من يراقب المساهمات العقارية؟

[Abo-fasail]

من يراقب المساهمات العقارية؟

*عبدالله صادق دحلان
إن علم التخطيط العمراني وفن الهندسة العمرانية وسياسات التوزيع السكاني ومشاريع التنمية العمرانية واقتصادات الاستثمار العمراني هي عناصر متكاملة ومترابطة ولا يمكن تجزئتها أو فصلها عن بعض ولكن المهم في جميع هذه العناصر هو مدى قدرتها على تقديم الخدمات الأساسية لها أو مدى قدرة الدولة اقتصادياً لتوفير الخدمات الأساسية لها وفي حالة الاستغناء عن الدولة كداعم أساسي في توفير البنية الأساسية لخدمة المشاريع التنموية فإن تكلفة هذه الخدمات وهي تكاليف ضخمة جداً ومكلفة للغاية ستكون محملة على ميزانيات المشروع أو المشاريع ومن ثم تحميلها كتكلفة إضافية على المستثمرين أو المستهلكين.
وهنا يصبح المواطن المستهلك لهذه الخدمات محملاً بتكاليف إضافية مبالغ فيها في معظم الحالات يدفع جزءاً منها أحياناً عند عقد الشراء أو الإيجار في المشاريع العقارية ثم يدفع الجزء الأكبر فيما بعد الشراء وعلى مدار سنوات الملكية وهي تكاليف ملزم بدفعها الملاك حتى وإن لم يستخدموا ممتلكاتهم وهي ما تسمى (تكلفة التشغيل والإدارة) وأحياناً تضاف إليها تكلفة (الصيانة) وأحياناً أخرى تضاف تكلفة (الأمن والسلامة) وهي تكاليف يفاجأ بها المواطن غالباً عندما يشتري شقة أو فيلا في مشروع من المشاريع السياحية ويكتشف أن تكلفة الإدارة والتشغيل وحدها تساوي قيمة إيجار شقة أو فيلا مماثلة في مشروع آخر، ولنكن موضوعيين لا بد وأن نعترف أن خدمات الإدارة والتشغيل هي فكرة مميزة للمشاريع الحديثة تضمن المحافظة على المشروع وتحقق لأصحابها نوعاً من الأمان والسلامة وتقدم خدمة مميزة هو في أمس الحاجة لها وإن لم تكن فهو مطالب بتوفيرها من قبله شخصياً، لكن الإشكالية الحقيقية تكمن في عناصر عديدة منها ارتفاع تكلفة الإدارة والتشغيل بشكل مبالغ فيه، ومنها تحميل تكلفة المشروع جميع الخدمات الأخرى الماء والكهرباء والمجاري والنظافة والأمن والسلامة حتى الإعلانات التي يصرف عليها للترويج بطريقة مبالغ فيها.
وفي بعض المشاريع يحمل المطورون المشاريع بتكاليف غير منطقية بل تعتبر أحياناً إهداراً للمال الخاص حيث تحمل على التكلفة قيمة استئجار طائرات خاصة لتنقل المطور وشراء سيارات فارهة ويخوت خاصة للاستخدام الخاص أو استئجار سويتات ملكية في أفخم فنادق لندن وباريس وبيروت لإقامة شهور وفي بعض الأحيان ينفق المطورون الملايين في مصروفات نثرية لا يسألون عنها ولا يعلم هل هي إكراميات أو هدايا غير معلنة أو مصاريف ضيافة أو غيره، وهي تكاليف جداً عالية بالغة الارتفاع تحمل على بعض المساهمات العقارية بحكم أن المساهمة تستوعب هذه المصاريف الكبيرة بحكم أنها في النهاية تحقق ربحية عالية لصالح المساهم وهي في الحقيقة مصاريف مدفوعة من حسابات المستثمرين في المساهمة أو مصاريف محملة كسعر إضافي على المضاربين في المساهمة. ورغم جميع الجهود المبذولة من وزارة التجارة في تنظيم المساهمات العقارية والتي كانت تعيش حالة كبيرة ومثيرة من الفوضى والتسيب حتى أصبحت تحت إشراف ومتابعة الوزارة من خلال التنظيم والضوابط التي وضعت، ولكنه رغم هذه التنظيمات إلا أنه مازالت حالات التسيب في الإنفاق العشوائي والفردي من المطورين وعلى ضوء ما تقدم فإن هذا يدفعني إلى طرح اقتراح تكوين مجالس إشراف على المساهمات العقارية أو التطوير العقاري خلال فترة بناء المشروع أو تطوير المخططات على أن تكون هذه المجالس الإشرافية من المساهمين أنفسهم أو ممن يمثلونهم في مجلس الإشراف على المساهمة مع عضوية المحاسب القانوني للمشروع وعضوية المستشار القانوني للمساهمة.. وعلى أن يكون لهم الصلاحية في الاطلاع على جميع الحسابات والميزانيات وطرق الصرف وأوعية الصرف وشرعية الصرف والتأكد من سلامة الإجراءات المتبعة في التطوير، وقد يعترض البعض على هذه الفكرة بحجة أنها مشاريع خاصة يملكها أفراد مطورون للفكرة وللرد على هذه الإجابة أؤكد أن المساهمات العقارية في الحقيقة شراكة عامة لتطوير مشروع معين أي إنها شراكة مؤقتة فقط لفترة تنفيذ المشروع. وتسمى هذه الشراكة في بعض النظم الدولية (شركة مساهمة مؤقتة) وينطبق عليها ما ينطبق على الشركات المساهمة من حقوق وواجبات.
والغرض من هذا الإجراء هو إحكام الرقابة على المطورين غير الجادين والعمل على الحد من ظاهرة المطورين النصابين أو المقصرين أو المتسيبين غير الحريصين على حماية حقوق المساهمين معهم , وعلى أرض الواقع رأينا حالات عديدة قديماً وحديثاً ولقد تضرر الآلاف من المواطنين من هذه الحالات وكم من حالات نصب انتهت بهروب أصحابها وإفلاس بعض المساهمين معهم ولقد طالبت في مقالات سابقة بضرورة الطلب من أصحاب المساهمات العقارية ومطوري العقار تقديم ضمانات تساوي 100% من أموال المساهمين في قيمة المشروع تحت تصرف وزارة التجارة ويبقى أمانة لدى الوزارة يجدد كل نهاية فترة ويفرج عنه عند نهاية تصفية كل مساهمة.
أخي القارئ، إن ما يدفعني إلى تكرار الكتابة في هذا الموضوع هو تخوفي الكبير من حالة سوق المساهمات العقارية أو التطوير العقاري في المملكة والذي أخذ يستقطب آلاف الملايين وآلاف المساهمين من المواطنين ويديرها مستثمرون بعضهم حديثو العهد بهذا المجال بل هم غرباء ودخلاء مجهولون لا يعرفهم وسط العقاريين إلا في السنوات الأخيرة.. وإذا كان لي من اقتراح آخر في نهاية مقالتي اليوم فهو يتعلق بتشكيل لجنة مكونة من ممثلي اللجان الوطنية القانونية، والمحاسبية، والمقاولات واللجنة الوطنية العقارية برئاسة وزارة التجارة وعضوية مجلس الغرف السعودية تدرس وضع المساهمات بصفة عامة وعلى وجه الخصوص مساهمات المخططات ومساهمات التطوير العقاري، ووضع تنظيم منضبط يضمن الحقوق لجميع المتعاملين في هذا المجال، يلتزم به جميع الراغبين الدخول في مجال المساهمات المؤقتة، على أن ينشأ مجلس رقابي من ممثلي المساهمين أسوة بلجنة المراقبة المالية في الشركات المساهمة.
وينبغي علينا ألا نكتفي بالتراخيص الرسمية من وزارة التجارة أو البلديات وإنما ينبغي أن ننظر لها كمشاريع تنموية اقتصادية لا تؤثر سلباً على المواطنين أو المساهمين.. أساسها المصداقية في الطرح والأمانة في التنفيذ مع الأخذ بالاعتبار أهمية توافق المشاريع الاستثمارية العقارية مع الإمكانيات المتاحة من الخدمات المقدمة من الدولة من خلال الأجهزة الخدمية الحكومية. فلا يمكن أن تطرح مساهمة عقارية وسط الصحراء يصعب الوصول إليها حيث لا طرق للوصول إليها ولا خدمات أخرى متوفرة مثل الكهرباء والماء ولا تملك هذه المشاريع سوى الترخيص من الجهات المختصة والإعلان الجذاب في الصحف، ومدينة جدة شهدت نماذج مشابهة لهذه الحالات قبل عشرين سنة ماضية، وينطبق هذا أيضاً على بعض المشاريع حول المدن الرئيسية والتي يعلن عنها كمشروع استثماري خدمي ترفيهي ولكنه وللأسف لا يُعلن عن الخدمات الأساسية المتوفرة وغير المتوفرة ولا يُعلن عن الخدمات الأمنية وعلى وجه الخصوص خدمات الشرطة والدفاع المدني وخدمات المرور والخدمات البلدية والصحية والتعليمية والاجتماعية وخدمات البريد وغيرها من الخدمات، وإذا كان التوجه بأن تترك للدولة لتنفيذها فالسؤال هل تم التأكد من ميزانية الدولة بأن مشاريع هذه الخدمات الإضافية معتمدة ؟ فهي عبء إضافي يحتاج إلى تنسيق وتخطيط مع الجهات المعنية لتقديمها وإلا سنضع أجهزة خدمات الدولة في موقف محرج يثير الرأي العام ضدها. وهو موقف لا نرضاه ولا نرغب أن نضع الدولة أو أجهزتها فيه.
*كاتب اقتصادي سعودي

[Abo-fasail]

http://www.alwatan.com.sa/daily/2005.../writers07.htm