردي
كثر السؤال والجدل في الفترة الأخيرة عن مستقبل العقار، هل سيستقر، هل سيستمر بالصعود أم تبدأ الأسعار بالانخفاض، ورغم أنني توقعت سابقاً بأن 2012 هي سنة انهيار العقار، وهناك من توقع العكس، إلا أن حقيقة ما سيحدث تبقى في علم الغيب.
ولكن هناك علامات صغرى وكبرى توضح متى سيبدأ انفجار الفقاعة العقارية، ومتى ستبدأ الأسعار بالهبوط، وهذه العلامات عادة لا يلاحظها المضاربين بسبب أن من يتحكم في قراراتهم هي مشاعر الخوف والطمع، وليس العقل. ومن هذه العلامات:
تطاول العقاريين في البنيان وتسابقهم في بناء المشاريع السكنية، أما التطاول في البنيان فنراه اليوم واضحا في طريق الملك فهد، حيث بنيت الأبراج إلى أن وصل أطول برج إلى 90 دورا، ولا ننسى الإعلان عن أطول برج في العالم، أما المشاريع السكنية فإننا نرى الكثير من الشركات تعلن باستمرار طرح مشاريع سكنية جديدة، إضافة إلى مشاريع وزارة الإسكان.
التطاول في البنيان قد ذُكِر في كتاب ''The Message of the Markets'' أن هذه من علامات انفجار الفقاعات سواء أسهم أو عقار، أو بالأصح سبب لركود اقتصادي، وقد أعطى الكتاب أمثلة عدة منها، في نيويورك عام 1929 أعلن وبدأ إنشاء أطول بناية وهي ''Empire State''، وفي نهاية العام هبط مؤشر الداو من 400 نقطة إلى 200 نقطة تقريباً. وفي عام 1996 بدأت ماليزيا ببناء أطول برج في العالم ''PetronasTowers''. وفي عام 1997؛ انهار السوق الماليزي، وفي العام نفسه حدث الشيء نفسه في إندونيسيا. ولو تأخر هذا الكتاب عن النشر لذكر برج خليفة وانهيار العقار والأسهم في سوق دبي.
من العلامات أن الأسعار ترتفع دون مبرر، ولا يعلم المواطن لماذا ارتفعت، ويُقتل أمل المواطن في امتلاك مسكن من دون سبب، غير الاحتكار والمضاربة. وهذا أدى إلى عدم قدرة كثير من الناس على شراء العقار، وهذه واضحة في جميع التقارير الصادرة في الفترة الأخيرة عن العقار، وهذا يعني انخفاض الطلب رغم وجود الحاجة.
ومن علاماتها أن يستثمر في العقار من هم من غير أهله، وهنا نرى كثيرا من الشركات العائلية التي لها نشاطات أخرى قد أنشأت شركات تطوير عقاري، وأيضا ظهور المضاربين الذين تخصصوا في الفترة الأخيرة في شراء الأراضي.
ومن العلامات، الانتقائية عند شراء الوحدة السكنية، وهذا يعني أنه ليس كل ما يُبنى يباع، وإنما يبدأ العميل بشراء الأفضل من ناحية جودة البناء والتصميم، وهذا ما نراه اليوم.
ومن العلامات، عندما تصبح العوائد من الأسهم أفضل من عوائد العقار، فبعض أسهم الشركات اليوم تدر عائدا أفضل من تأجير العقار، كما أن ارتفاع أسعار العقار لهذا الحد يمثل فرصة لا تعوض للبيع وتحويل السيولة للأسهم ذات العوائد.
وما ذكر أعلاه من العلامات الصغرى أما العلامات الكبرى فهي:
عندما يتم عرض الوحدات السكنية أو التجارية، بعد انتهاء البناء، لمدة 6 أشهر دون أن تُباع. وأترك الحكم هنا لمن يبحث عن عقار هذه الأيام أو للعقاريين أنفسهم ليجيبوا عن هذه العلامة، وهل هي موجودة أم لا.
ومن العلامات الكبرى، عندما تكون البلد في أزمة سكن وتقوم الدولة بالتدخل لحلها، فإن الله يزع بالسلطان ما لا يزع بالقرآن.
إن أخطر ما نواجهه في سوقنا العقاري اليوم هو عدم وجود المعلومة، ولذلك فمن الصعوبة أن نوجد نقطة توازن في العرض والطلب، فإما شح في المعروض وارتفاع الأسعار أو وفرة في المعروض وانهيار الأسعار. وأفضل مثال ما حدث في المكاتب التجارية، فهو على وشك كساد وخسارة بمئات الملايين بسبب غياب المعلومة، وهذه أيضاً إحدى علامات انفجار الفقاعة العقارية.
والسؤال: ماذا نفعل كمستثمرين أو مضاربين عندما نرى العلامات الصغرى قد ظهرت؟ الأفضل دائماً أن يبيع المضارب عندما تتضح له العلامات الصغرى لانفجار الفقاعة، وخصوصاً إن كان رابحاً وألا يلتفت لما سيفوته من الأرباح من البيع المبكر، فعندما تبدأ العلامات الكبرى بالظهور فإنه من الصعب البيع ولو بخسارة. نسأل الله أن التوفيق للجميع.


http://www.aleqt.com/2011/10/19/article_591102.html

[سهم النفل]

صدقت وصدق / اشوف عمائر لها سنه للأيجار او البيع لوحاتها تقطعت محدن سأل

[الجاسم0]

بصراحه كلامك منطقي
نسأل الله ان يديم الامن والاستقرارفهي الركيزه الاساسيه
لنمووالتطور
تحياتي لك اخوي

[عابر الأوطان]

اعتقد فيه معروض كبير جداً من الفلل للبيع يقابله ضعف طلب وفيه معروض كبير جداً من الوحدات للإيجار يقابله ضعف أيضاً..السيناريو المؤكد الفلل الصغيرة جداً وبدون ضمانات على السباكة والكهرباء لن تجد مشترين أبداً..الوحدات السكنية الصغيرة جداً وليست في مواقع جيدة واسعار مقبولة لن تجد مستأجر..

الباحث عن السكن والباحث عن إيجار أصبح بإمكانه البحث عن أفضل العروض وأنسبها رغم ارتفاع الاسعار..لذلك السكن الغير مناسب والفلة أو البناية الغير جديدة لن تجد طلب مستقبلاً ..وهذا دليل على حتمية تصحيح الاسعار .

[sami abdullah]

لكم سنة وأكثر وجميع الذين يقولون العقار سوف ينزل ( فقاعة العقار)

ولم نرى نزول في الاسعار على أرض الواقع بل ارتفاع وصل ألى أكثر من 30 % في المتوسط العام لأسعار العقارات في الرياض ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

مللنا من كثرة المقالات والمواضيع التي تمني نفسها بالنزول ؟؟؟؟

لدي استفساران:
1) لمن كان يملك عقار استثماري وباع بسبب من يرى ان العقار سوف ينزل.. هل ندمت على بيعك ؟
2) لمن يعمل في العقار هل يوجد إنخفاض في الأسعار ويجب أن يذكر كم كان سعر التفيذ العام الماضي ويقارنه باليوم ؟

لدي سوال للمختصين في الأقتصاد هل ماينطبق على دوله أخرى في زمن ماضي قد يعيد نفسه لدينا أو هل يمكن أن نقارن أنهيار العقار عام 1406 هـ في السعودية بالوضع حالياً؟

الواقع حاليا العقار بشكل عام في الرياض وفي المدن الكبرى لم ينخفض ومن يقول أنه سوف ينخفض يجب أن يحضر الحجج والبراهين والوقت الذي يتوقع أن ينهار فيه العقار أما مجرد نقل المواضيع والاماني فهي ليست من الأحترافية في التحليل العقاري. وأنأ اعتب على إدارة المنتدى في تعيين فريق المتابعة اليومية للمنتدى العقاري وليسوا ذو تخصص او باحثين في المجال العقار بل مجرد ناقلين ( نسخ ولصق ) في المنتدى.

ودمتم

[mutaiam]

العقار لم ينخفض هذا شي معروف بل زادت الاسعار بحده اخر 6 شهور
وهذا شي واضح وظاهر وعندي ارضين بابعد مخطط في عريض لم اصدق ان سعر الواحده وصل 120 الف ل900 متر والحمدلله وكان مشتراها عام 21 ب15 الف ريال فقط
وما لي نيه ابيع لاني اعرف ان جنون الطفره ياتي في اخر رمق منها

لكن هل العقار سيستمر بالارتفاع بدون تصحيح للاسعار
طبعا هذا خطا ان نقنع انفسنا به
العقار قي طفرة لا تتكرر كثيرا واخر مره حصلت قبل 30 سنه

العقار لابد انه سيصحح اسعاره بنفس القوه الي ارتفع بها

لانه لايوجد اي اسباب ومبررات لارتفاعه
حتى انخفاض الريال يبرر لزياده قدرها 40% على حد اقصى من معدل اسعار 2006
ولو قلنا ارقام الصندوق العقاري زادت
منهو الي بيطلع اسمه ويقدر يوفر ارض قيمتها لاتقل عن 400 الف ريال
الكثير ياجلون استلام قروضهم الان لعدم القدر على توفير ارض سكنيه جاهزه للبناء

لو قلنا تمويل البنوك
اي واحد راتبه اقل من 15 الف ريال لن يحصل على تمويل من البنك بمليون ريال وهو اقل سعر تحصل فيه فيلا مناسبه مساحتها 350 متر

ومعدل رواتب الموظفين لايتجاوز 9000 ريال

لو قلنا اغلب السكان شباب ويبون سكن
نعم كلهم يرغبون بسكن وارض وفيلا
لكن 70% من الشباب غير قادر ماديا الان على شراء ارض

الان اراضي في عريض على شارع 36 متر مساحتها الف متر تصل الى 500 الف ريال
ولايوجد اي نوع من مقومات الحياة او الخدمات هناك من كهرباء وماء وهاتف ولا حتى يوجد اي خطط لايصالها هناك لكبر مساحة المخطط بشكل سيرهق الميزانيه بشكل كبير وواضح




كرة الثلج ستكبر وتكبر الى ان تذوب وتنهار نزولا مهما قلنا من المبررات الغير منطقيه

[عابر الأوطان]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة sami abdullah

لكم سنة وأكثر وجميع الذين يقولون العقار سوف ينزل ( فقاعة العقار)

ولم نرى نزول في الاسعار على أرض الواقع بل ارتفاع وصل ألى أكثر من 30 % في المتوسط العام لأسعار العقارات في الرياض ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟

مللنا من كثرة المقالات والمواضيع التي تمني نفسها بالنزول ؟؟؟؟

لدي استفساران:
1) لمن كان يملك عقار استثماري وباع بسبب من يرى ان العقار سوف ينزل.. هل ندمت على بيعك ؟
2) لمن يعمل في العقار هل يوجد إنخفاض في الأسعار ويجب أن يذكر كم كان سعر التفيذ العام الماضي ويقارنه باليوم ؟

لدي سوال للمختصين في الأقتصاد هل ماينطبق على دوله أخرى في زمن ماضي قد يعيد نفسه لدينا أو هل يمكن أن نقارن أنهيار العقار عام 1406 هـ في السعودية بالوضع حالياً؟

الواقع حاليا العقار بشكل عام في الرياض وفي المدن الكبرى لم ينخفض ومن يقول أنه سوف ينخفض يجب أن يحضر الحجج والبراهين والوقت الذي يتوقع أن ينهار فيه العقار أما مجرد نقل المواضيع والاماني فهي ليست من الأحترافية في التحليل العقاري. وأنأ اعتب على إدارة المنتدى في تعيين فريق المتابعة اليومية للمنتدى العقاري وليسوا ذو تخصص او باحثين في المجال العقار بل مجرد ناقلين ( نسخ ولصق ) في المنتدى.

ودمتم

العقار حالياً ينطبق عليه ماينطبق على الاسهم عام 2006 ..النزول أو التصحيح لابد أن يحصل ولكن متى الله اعلم..السبب في الارتفاع هو المضاربة على الاراضي ..يوجد سيولة ضخمة بالبلد لايستوعبها إلا العقاروسوق الأراضي..الآن حتى العجائز اللي عندهم فلوس أول فكرة استثمار عندهم اشتري أرض واتركها ترتفع ..أحد أقاربي يقول الناس حالياً يشترون بمخخط بضرماء وسعر المتر وصل اسعار خيالية.. يعني بالله اللي يشتري بضرماء بيسكن هناك ؟

[شموخ رجل]

و اعتقد ان ما يحدث الان هو مثلما حدث في عام 2006 للاسهم قبل الانهيار ...
و لكنني اتصور ان انهيار العقار سيكون اشد مرارة على نفس من وقع الاسهم و هي تتهاوى ...
و من الاسباب التي اتوقع انها ستؤدي الى انهيار العقار الاتي :
1 = السماح بالتوسع الافقي :
فكان المسموح به دورين و ملحق الان سبعة ادوار و هذا يعني زيادة الوحدات السكنية الشقق من 4 الى 14 شقة تخيل حجم الزيادة في نفس المساحة من الارض !!!
2 = ارتفاع المكرر الربحي كما في الاسهم تخيل ان تشتري ارض و تبني عمارة كما جرت العادة و ليعود لك المبلوغ المدفوع بعد 30 عاما !!!!
3 = الضغط الشعبي لا سيما في في وقت (( الربيع العربي )) و خاصة اذا عرفت ان نسبة من لا يمتك سكنا من السعوديين هو 70% و قد تكون النسبة أعلى !!!!
4 = ايقاف المنح عن بعض المتنفذين !!!و بذلها لابناء الشعب !!!
5 = وزارة الاسكان و تكوينها و دعمها من قبل الدولة سيؤدي الى تراجع الاسعار بشكل خرافي !!! او الى اسعارها الحقيقية لا المتضخمة (( كما حدث الاسعار الاسهم قبل 2006))
6 = فرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لك ان تتخيل ان نصف الرياض اراضي بيضاء و 60% من جدة بيضاء من غير سوء !!!
7 = الحملة الاعلامية الحالية و التي هي يقينا بتوجيه من الحكومة لفرض الرسوم على الاراضي البيضاء و لا انسى تكريم اصحاب فلم مونوبولي !!!من قبل الجهات الرسمية !!!
8 = الحقيقة التي تغيب عنا احيانا ان ارضنا واسعة و صحراء قاحلة لا فرق بين جدة و الرياض و الدمام و لا الجبيل !!!
9 = كبار المستثمرين العقاريين يرفعون الاسعار بغية التصريف من الاعلى كما حدث في الاسهم !!!!
10 = انه لا يمكن للعقار ان يستمر بهذه الصورة من الارتفاع و الا فان مكرارته الربحية ستصبح فلكية و بالتالي سيحجم الناس عنه لعدم الفائدة !!!

العقار الوقت الراهن مثل الجمره يتقاذفونه بين أيديهم
فلا تكن أخر واحد يلتقف الجمره أو من تجلس الجمره في يده
نصيحه أخك محب للجميع

[مرحبا 1000]

طبيعي جدا
ومافيه شيء يواصل الارتفاع الى ما لا نهايه

[شموخ رجل]

http://www.cdsi.gov.sa/2010-08-08-05-41-49

وبالتحديد ملف الخصائص السكنية والاسرية - مناطق

http://www.cdsi.gov.sa/pdf/atlas2506.pdf

في حين ان نتائج التعداد العام للسكان والمساكن لعام 2010م التفصيلية لم تصدر حتى الان، ولكن يمكنك الرجوع النتائج الاولية ولكنها لا تحوي مثل هذه التفاصيل.

http://www.cdsi.gov.sa/2010-07-31-07...-----1431-2010-----