أمانة جدة تخصص 25 مليون متر مربع لبناء وحدات سكنية

[شرواك]

خصصت أمانة محافظة جدة 25.5 مليون متر مربع في ستة مخططات في مواقع مختلفة، لبناء وحدات سكنية إنفاذا للأمر الملكي القاضي ببناء 500 ألف وحدة سكنية في مناطق المملكة المختلفة. وأكد أمين محافظة جدة الدكتور هاني بن محمد أبو راس في تصريح له اليوم، حرص الأمانة على تخصيص أكبر مساحة ممكنة في ضوء توجيهات وزير الشؤون البلدية والقروية بسرعة إنفاذ الأمر الملكي الكريم ليتسنى لوزارة الإسكان تسلمها في أقرب وقت للبدء في تنفيذ مشاريع البناء. وأوضح أن الأمانة اختارت أراضي المخططات وفقا لعدد من المعايير من بينها أن تكون الأراضي مملوكة للأمانة، وخالية من الشوائب والمنازعات، ولا توجد عليها أي مطالبات أو صكوك تخصها لدى أي طرف. ولفت الانتباه إلى أن الأراضي المخصصة لبناء الوحدات السكنية منها ما تم تسليمه لوزارة الإسكان بالفعل، ومنها ما تم تسليمه لكتابة عدل، ومنها ما يوجد عليه بعض التعديات الجاري العمل على إزالتها. وأكد أن الأراضي المخصصة تنحصر في مخطط الجوهرة قرب ثول وتبلغ مساحته أربعة ملايين و500 ألف متر مربع مخطط طريق الليث جنوب جدة، وبالقرب من مخططات المنح وتبلغ مساحته 799 ألفا و 713 مترا مربعا، ومخطط شمال طريق عسفان بجوار جامعة الملك عبد العزيز الجديدة، وتبلغ مساحته مليونا و 543 ألفا و261 مترا مربعا، فيما تبلغ مساحة مخطط روابي الجنوب على طريق مكة المكرمة السريع مقابل مستشفى الحرس الوطني 12 مليونا و 500 ألف متر مربع، وشرق مخطط التيسير في اتجاه الشرق من شارع فلسطين تبلغ مساحته 746 ألفا و68 مترا مربعا.

[شرواك]

انخفاض أسعار الأراضي البيضاء يساعد على توفير منتج متدني التكلفة

أكد ماجد الحقيل الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري أن انخفاض أسعار الأراضي الخام أو توفير الدولة أراضي للمطورين سيدفع سوق التطوير إلى البدء في مشاريع تطويرية جديدة ورفد السوق بمنتجات إسكانية معقولة التكلفة، واصفاً أهم محفزات نمو مشاريع التطوير الشامل بأنها "معطلة" في ظل فترة التصاريح ومرونتها، وعدم إقرار المنظومة التمويلية التي تعد محركاً قوياً لمشاريع إسكانية تحتاج إلى سيولة مالية عالية وقنوات تمويلية لتنفيذها وعدم دعم وزارة المالية من خلال القنوات المتعددة لديها لدعم هذا القطاع، وانحصار التمويل من خلال الصناديق العقارية التي عدها مفيدة للسوق بالرغم من حداثتها وإحجام بعض المطورين عن الاستفادة منها والتأقلم مع اشتراطاتها. وتوقع في حوار مع "الاقتصادية" أن توفر وزارة الإسكان بين 50 و 60 في المائة من إجمالي الطلب على المساكن خلال خمس سنوات قادمة، في حين تتنافس على النسبة الباقية شركات التطوير العقاري والمستثمرون الأفراد والراغبون في بناء مسكنهم الخاص، مشيراً إلى أن العاصمة الرياض تستوعب 30 في المائة من إجمالي الطلب على المساكن. وأوضح الحقيل أن مشاريع التطوير الشامل تحتاج إلى أربعة عناصر لنجاحها تتمثل في الموقع والسعر ونوعية المنتج وطريقة عرضه والوصول به إلى المستهلك. فإلى نص الحوار:

لنبدأ من الزيادة في حجم المشاريع التطويرية الحقيقية في 2011.. هل تعني تلك الزيادة أن الخوف من تعثر المشاريع بدأ يزول وأن السوق العقارية بدأت تسترد عافيتها؟ أعتقد أن المخاوف محدودة جداً، لأن السوق العقارية في السعودية تتميز بأنها سوق قليلة المخاطر، قد تكون الأوامر الملكية الأخيرة شجعت وحفزت كثيرا، من خلال فرص الدعم التي ستوفرها وهي عوامل إيجابية تحفز كل من يعمل في السوق لتوسيع نشاطاته.

شهدت المنطقة الشرقية والعاصمة الرياض منذ أواخر 2010 حتى الآن إطلاق مزادات عقارية لمشاريع التطوير التقليدي، ما يعني كثرتها في مقابل مشاريع التطوير الشامل، لماذا تبقى الأخيرة محصورة في عدد معين من الشركات؟ لا شك أن بيع المخططات والأراضي يعد من أسهل العمليات التطويرية، وهي تمثل بداية العملية التطويرية، ولا يمكن إغفالها، لأن السوق ما زالت في حاجة إلى توفير أراض لأصحاب المساكن الفردية، لأنهم يحتاجون إلى وجود أرض تتناسب معهم، سواء موقعا أو سعرا، ونتمنى- إن شاء الله- أن نرى العدد نفسه من مشاريع التطوير الشامل الذي يبدأ من تطوير الأرض إلى اكتمال وحدة متكاملة للسكن، في الفترة الأخيرة كان هنالك توقعات سلبية، خاف عدد من الناس من الاستثمار العقاري، وكان ذلك نتيجة لبعض التصريحات الصحافية من قبل بعض العقاريين الذين كانوا يتوقعون هبوطا في الأسعار، وجعل الكثير من الشركات العقارية في حالة ترقب لما سيحدث في السوق من تقلبات، لكن واقع الحال أثبت أن السوق العقارية لم تتأثر كثيرا ولم تأخذ مساراً تنازلياً مثلما توقع الناس في الماضي.

ألا ترى في نزول أسعار الأراضي حافزاً للمطورين على التطوير الشامل وإعلان مشاريع جديدة لأن قيمة الأرض انخفضت؟ لا شك أن هبوط أو انخفاض قيمة الأرض يجعل المطور في قدرة على أن يوجد منتجا بسعر منخفض يتواكب مع حاجة العملاء، فالمطور يحدد سعر منتجه بناءً على التكلفة، سواء كانت أرضا أو بناء يضاف إليهما هامش الربح، وتكلفة الأرض ومواد البناء العالية ترفعان سعر المنتج على المستهلك، وبالتالي تقل إمكانية بيع الوحدة، فسعر الأرض المنخفض يشجع المطور في الإسراع بتنفيذ مشاريع تطويرية، ونتمنى أن تكون أسعار الأراضي ومواد البناء في متناول الأيدي، وأن يكون نموها متوافقاً مع نمو دخل الفرد في المملكة. ما مدى تأثير ندرة المعروض من الأراضي الخام خاصة في وسط المدن على مشاريع التطوير الشامل؟ بلا شك، فعناصر نجاح المشاريع العقارية هي الموقع، وجودة المنتج، وسهولة العملية التسويقية، ونمو العاصمة الرياض بالشكل الحالي جعل من أسعار الأراضي البيضاء داخل المدن مرتفعة، لكنها في نفس الوقت أكثر أمنا لوجود الخدمات الأساسية حولها، ووصولها هذا نسميها علاوة يدفعها المشتري مقابل أن يكون في وسط المدينة، ولكن العلاوة تقيد بشكل مختلف من بيت إلى آخر.

يطالب المطورون العقاريون بالمشاركة في تطوير مشاريع وزارة الإسكان، في رأيك هل مشاركتهم مجدية إذا نظرنا إلى أن تجربة شركات التطوير العقاري في التطوير الشامل لم تنضج بعد؟ وزارة الإسكان وزارة جديدة، وحين كانت هيئة كانت أيضاً ناشئة، وصناعة التطوير العقاري على مستوى العالم تعد من أحدث الأنشطة، ولكن النجاح الحقيقي الذي حصلت عليه هيئات ووزارات الإسكان في العالم أو جهات الإسكان المسؤولة، كانت من خلال تعامل القطاعين الحكومي والخاص، ويجب أن يعمل الاثنين سواسية مع بعضهما للوصول إلى هدف توفير منتج يتلاءم مع مقيمي ومواطني هذا البلد، حتى الآن استراتيجية وزارة الإسكان غير معلنة، أعتقد أنها تحتاج إلى وقت لصياغة استراتيجية وطنية، لتوفير مسكن لكل مواطن سعودي أو توفير وسائل تتيح للمواطن التملك، وهذه هي أهداف يطمح إليها جميع المواطنين، لذلك لا ينبغي حصر الوزارة في البناء فقط، بل إيجاد أدوار مساندة تسهل من تملك المواطنين للمساكن.

بالطبع القطاع الخاص سيشارك في مشاريع وزارة الإسكان بصفته مقاولا لكن ماذا عن المطور العقاري؟ ما الفوائد التي سيقدمها لتلك المشاريع التي يطلب المشاركة في تطويرها؟ طبعا لا شك أن المطلوب من الوحدات السكنية خلال الفترة القادمة عددها أكثر من قدرة وزارة الإسكان أو ميزانية وزارة الإسكان، ونحن الآن سعدنا كثيرا بالأوامر الملكية، لأنها ستوفر بتوفير بين 50 إلى 60 في المائة من الطلب خلال السنوات الخمس القادمة، وما زال باقي هناك 40 في المائة ستكون بين شركات التطوير العقاري وبين المستثمرين الأفراد، والراغبين في بناء مساكنهم الخاصة بأنفسهم، ونطالب بالشراكة مع وزارة الإسكان لتأهيل الموارد والمصادر والأنظمة والقوانين، ونأمل من وزارة الإسكان أن يكون لها دور في وضع الخطط الاستراتيجية في نمو المناطق الإسكانية في المملكة، ورسم الخطط حتى يستطيع القطاع الخاص مواكبة هذا التطور، فالشراكة ليست فقط إرساء عدد من هذه الوحدات لبناء القطاع الخاص قد تكون من خلال محفزات مختلفة ما دمنا كلنا نشترك في أن الهدف وهو بناء مسكن لمواطن فما دام هذا الهدف موجود فإننا يجب أن نعمل معا لتوفير هذا الهدف، سواء قام به المطور العقاري أو وزارة الإسكان أو حتى الأشخاص بصفتهم الشخصية.

لا شك أن فكرة التطوير الشامل، فكرة الضواحي السكنية، جديدة على المجتمع، مع الأسف لم تعقد ورش عمل وندوات ومؤتمرات تسهم في توعية المجتمع بأهمية هذه الضواحي.. فما عناصر الجذب في مثل هذه المشاريع للفرد الساكن فيها وللطبيعة العمرانية في البلد؟ أعتقد أنه خلال الـ 20 سنة الماضية ظهرت مشاريع للتطوير قامت بها بعض القطاعات الحكومية أو شبه الحكومية مثل أرامكو، ووزارات الدفاع، والحرس الوطني، والجامعات بأشكالها، وكل من قام بالتطوير الشامل وضع بصمة ليست معمارية فقط، بل أثرت في الحياة الاجتماعية داخل هذه المجتمعات، فهذه تؤكد متى ما كان هناك تطوير شامل كان له فوائد إيجابية للمجتمع من ضمنها أن الضواحي تتيح خصوصية عامة لسكان الحي، وتوفر لهم الخدمات العامة ليستفيدوا منها، وفي التطوير التقليدي تقتطع 35 في المائة من مساحة الأرض الخام للشوارع وإيصال الخدمات الأساسية، وهي تبقى شوارع جامدة لا فائدة اجتماعية لها، في حين أن منظومة التطوير الشامل عكس ذلك تضيف عناصر مهمة يحتاج إليها الناس، وهي تخلق القرب الاجتماعي بين سكان الحي لتعود بنا إلى جيل آبائنا حين كان الشارع هو الملاذ والمتعة والمدرسة والملتقى، كان له قيمة مضافة فقدناها كثيرا مع النهضة العمرانية الحديثة وطريقة التخطيط التي اعتمدت على الفردية لتفقد كثيرا من الترابط.

عدم إقرار قانون الرهن العقاري هل يمثل حجر عثرة أمام مشاريع التطوير الشامل؟ في رأيي ينبغي ألا نقول أنها تمثل حجر عثرة، ولكني أعتبر أن أحد محفزات نمو هذا القطاع والمحركة له قد فقدت، نعم هناك بعض البنوك وبعض المنشآت التمويلية تقرض ولكن بشيء يسير، وما زالت نوعية التمويل تقتصر على دخل المواطن أو المقيم، ولكن لا تعتمد على قيمة الأصل العقاري، وما زالت تكلفة التمويل تعد أعلى من المتوسط، وذلك بسبب عدم وجود الضمانات لهذه الجهات التمويلية، ونحن نسمع أخبارا طيبة تجاه إقرار قانون الرهن العقاري - وإن شاء الله - تتحقق قريبا.

كما سمعنا أنكم انتهيتم من بيع كامل الوحدات السكنية لأول مشاريعكم ضاحية بلنسية لا شك أن للموقع والسعر دور في ذلك؟ نعم.. إن أي منتج يعتمد على أربعة عناصر تساعد على نجاحه وهي: السعر، والموقع، ومواصفات المنتج، وطريقة عرضه والوصول به إلى العميل، والحمد لله كان عندنا ثقة بالسوق السعودية، وأنها لن تتأثر بالهزة العالمية، كما أن الموقع كان مناسبا لفئة كبيرة من سكان الرياض، وكذلك السعر كان يتناسب مع دخل المواطن والشريحة المستهدفة وجودة العنصر والخدمات التي كانت موجودة في الضاحية، والتوفيق بفضل الله ثم بفضل الإدارات المختصة داخل شركة رافال كل بنشاطه، سواء كانت مشاريع أو تسويقا أو بيعا أو حتى إدارات خدمية لمتابعة الجهات الحكومية لتسهيل التراخيص، ونحن الآن نعمل على مشروع برج رافال، أتمنى أن يحظى بإعجاب الشريحة المستهدفة، كما نتمنى أن يلقى المشروع الجديد الرابية ذات القبول الذي لقيه ضاحية بلنسية. ونحن في «رافال» نحرص دائما أن تكون الضاحية مغلقة، وتوفر الخدمات الأساسية باستخدام الخدمات العامة، إضافة إلى الخدمات داخل الحي، ويختلف في كل مشروع الطراز المعماري، كما أن الخدمات تختلف من مشروع إلى آخر، بحسب حاجة الشريحة المستهدفة لهذا المشروع، ونحن نطور في منتجاتنا ونتعلم من مشاريعنا السابقة، من خلال التصميم أو التنفيذ أو حتى خدمات ما بعد البيع.

لا شك أن شركة رافال هي من أسرع الشركات العقارية المحلية نموا من خلال عدة مشاريع تنفذها حالياً، ويكفيها الانتهاء منها في أسرع وقت، هل هناك نية في المستقبل القريب للتوسع في جدة والمنطقة الشرقية؟ سيكون لنا وجود خلال العامين المقبلين في أكثر من منطقة، وجاء اختيارنا للرياض، لأنها سوق كبيرة وهي تمثل 30 في المائة من حاجة المملكة للسكن، والفرص ما زالت فيها كثيرة، ولله الحمد، ولكن لا شك أن منطقة جدة والدمام والمنطقة الشرقية يجب أن يكون لنا مشاركة فيها للاستمرار إلى الحاجة التطويرية وتنويع وصولنا إلى أكبر عدد من العملاء ليس فقط في الرياض بل في المملكة كلها.

يتهم بعض العقاريين صناديق الاستثمار بأنها لم تقم بذات الدور التي كانت تقوم به المساهمات العقارية وأنها غير مشجعة.. ما رأيك في ذلك خاصة وأنتم في رافال لديكم تجربة في الصناديق العقارية؟ صناديق الاستثمار العقارية هي إحدى وسائل تمويل المشاريع والأجمل منها أنها تجعل شريحة من العملاء شركاء معك في المشروع، ليس فقط شركاؤك من يشتري الوحدة، وإنما من يشترك معك في ربحية الوحدة، فميزة الصناديق الاستثمارية أنها تخلق شركات استثمارية عديدة، وهي أحد الأهداف الأساسية التي تطمح إليها شركة رافال دائما من خلال المشاركة في إنشاء الوحدات العقارية، ولا شك أن هيئة سوق المال حريصة جدا على وضع آلية تضمن استغلال موارد الاستثمار في مكانها الصحيح، وبحكم أنها صناعة حديثة فهناك قيود تحدث فجوة بين ما يريد مدير الصندوق من ضوابط وأنظمة، وما يتوقع المطور العقاري من مرونة واستقلالية. لا شك أنه حصل اختلاف في وجهات النظر وآلية التطبيق، وبعض العقاريين وجد أنها تمثل عقبة أمامه، وأنه لا يستطيع أن يمضي بها، وفي اعتقادي أنها جيدة، ويجب المشاركة فيها، وأتمنى أن يطرح في السوق صناديق أكثر. ونحن في رافال لدينا تجربة إطلاق صندوق برج رافال مع إخواننا في شركة الرياض المالية كتجربة أولى، ولنا تجربة ثانية مع "فالكوم" من خلال مشروع الرابية، فهما تجربتان مهمتان، وأعتقد أن الصناديق العقارية تحتاج فقط إلى ممارسة، وفي كل نظام بعض العقبات يمكن تجاوزها مستقبلا وهي بشكلها العام جيدة ومقبولة، وإن شاء الله تخدم المطور العقاري.

لا شك أن تجربة إنشاء ضاحية عمودية تجربة جديدة ومشوقة للسكن.. لكن ماذا عن مشكلة المواقف؟ هل تم تجهيزها لاستيعاب السكان؟ السؤال الثاني جدة سبقتنا في مشكلة المواقف.. كيف ترى ذلك في الرياض؟ كيف ترى وجود سكان كثيرين ولا يجدون مواقف؟ وهل وضعتم ضوابط في مسألة المواقف وجاهزيتها؟ توجد ضوابط تفرضها أمانة مدينة الرياض على عدد المواقف لكل شقة، ونحن التزمنا بذلك، بل تجاوزنا ووفرنا مواقف إضافية بأكثر من 20 في المائة من احتياج الموقع، ولا شك أن من أسباب نجاح المشروع توفير مواقف إضافية، وإن كانت تكلفتها إضافية، وهي أحد عوامل نجاح مشروعنا برج رافال، حيث سيسهم المشروع في توفير 1300 موقف سيارة، ونحن متأكدون أنها لن تكون عقبة أمام تنفيذ المشروع أو مشاريع مماثلة، وتم تجهيز مصاعد كافية تعد الأسرع في المنطقة لنقل السكان إلى الأدوار العليا بأقل مدة ممكنة، وهذه تم أخذها بعين الاعتبار، ونأمل أن يكون برج رافال من المشاريع المميزة، التي تحفز على إنشاء مشاريع مماثلة.

كلمة أخيرة ترصد فيها تطلعاتك للسوق العقارية في النصف الثاني من 2011 ومطلع 2012؟ لا شك أن السوق العقارية تعد من الأسواق التي تقوم على عناصر اقتصادية أساسية من العرض والطلب، وعناصرها جدا واضحة، وهي جيدة لكل من يرغب في الاستثمار أو في تملك الساكن، والكل يترقب الآن قرارات وزارة الإسكان، التي نتمنى إعلانها بشكل سريع وأن تفيد السوق العقارية، كما نتمنى أن تدخل شركات عقارية إلى السوق لتطوير منتجات تتناسب مع عدد كبير من شرائح المجتمع، ونتمنى أن نتجاوز مفهوم البنية التحتية إلى التطوير الشامل الذي سيخدم الاقتصاد السعودي، ويؤثر في كثير من العناصر الاجتماعية والثقافية.