للنقاش : مستقبل العقار خلال الخمس سنوات المقبلة

[أبو يعرب]

الرياض

تخوف عدد من الاقتصاديين والمستشارين العقاريين من تكون فقاعة في السوق العقارية السعودية بعد التدفقات المالية الموجهة للقطاع وفق الأوامر الملكية التي خصت الجانب العقاري بنصيب الأسد, وتوقعات بارتفاع العرض مقابل الطلب خلال السنوات الخمس المقبلة وضبابية مستقبل العقار في المملكة.

وطالبوا في حديثهم مع صحيفة الاقتصادية السعودية، بضرورة التعاون بين عدد من الوزارات ذات الصلة مع وزارة الإسكان لتحديد وتصنيف المناطق السكنية والعمل وفق خطط تنموية مستدامة تكفل استقرار مستقبل السوق العقارية في المملكة وتوازنها وتستبعد تكوين فقاعة عقارية والاستفادة من فقاعة دبي.

ووفقا للدكتور عبد الرحمن الصنيع أستاذ الاقتصاد في كلية إدارة الأعمال فإن العقار يعيش العصر الذهبي في المملكة بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين أخيرا والتي تعد فرصة جوهرية لإعادة توازن الكتلة البشرية في المناطق بعد أن شهدت المدن الكبرى زحفا بشريا أثر في النمو الاقتصادي لبعض المناطق.

وشدد على ضرورة تعاون الجهات الحكومية والخاصة مع وزارة الإسكان وطرح منهج تخطيطي جديد يقوم بفحص التركيبة البشرية ونوعية الشرائح المستهدفة والطاقة الاستيعابية للمدن ورفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق حتى لا تدخل المملكة في تكوين فقاعة عقارية مثل ما حصل في دبي.

وحول الآلية للبعد عن تكون فقاعة عقارية قال الصنيع "إن تحول هيئة الإسكان إلى وزارة يعد نقطة تحول لمسيرتها حيث أصبحت لها جميع الصلاحيات الوزارية التي يلزمها عمل دراسات لاحتياجات السوق ونوعية الشرائح وكيفية توزيع الوحدات السكنية في مناطق المملكة وعدم تكدسها في مناطق معينة والعمل على رفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق والحد من الزحف للمدن الكبرى".

وقال: البنية التحتية للمدن الكبرى في المملكة تمر بمرحلة استكفاء، حيث تشهد المدن الكبرى نموا سكنيا يقدر بـ 2.5% سنويا، مما يشير إلى ارتفاع معدل الزحف للمدن بحثا على فرص وظيفية أو تعليمية، مما يفوق الطاقة الاستيعابية وعدم تناسب البنية التحتية من الخدمات العامة والبنى الفوقية من حيث المدارس والمستشفيات، مع زيادة التوسع العمراني كفيل بتكوين فقاعة عقارية، مؤكدا ضرورة وضع ورسم صورة مستقبلية لوضع سوق العقار في السعودية بعد تنفيذ الأوامر الملكية حتى تتضح الصورة للعاملين في الشأن العقاري والمستثمرين على حد سواء.

وقال المهندس نبيل عباس مهندس استشاري وعضو في لجنة المهندسين في غرفة جدة "إننا لا نملك التجربة في تنفيذ مثل هذه المشاريع الكبيرة والمتفرقة في مواقع مختلفة من المملكة، لذلك لا بد من تنفيذها لعدد من المراحل لمدة خمس سنوات، فمشاريع الوحدات السكنية مشاريع حيوية إضافة إلى ضرورة توفير المواد الأولية مثل الحديد والأسمنت والطوب حتى لا تعمل على ارتفاع الأسعار لارتفاع الطلب وتخوفا من ارتفاع معدلات التضخم".

وأوضح أنه بعد دخول الوحدات السكنية السوق تبدأ السوق العقارية بعمل توازن بين الطلب والعرض, بعد ارتفاع الطلب إلى مستويات قياسية خصوصا في المدن الكبرى لكثافة الكتلة البشرية في المدن الكبرى.

وأشار إلى أن ضخامة مثل هذا المشروع وكمية السيولة الموجهة له مع تحول هيئة الإسكان إلى وزارة سيحسن مستوى تنفيذ البناء بمستوى عال من الجودة، ما يعمل على خروج المباني التجارية والاستثمارية المفتقرة لمعايير الجودة والنوعية، وبذلك يتبلور منهج يشترط تنفيذ معايير الجودة, مبينا أن ارتفاع الوعي الفكري والثقافي للمستهلك والمواطن يضع شركات الاستثمار العقارية الباحثة عن الربح السريع في موقف حرج، ويعمل على تقليصها وخروجها من السوق.

وحول كيفية توزيع الوحدات السكنية أكد عباس أن توزيع الوحدات السكنية يحتاج إلى تكاتف جهود جميع الجهات ذات الصلة والمعنية كوزارة الاقتصاد والتخطيط وإمارات المناطق مع وزارة الإسكان لدراسة ووضع منهج يعمل على محورين: سد فجوة الطلب في المدن الكبرى والتشجيع لنمو المدن الصغيرة ببحث فرص استثمارية تجذب المواطنين هدفها عمل وخلق نوع من التوازن بين الطلب والعرض والبعد عن تكدس الوحدات السكنية في المدن الكبرى نظرا لارتفاع الطلب، إضافة إلى دمج خطط التنمية المستدامة وتوفير الوحدات السكنية وفق الخطط التنموية حتى يكون هناك توازن في معدلات نمو مناطق المملكة وحتى لا يكون هناك فارق في الثقافات الاجتماعية بين المناطق.

فوحول رفع عدد الوحدات السكنية في المدن الكبيرة قال "رغم الفجوة الكبيرة في المدن في الطلب على الوحدات السكنية، إلا أننا لا نغفل عن مستوى نمو المدن الصغيرة وهذا يتطلب تعاونا مع عدد من الوزارات لبحث خطط تكفل حياة ومستقبلا للمواطنين في تلك المدن, فظاهرة الزحف للمدن الكبرى ظاهرة سلبية لأن المدن الكبرى في المملكة غير مخطط لها بهذا الحجم من النمو، حيث يبلغ عدد سكان الرياض خمسة ملايين نسمة، ومحافظة جدة أربعة ملايين نسمة، في ظل غياب الخطط والبرامج لاستيعاب ارتفاع معدلات النمو السكاني.

وأكد ضرورة رسم خطط تنفيذية لرفع ضبابية مستقبل العقار بعد السنوات الخمس القادمة من اكتمال تنفيذ الأوامر الملكية حتى تكون هناك رؤية واضحة لمستقبل العقار تستطيع أن تحدد المؤسسات العقارية والمقاولين مستقبل نموها.

وإلى ذلك استبعد ياسر أبو عتيق مدير شركة دار التمليك حدوث فقاعة عقارية خلال السنوات المقبلة، موضحا ارتفاع معدلات الطلب إلى مستويات قياسية خصوصا في المدن الكبرى لارتفاع معدلات النمو السكاني بها, وقال "الأوامر الملكية تعد نقلة نوعية في توفير وحدات سكنية مملوكة للمواطنين، حيث تعمل على تملك أكثر من 80% من المواطنين لوحدات سكنية".

وأوضح أن للأوامر الملكية أبعادا كبيرة، فعلى المدى القريب ارتفاع أسعار الأراضي المخدومة وارتفاع في المواد الأولية المحلية نظرا لارتفاع الطلب، مشيرا إلى أن دخول أول دفعة من الوحدات السكنية للسوق سيعمل على نزول الأسعار وسيحدث توازنا تدريجيا في السوق بين معدل الطلب والعرض.

وشدد على ضرورة تضافر الجهود بين الجهات المعنية وذات الصلة بتوزيع الوحدات السكنية في مناطق المملكة وفق معايير، وإعادة دراسة البنى التحتية للمناطق حتى يكون هناك توازن في النمو سواء في المدن الكبرى والصغرى.

المصدر : الاسواق نت

الموضوع مطروح للنقاش خصوصا المكتوب باللونين الأخضر والأحمر

[sami abdullah]

http://www.alriyadh.com/2011/11/07/article681478.html


المملكة تحتاج 2.5 مليون وحدة سكنية.. والاستثمارات تتجاوز2.1 تريليون ريال



الرياض – فهد الثنيان
كشف تقرير اقتصادي متخصص أن قطاع العقار والبناء في المملكة يعد من أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في منطقة الخليج والوطن العربي فهو من أكثر الأسواق العقارية ربحية من حيث تدفق السيولة النقدية والعائد الربحي الجيد.
ووصل حجم الاستثمارات العقارية في السوق السعودي خلال العام الحالي إلى نحو 2.1 تريليون ريال مع توقعات بزيادة قيمة الاستثمارات إلى 3.5 تريليون ريال خلال الأعوام القليلة القادمة, كما أن هناك ما يزيد على 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 910 مليارات ريال يجري تنفيذها في المملكة خلال الفترة الحالية, عدا ما نفذت بالفعل خلال السنوات القليلة الماضية.

حاجة السوق
وتشير التقارير إلى حاجة المملكة لبناء ما لا يقل عن 2.6 مليون وحدة سكنية خلال المرحلة القادمة بهدف تلبية الطلب الناجم عن تزايد عدد السكان, الأمر الذي يعني بناء 200-250 ألف وحدة سكنية سنوياً, وهو ما شجع الكثير من الشركات على الإقدام على تنفيذ المشاريع التي تؤكد تلك الإحصاءات جدواها الاقتصادية المجزية, حيث يتراوح العائد على مثل هذه المشاريع في المملكة ما بين 15 و20%.
وتطرق التقرير إلى الرغبة التي يقودها خادم الحرمين الملك عبد الله بن عبد العزيز في توفير المسكن المناسب لكل فئات المجتمع السعودي, والعمل على توفير المحفزات الاقتصادية والبيئية التحتية الملائمة للشركات سواء السعودية أو الأجنبية الراغبة في المشاركة في حركة بناء مشاريع عقارية سكنية وأخرى عملاقة تواكب متطلبات واحتياجات السوق.
وبيَّن التقرير الذي أصدرته شركة كولدويل بانكر العالمية إن قطاع العقار السكني في المملكة العربية السعودية أصبح جاذبا للشركات العقارية الخليجية والاجنبية في ظل النمو الذي تشهده أسعار العقارات السكنية في السوق العقاري السعودي والذي تراوح ما بين 250 و400 %منذ العام 2008 وحتى الآن, حيث ساهم هذا النمو في لفت انتباه كثير من الشركات العقارية الكويتية المتخصصة في تطوير السكن الخاص .

فجوة العرض والطلب
وقالت شركة جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية ان الفجوة بين العرض والطلب على المساكن في السعودية بدأت تنحسر مع عودة البنوك للاقراض وفي ظل الدعم الحكومي الهائل للقطاع.
وقال جون هاريس المدير ومساعد الرئيس لفرع الشركة الامريكية في العاصمة السعودية انه يتوقع أن يحقق جانب العرض في السعودية أداء قويا الى حد كبير خلال العامين المقبلين ليتمكن من تلبية الطلب على المساكن.
وأوضح أن الطلب على المساكن في السعودية كبير للغاية لكن من الملاحظ أن الطلب الآن يدعمه توافر السيولة والثقة وذلك في وجود عوامل تعزز التوقعات بتحسن وتيرة المعروض على رأسها الانفاق الحكومي من أجل بناء المساكن وسعي الحكومة الى توفير الاراضي والنماذج السكنية التي يمكن تشييدها بتكلفة رخيصة.
وقال "لدي ثقة أن الفجوة تنحسر...كان المعروض ضعيفا خلال 2008-2010 لعدم توافر الثقة انذاك وعدم رغبة المستثمرين في الاستثمار في القطاع العقاري كما أن البنوك لم تكن تقدم القروض في مجال التطوير العقاري." وأضاف "الان البنوك عادت للاقراض مرة أخرى وأصبح هناك المزيد من الثقة لدى الناس وجرى البدء في بناء مشروعات جديدة" .
وتواجه السعودية أكبر اقتصاد في العالم العربي مشكلة اسكان كبيرة بسبب النمو السريع للسكان وتدفق العمال الاجانب على المملكة مع تنفيذها خطة انفاق على البنية التحتية بقيمة 580 مليار دولار. وقال هاريس "لا أستطيع تحديد درجة انحسار الفجوة ولكن اذا كان العجز يقدر عند النصف فربما اصبح عند الربع في الوقت الراهن...الفجوة آخذة في الانحسار."

الدخل المحدود
وأوضح أن الفجوة تتضح أساسا في تلبية طلب شريحة أصحاب الدخل المنخفض والى حد ما شريحة أصحاب الدخل المتوسط اذ لم تكن شركات التطوير العقاري تركز فيما مضى سوى على بناء مساكن لاصحاب الدخل المرتفع والتي لا تمثل سوى عشرة بالمئة من الاسر.
وقال هاريس "بعد انشاء وزارة للاسكان أصبحت الحكومة تسعى بقوة - كمقاول - الى توفير المساكن لاصحاب الدخل المنخفض. كما أننا نشهد بداية تأسيس شركات تطوير عقاري تركز على أصحاب الدخل المتوسط وبناء مساكن تتراوح قيمتها بين 700 و800 ألف ريال." وتابع أن هناك شركات أخرى ذات مساهمين كبار تبني 1000 - 2000 وحدة في المرة الواحدة وهو ما يوفر المزيد من المعروض.
ويتجاوز عدد السكان في السعودية 27 مليون نسمة 70 بالمئة منهم دون سن الثلاثين. ويقف غياب قانون الرهن العقاري عائقا أمام تمكن متوسطي الدخل - حيث يتركز معظم الطلب - في الحصول على مساكن. كما يؤدي عدم وجود قانون تمويل عقاري واضح المعالم - والذي يجري اعداده منذ نحو عشر سنوات - لغياب الاطار الذي يحكم الملكية العقارية مما أثنى البنوك الاجنبية عن اقراض شركات البناء وحال دون دخول شركات بناء خاصة الى السوق ويقول خبراء بالقطاع ان معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية لا يتجاوز اثنين بالمئة.

270 ألف وحدة
وكان تقرير للبنك السعودي الفرنسي قال ان شركات التطوير العقاري الخاصة والعامة بحاجة الى بناء نحو 270 ألف وحدة سكنية سنويا حتى 2015 للوفاء بالطلب في المملكة والبالغ نحو 65ر1 مليون مسكن جديد. من ناحية أخرى لفت هاريس الى أن أهم التحديات التي قد تقف عائقا أمام ذلك هو بداية الارتفاع في أسعار تنفيذ اعمال المقاولات. وقال "نلحظ ارتفاعا في أسعار الاراضي بمناطق الاطراف في المدن الكبرى بنسبة تدور بين 10 و 20 بالمئة .
ولفت هاريس النظر الى أن هناك اقبالا على تأسيس صناديق عقارية للاستثمار في تطوير المشروعات الجديدة للاستفادة من الطلب المتنامي الامر الذي قد يعزز المعروض مستقبلا لكنه امتنع عن الخوض في تفاصيل. كما أشار الى وجود اقبال على بناء المجتمعات السكنية للاجانب المقيمين في البلاد مع تنامي عدد العاملين في المملكة .
وقال "ما يثير الاهتمام هو أن المجتمعات السكنية تعد أحد الاصول الجيدة المدرة للدخل ولهذا يوجد اقبال كبير من المستثمرين على تطويرها." وحول أهم التحديات التي تواجه توفير معروض قوي من المساكن قال هاريس انها تتمثل في وجود عدد قليل من الشركات صاحبة الخبرة في تنمية المشروعات الكبرى وفي ضرورة توفير البنية الاساسية للمشروع بأكمله حتى في حال تنفيذ عدد محدود من المساكن في البداية الى جانب عدم امكانية الحصول على معلومات واحصاءات دقيقة عن القطاع وقال "هناك شركات أجنبية مهتمة بالسوق العقارية السعودية لكنها لا تتمكن من اقتناص فرص تعرف أنها فرصة جيدة للغاية وذلك لعدم توفر معلومات وبيانات عنها."

[مبارك.سعد]

ويتجاوز عدد السكان في السعودية 27 مليون نسمة 70 بالمئة منهم دون سن الثلاثين. ويقف غياب قانون الرهن العقاري عائقا أمام تمكن متوسطي الدخل - حيث يتركز معظم الطلب - في الحصول على مساكن. كما يؤدي عدم وجود قانون تمويل عقاري واضح المعالم - والذي يجري اعداده منذ نحو عشر سنوات - لغياب الاطار الذي يحكم الملكية العقارية مما أثنى البنوك الاجنبية عن اقراض شركات البناء وحال دون دخول شركات بناء خاصة الى السوق ويقول خبراء بالقطاع ان معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية لا يتجاوز اثنين بالمئة.

كل عام وانتوا بخير وعيد اضحى سعيد على الجميع ....

عندي بعض النقاط على التقرير وللتبسيط ساسردها في نقاط :
1-أعتقد كاتب التقرير يستغبي القاريء السعودي الذي يعاني حالياً، لان عدد المواطنين هو 18 مليون نسمة وهم المقصود بالاحصائية أو منبع الطلب الحقيقي وليس ضروريا للدولة أن توفر مساكن للأجانب ، حيث ان البلد مليء بالعمائر السكنية متاحة للايجار.
2- جميع التقارير تحمل نزعة انحيازية واضحة لتحريك ركود العقار بايجاد وسيلة تمويلية أكبر على ظهر المواطن ليرضي غرور العقاريين.
3- الملاحظ ان جميع التقارير الصحفية تغفل أو تتغافل عنوة التقارير الناتجة عن التعداد السكاني للمملكة وهو المصدر الرسمي الوحيد للاحصاءات ، وقد ذكرت مسبقاً في مشاركة سابقة أن نسبة تًملك السعوديين للمساكن هو 59% حسب احصائية سنة 1425هـ ، استشهاداً بالرابط التالي من مصلحة الاحصاءات العامة وليس من جريدة الرياض والجزيرة ولا تقرير من البنك الفرنسي ولا جونز لاسال.
http://www.cdsi.gov.sa/2010-07-31-07...wnload/338----

اذهب للصفحة 16 بند رقم 8 - المساكن حسب نوع الحيازة

خلاصة القول ://
-يحتاج الشعب السعودي لوعي أكبر ليدرك أن كل صاحب مصلحة في البلد يستهدف ماله.
-الشعب السعودي ينجرف وراء الاعلام الغير نزيه كالصحف أكثر من المصادر الحكومية.
-مقلد رقم واحد ، دخل واحد صنعه ونجح لازم البشر كلها تلحقه : الاسهم ، الاراضي وبناء الفلل ، مكاين سنجر ، المساهمات العقارية ، والقائمة تطوووووول.


ومن العايدين

[وضاح3]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مبارك.سعد

كل عام وانتوا بخير وعيد اضحى سعيد على الجميع ....

عندي بعض النقاط على التقرير وللتبسيط ساسردها في نقاط :
1-أعتقد كاتب التقرير يستغبي القاريء السعودي الذي يعاني حالياً، لان عدد المواطنين هو 18 مليون نسمة وهم المقصود بالاحصائية أو منبع الطلب الحقيقي وليس ضروريا للدولة أن توفر مساكن للأجانب ، حيث ان البلد مليء بالعمائر السكنية متاحة للايجار.
2- جميع التقارير تحمل نزعة انحيازية واضحة لتحريك ركود العقار بايجاد وسيلة تمويلية أكبر على ظهر المواطن ليرضي غرور العقاريين.
3- الملاحظ ان جميع التقارير الصحفية تغفل أو تتغافل عنوة التقارير الناتجة عن التعداد السكاني للمملكة وهو المصدر الرسمي الوحيد للاحصاءات ، وقد ذكرت مسبقاً في مشاركة سابقة أن نسبة تًملك السعوديين للمساكن هو 59% حسب احصائية سنة 1425هـ ، استشهاداً بالرابط التالي من مصلحة الاحصاءات العامة وليس من جريدة الرياض والجزيرة ولا تقرير من البنك الفرنسي ولا جونز لاسال.
http://www.cdsi.gov.sa/2010-07-31-07...wnload/338----

اذهب للصفحة 16 بند رقم 8 - المساكن حسب نوع الحيازة

خلاصة القول ://
-يحتاج الشعب السعودي لوعي أكبر ليدرك أن كل صاحب مصلحة في البلد يستهدف ماله.
-الشعب السعودي ينجرف وراء الاعلام الغير نزيه كالصحف أكثر من المصادر الحكومية.
-مقلد رقم واحد ، دخل واحد صنعه ونجح لازم البشر كلها تلحقه : الاسهم ، الاراضي وبناء الفلل ، مكاين سنجر ، المساهمات العقارية ، والقائمة تطوووووول.


ومن العايدين

كلام واقعي وحقيقي

ولكن ليت قومي يعلمون

[mutaiam]

كل الناس تريد مرسيدس اخر موديل
لكن مين الي يقدر عليه

كلام ماله فايده لما يقولوا ان عدد الي ماعندهم سكن كبير ويسجلون انها طلب على العقار

ثلاثة ارباعهم مايقدر ولا على ارض سكنيه

[خبير العملات]

اعتقد ان العقار وصل الفقاعه يعني ارخص ارض في الرياض 400 الف في الاحياء الغير مرغوب فيها

طيب الاراضي في الاحياء الراقيه على كم 700 الف اقل شي طيب اذا نقول العقار في ازدياد وين بيروح

يعني بتصير اقل ارض فوق المليون مستحيل على كذا مافيه احد يشتري ولايسكن الا نادر لذلك اعتقد ان النزول اقرب

[سهم ثابت]

كلام الاخ مبارك واقعي

انتبهو ياخوان من اي خبر او تقرير يصدر عن جريدتي الرياض والجزيرة لافتقادهما المصداقية وكتابها ابواق وسماسرة لتجار العقار .

[تيار هواء]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مبارك.سعد

كل عام وانتوا بخير وعيد اضحى سعيد على الجميع ....

عندي بعض النقاط على التقرير وللتبسيط ساسردها في نقاط :
1-أعتقد كاتب التقرير يستغبي القاريء السعودي الذي يعاني حالياً، لان عدد المواطنين هو 18 مليون نسمة وهم المقصود بالاحصائية أو منبع الطلب الحقيقي وليس ضروريا للدولة أن توفر مساكن للأجانب ، حيث ان البلد مليء بالعمائر السكنية متاحة للايجار.
2- جميع التقارير تحمل نزعة انحيازية واضحة لتحريك ركود العقار بايجاد وسيلة تمويلية أكبر على ظهر المواطن ليرضي غرور العقاريين.
3- الملاحظ ان جميع التقارير الصحفية تغفل أو تتغافل عنوة التقارير الناتجة عن التعداد السكاني للمملكة وهو المصدر الرسمي الوحيد للاحصاءات ، وقد ذكرت مسبقاً في مشاركة سابقة أن نسبة تًملك السعوديين للمساكن هو 59% حسب احصائية سنة 1425هـ ، استشهاداً بالرابط التالي من مصلحة الاحصاءات العامة وليس من جريدة الرياض والجزيرة ولا تقرير من البنك الفرنسي ولا جونز لاسال.
http://www.cdsi.gov.sa/2010-07-31-07...wnload/338----

اذهب للصفحة 16 بند رقم 8 - المساكن حسب نوع الحيازة

خلاصة القول ://
-يحتاج الشعب السعودي لوعي أكبر ليدرك أن كل صاحب مصلحة في البلد يستهدف ماله.
-الشعب السعودي ينجرف وراء الاعلام الغير نزيه كالصحف أكثر من المصادر الحكومية.
-مقلد رقم واحد ، دخل واحد صنعه ونجح لازم البشر كلها تلحقه : الاسهم ، الاراضي وبناء الفلل ، مكاين سنجر ، المساهمات العقارية ، والقائمة تطوووووول.


ومن العايدين

كلام منطقي والاقرب للواقع
شكرا مبارك سعد على طرحك

[صندوق التوازن]

بارك الله فيك وتشكر على الجهد