للتسجيل اضغط هـنـا
أنظمة الموقع تداول في الإعلام للإعلان لديـنا راسلنا التسجيل طلب كود تنشيط العضوية   تنشيط العضوية استعادة كلمة المرور
تداول مواقع الشركات مركز البرامج
مؤشرات السوق اسعار النفط مؤشرات العالم اعلانات الشركات الاكثر نشاط تحميل
 



العودة   منتديات تداول > الادارة والاقتصاد > مـــنــــتـــــــدى العقــــــــــــــــار



إضافة رد
 
أدوات الموضوع
قديم 17-03-2005, 09:28 AM   #1
الــروقــي
متداول فعّال
 
تاريخ التسجيل: Nov 2004
المشاركات: 171

 

افتراضي لقاء مع عبدالله البلوي وحديث موسع عن الحركة العقارية بجدة

يختلف العقاريون في آرائهم وأفكارهم، ويتفقون في شي واحد وهو الوصول إلى عقل وقلب صغار المستثمرين، وذلك عبر إيجاد مقومات النجاح التي يجب توافرها في أي مشروع عقاري، وما يقوم به رجل العقار المعروف وأصحاب مجموعة البلوي للعقارعبد الله سليمان البلوي هو عصارة الـ 20 عاما، تلك التي أمضاها في عالم لا يختلف أحد أنه أكثرها إغراء، بل أكثرها سرعة للوصول إلى عالم الملايين، في ظل الدراسات الصحيحة، والطرق الشرعية والنظامية التي تكون عاملا أساسيا للعقاري الناجح. وفي هذا الحوار كان لنا وقفات عديدة وقصص مثيرة خص بها عبد الله البلوي (الاقتصادية) للوقوف على آخر المستجدات لسوق العقار في عروس البحر الأحمر.


ما هي قصة جسر أبحر الشمالية ؟
في البداية يجب أن تعلم أن الجسر الذي كان من المفترض إنشاؤه يعتبر معلما سياحيا بل هو علامة بارزة في جدة، ولعل ما تناقلته أوساط المجتمع بعد قرار البلدية باعتماد تنفيذ الجسر دليل قاطع على ذلك، حيث ساهم في ارتفاع قيمة العقار في المنطقة المحيطة إلى أضعاف القيمة السابقة، إلا أنها ''أي البلدية'' رفضت تنفيذه، وقامت بطرح المشروع كمناقصة للتجار، رغم أنها كانت النافذة الوحيدة للمشروع، مما تسبب في خفض قيمة المتر إلى اقل من نصف القيمة الأصلية للمنطقة، وأثر ذلك وبصفة مباشرة على العامة الذين سارعوا بشراء أراض في المنطقة بعد أن علموا بالمشروع.

ذكرت أن الجسر يعتبر معلما سياحيا فسر لنا ذلك؟
كما تعلم بأن منطقة أبحر الشمالية تنتشر بها المنتجعات والقرى السياحية، وهي المنطقة التي دائما تشهد وجود للسياح أو للمواطنين، والجسر يسهل الوصول إلى تلك الأماكن ويقلل المسافة، إضافة إلى كون الجسر يربط بين شاطئين، وهو ما يعتبر جديدا وغريبا في المنطقة.

برأيك كم تتوقع القيمة الإجمالية لتنفيذ المشروع ؟
في اعتقادي أن القيمة الإجمالية للمشروع ليست عالية وهي تتراوح بين 50 إلى 100 مليون ريال، كحد أعلى.

ومن يتحمل المسؤولية في عدم التنفيذ ؟
تتحمل بلدية محافظة جدة كامل المسؤولية، فهي وراء إيقاف تنفيذ مشروع الجسر.

تقصد الأمين السابق للبلدية ؟
أنا لم أحدد شخصا بعينه، ولكن إذا كان عبد الله المعلمي هو من أصدر قرار إيقاف تنفيذ المشروع فهو من يتحمل كامل المسؤولية.

ما مدى تأثر السوق بقرار وقف المشروع ؟
حقيقة كان له أثر واضح وفعال بنسبة كبيرة، حيث شهدت المنطقة كاملة عملية ركود وانخفاض في قيمة أسعار المخططات و الأراضي، وبالفعل كان هناك متضررون كثر من المستثمرين، ومن غير المستثمرين أيضا، واقصد هنا عائلات وأيتام بسطاء كانوا يسعون إلى الاستفادة من المشروع عبر شراء قطع أراض في المنطقة، إلا أنهم الآن يعضو أصابع الندم على المبالغ التي دفعت، ولا يعلمون ماذا يحدث.

أنت لم تتحدث أو تذكر عن تأثر تجار العقار ؟
يجب أن تعلم أنه تاجر واحد فقط الذي تأثر بقرار البلدية وذلك إن وجد، وهو الذي تولى عملية شراء الأرض خام، وقام بتطويرها وتسويقها ثم عرضها للبيع على الأفراد الذين في رأيي هم المتضررون.

كم كانت قيمة المتر قبل وبعد المشروع ؟
كان السعر غالبا يتراوح ما بين 70 و80 ريالا للمتر الواحد في السابق، وبعد انتشار خبر تنفيذ مشروع الجسر ارتفعت قيمة المتر إلى الضعف وأكثر من الضعف، أي بلغ سعر المتر 250 ريالا.

ما لذي قد يحدث إذا تمت الموافقة على المشروع ؟
أتوقع بعد الموافقة إن حدثت فإن تلك المبالغ التي تدفع في المساهمات غير النظامية مثل مساهمة سوا أو غيرها من المساهمات الأخرى، سوف تتجه مباشرة إلى الاستثمار العقاري وبالتحديد في منطقة أبحر الشمالية، بالتالي سوف تشهد المنطقة حركة بيع واستثمار، وتعود إلى حالتها الأولى، حيث يستفيد الصغير والكبير.

يلاحظ أن مجموعة البلوي تركز نشاطها في شمال جدة فقط ما لسبب ؟
يا عزيزي أنا أقولها وأنا واثق فالمستقبل العقاري يتجه إلى شمال جدة، واغلب الناس تتجه إلى الشمال الآن وبنسبة 90 في المائة من إجمالي المستثمرين العقاريين يرغبون في الاستثمار في الشمال، فلماذا أتجه إلى مناطق لا نجد لها أي توجه من قبل العامة.

أنت تتجاهل جنوب جدة رغم المشاريع التي ستقام فيها ؟
أنا لا أؤيد المساهم أو المستثمر على التوجه إلى الجنوب، وهذا من وجهة نظري الخاصة وخبرتي في العقار. والمشاريع التي سوف تنفذ هنالك؟ أتمنى لها التوفيق والنجاح، طالما كانت مشاريع مفيدة وناجحة، وكما قلت فهي وجهة نظر خاصة لا أقل أو أكثر. ذكرت أن 90 في المائة تتجه للشمال،

إذا بماذا تفسر التوجه للشرق ؟
شرق جدة أو شرق الخط السريع (طريق الحرمين) كما يسمى يعتبر محدودا بمعنى أنها مثل المسطرة بمحاذاة الطريق السريع فقط، ولا تجد أي نشاط عقاري مميز، إضافة إلى أنها لا تتساوى تماما مع النشاط العقاري في منطقة أبحر.

الواقع يناقضك فالمخططات في الشرق تبعد كثيرا عن الطريق السريع ؟
هذه المخططات تعتبر من جملة أخطاء البلدية ومن مراقبة التعديات.

لم افهم ماذا تقصد بأخطاء البلدية ؟
يا عزيزي معظم الأراضي والمخططات في منطقة شرق الخط السريع في جدة بدون صك شرعي، والبلدية ومراقبة التعديات لم يهتموا كثيرا بذلك بل تركوا الأمور دون رقابة أو متابعة، بالتالي سمحوا بالاعتداء على أراضى وقطع كبيرة لا يملك المعتدون أي صفة شرعية لها، فضلا عن استخراج صكوك لها أو إدخال الكهرباء بطرق سهلة جدا، ويتم تبسيط الأمور للتاجر مثل البناء على سبيل المثال دون وجود متابعة أو معارضة على ذلك، وأكثر القطع والأراضي في تلك المنطقة يملكها تجار محدودون.

ماذا عن الخدمات الموجودة هنالك ؟
لا يوجد خدمات بتاتا، فضلا عن انعدام الجانب الأمني في المنطقة، فإذا كنت تتجول في مخططات شرق جدة مثلا، وحدث عارض للسيارة على سبيل المثال فلن تجد من يسعفك أو يحميك من أي شي قد يحدث.

ماذا عن أراضي ومخططات الوثائق ؟
المخططات أو الأراضي التي يتم التداول فيها عن طريق الوثائق لا تحفظ حقوق المشتري ولا حق لأبنائه في حالة وفاة المالك للأرض، فضلا عن إمكانية الاعتداء عليها من قبل أشخاص آخرين أو من قبل أقرب مالك للأرض التي بجوارك، وأنا لا أنصح الراغبين بالاستثمار في العقار بالتوجه والاندفاع وراء هذا النوع بالذات من العقار.

حتى لو عرض عليك موقع وبسعر خيالي ؟
بالفعل كان هنالك عرض مغر جدا كما تقول وأنا رفضت، وأضيف على كلامك أنها لو جاءتني الأرض مجانا فلن أقبل بعقار مهما كانت مساحته ولا يوجد لدي ما يثبت تملكه أو مصداقية لكي أعرضها على المشترين.

لكن يلاحظ هنالك وجود حركة بيع وشراء ؟
البيع والشراء بالوثائق يتم بسبب تعارف المشتري والبائع، فهذا يشتري من جاره مثلا أو يبيعه على مستثمر آخر في نفس المخطط، وباستطاعة أي واحد أن يدعي ملكية الأرض أو الاستيلاء عليها، خاصة إذا كان المالك الجديد غير معروف لديهم.

ماذا لو كانت بصك شرعي في شرق جدة ؟
هنا تختلف القصة بالكامل، فالصك يمنح الأرض شكلا آخر، وتحفظ الدولة حقوقك في حالة اعتداء أي طرف على أملاكه، كما تستطيع أن تبيع للعامة وأنت واثق مما تقوم به، ولن يكون هنالك خداع أو تلاعب بأموال أحد من هؤلاء المشترين.

هل تتفق معي أن أسعار المخططات التي نفذت في أبحر مرتفعه نسبيا ؟
أتفق معك في ذلك، إلا أن ارتفاعها ليس بالمستوى المخيف بل كان بالشيء المعقول نسبيا، والمجموعة قامت بشراء قطع في تلك المخططات، وتم تسويقها وبيعها على صغار المستثمرين.

ماذا عن حالة سوق العقار حاليا في جدة ؟
كما تعلم العقار دائما يمرض لكن لا يموت، وفي مدينة جدة بالذات تعتبر هذه القاعدة عملية جدا، بسبب عوامل عديدة منها أن جدة تحتل مركزا متقدما في التعاملات التجارية المختلفة والتي تؤثر بشكل واضح على سوق العقار إضافة إلى توجه المستثمر أو المشتري إلى المساهمة في الاكتتابات التي شهدناها، فضلا عن مساهمة سوا التي لها اثر واضح على خفض التوجه للعقار بالذات، وهذه الأيام تشهد السوق حالة هدوء، ومعدلات البيع تختلف عن الستة أشهر الماضية بالفعل.

لكن جدة شهدت إنشاء مشاريع تجارية على مواقع كبيرة ؟
هذه المشاريع ليست عقارية بحته، أو تصنف ضمن العقار فقط بل يدخل فيها تجارة المقاولات أيضا لإنشاء مراكز تجارية مختلفة، وهذه المشاريع هي العامل الرئيسي الذي لعب دورا بارزا و ساهم في رفع قيمة العقار في مناطق مختلفة من محافظة جدة.

نريد مزيدا من الإفصاح ؟
سوف أضرب لك مثالا على ذلك فقيمة المتر في شارع الأمير سلطان مثلا كانت تتراوح ما بين 500 إلى 1000 ريال، وبعد تحويل الشارع من سكني إلى تجاري وإنشاء المشاريع والمراكز التجارية على جانبي الشارع تراوح سعر المتر ما بين 3000 إلى 5000 ريال، ألا ترى الفرق بين الأسعار!! مع العلم أن هذه المراكز تعد واجهة حضارية وصورة جمالية لهذه المحافظة، التي هي في حاجة لمزيد من المشاريع التي تواكب النهضة العمرانية. كيف حدث ذلك؟ أبسط لك الصورة أكثر، شارع الأمير سلطان كبقية الشوارع التي تم تغييرها من سكني إلى تجاري، وبالتالي تغيرت معها الأسعار، ففي السابق كانت قطعة الأرض تباع بسعر زهيد على حساب أن الشارع سكني، وهذا عامل مهم يحدد قيمة المتر، وبعد أن تم تحويل الشارع إلى تجاري اختلف السعر وكثرت المزايدات حتى وصلت قيمة المتر إلى ثلاثة أضعاف تزيد إلى أكثر من ذلك في أماكن معينة من الشارع.

ماذا عن تصاريح العمائر والفلل أعلم أن لك ملاحظات ؟
نعم هنالك أشياء كثيرة تحتاج إلى التعديل والتغيير، فمثلا يتم اعتماد مخطط خاص بالفلل فقط، ثم يتم إصدار قرار جديد بإنشاء عمائر ثلاثة طوابق في نفس المخطط، مما يضر مالك الفيلا، إضافة إلى إعطاء البعض استثناءات خاصة لبناء 70 في المائة فيما يتم إعطاء الجار نسبة أقل في البناء.

نلاحظ أنك تشن حملة على البلدية ؟
لا أنا ألا أشن على البلدية أي حملة، ولكنني من الذين تضرروا من جراء هذه القرارات، وهنالك أشياء يجب أن تعدل، ويجب أن يكون هنالك دراسة صحيحة يتم فيها المساواة.

ماذا تقصد بالدراسات؟
أقصد الشروع في اعتماد التنظيمات التي تمت مناقشتها مسبقا ولم تر حيز التنفيذ مثل التنظيم الجديد في إنشاء الخدمات الخاصة للمباني عند استخراج تصاريح خاصة بالعمائر كمواقف السيارات مثلا، إلا أن هذا القرار أيضا لم يعمم على الكل، ويجب أن يشمل القرار الصغير والكبير، حتى لو تم منح المالك دورا إضافيا.


المصدر : جريدة الاقتصادية
الــروقــي غير متواجد حالياً   رد مع اقتباس
قديم 18-03-2005, 07:28 PM   #2
الــروقــي
متداول فعّال
 
تاريخ التسجيل: Nov 2004
المشاركات: 171

 
افتراضي مشاركة: لقاء مع عبدالله البلوي وحديث موسع عن الحركة العقارية بجدة

اعتقد ان عبدالله البلوي محق فيما قالة بخصوص
امانة جدة بان هناك مصالح مشتركة بين امانة جدة
وكبار المستثمرين تتحكم في رفع اسعاربعض المخططات
والتحكم باسعار العقار بمدينة جدة.
الــروقــي غير متواجد حالياً   رد مع اقتباس
إضافة رد

مواقع النشر (المفضلة)

أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع


الساعة الآن 02:59 PM. حسب توقيت مدينه الرياض

Powered by vBulletin® Version 3.8.3
Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.