"العقارية" ستجني ثمار استراتيجيتها للتطوير العقاري بالبدء بتسجيل أرباح بيع "التلال&q

[طارق الماضي]

عبدالإله محمد العبيد *

بدأت الشركات المساهمة السعودية بإصدار قوائمها المالية السنوية للعام المالي 2002م ونظراً لما تمثله هذه القوائم من اهمية للمستثمر بسوق الأسهم المحلية وللاقتصاد الوطني، تقوم( جريدة الرياض) بتقديم قراءة مالية للقوائم المالية لهذه الشركات، علماً بأن هذه القراءات لاتعتبر توصيات لبيع او شراء اي من الأسهم دون ادنى مسئولية على (جريدة الرياض) او المحلل عن اي من القرارات الاستثمارية.
وفيما يلي نقدم لكم قراءة مالية في القوائم المالية للشركة العقارية بنهاية عام 2002م.
مقدمة:
تأسست الشركة العقارية السعودية عام 1976م، مركزها الرئيسي مدينة الرياض، ويتمثل نشاط الشركة الأساسي بتملك الأراضي الصالحة للبناء وتطويرها واقامة المباني السكنية والتجارية عليها وبيعها وتأجيرها وادارة العقارات لحسابها ولحساب الغير وشراء وانتاج المواد والمعدات اللازمة للبناء وبيعها وتأجيرها والقيام بأعمال المقاولات للمباني والقيام بجميع الاعمال المتصلة بتحقيق اغراضها، ويتكون رأس مال الشركة من 600مليون ريال بعدد 12مليون سهم بقيمة اسمية 50ريالاً وقيمة دفترية( محاسبية) تجاوزت المائة بريالين وقيمة سوقية لم تتجاوز 114ريالاً للسهم الواحد في الاسبوع الثالث من شهر ابريل 2003م، وقيمة سوقية لم تتجاوز المليار ونصف المليار ريال لجميع أسهم لشركة وبما لايتناسب مع ما تمتلكه الشركة من عقارات مسجلة محاسبياً بالتكلفة التاريخية في حين تبلغ قيمها السوقية اضعاف قيمها المحاسبية وخصوصاً في حال الأخذ في الاعتبار ارتفاع العقارات في مدينة الرياض خلال السنوات الماضية.
اولاً- قراءة في ميزانية الشركة المقارنة للعام المالي 2002م:
الموجودات.. بالاطلاع على الجدول المرفق الخاص بموجودات الشركة البالغة اكثر من مليار واربعمائة مليون ريال والتي تتركز في الأصول الثابتة التي بلغت قيمتها 925مليون ريال والمنخفضة 118مليون ريال نتيجة الإهلاك الذي بلغ 37مليون ريال وبيع أراض بلغت قيمتها الدفترية 90مليون ريال.
وتتكون الأصول الثابتة البالغة 925مليون ريال بشكل اساسي من (الأراضي) البالغ قيمتها الدفترية 264مليون ريال( تشتمل على المواقع وفق الجدول المرفق، عدا تلال الرياض، يضاف لها الأراضي المقام عليها المراكز التجارية والسكنية في العليا والدبلوماسي والستين) والمباني البالغة قيمتها الدفترية 659مليون ريال والتي يتم استهلاكها خلال 33سنة وتتكون استثمارات الشركة في الاصول الثابتة ببندين اساسيين هما المراكز التجارية والأراضي وفقاً للتالي: اولاً- المراكز التجارية والمجمعات السكنية التي تتكون من مراكز العقارية الأول والثاني والثالث في العليا التي بلغ عدد مكاتبها 562مكتباً بلغ متوسط نسبة إشغالها 95% و 582معرضاً بلغ متوسط نسبة إشغالها 87% و 59عمارة في حي العليا بلغ عدد شققها اكثر من 1200شقة سكنية بلغ متوسط إشغالها 100% و 103شقق سكنية في مجمع الستين وكذلك 19عمارة و 64فيلا مستقلة و134فيلا مزدوجة في الحي الدبلوماسي بلغ متوسط إشغالها 99% .
ثانياً- الأراضي وفقاً لاستراتيجية التطوير العقاري والعمراني المقرة من قبل مجلس الإدارة في عام 1998م والتي تضيف تبني سياسة التطوير العقاري والعمراني كاستراتيجية اضافية للنشاط السابق بما يؤدي الى تدوير اموال الشركة بشكل اسرع وذلك من خلال شراء الأراضي بهدف تطويرها وتوفير الخدمات الأساسية بها من طرق وماء وكهرباء وهاتف وتخطيطها الى قطع سكنية متوسطة واعدادها للبناء او البيع وقد باشرت الشركة منذ عام 1998م بشراء مجموعة من الأراضي وفقاً للتالي: ارض حي الرمال بمساحة 430الف متر مربع في مرحلة التخطيط، وارض طريق التخصصي والثمامة( حي الربيع) بمساحة 387الف متر مربع في مرحلة التطوير، وارض بنبان بمساحة 600الف متر مربع في مرحلة التخطيط، وارض حي قرطبة بمساحة 274الف متر مربع في مرحلة التطوير، وارض حي اليرموك بمساحة 135الف متر مربع في مرحلة التطوير، كما تنص الاستراتيجية المستقبلية للشركة على ايجاد صيغ للتعاون مع الجهات الخارجية والتي بناء عليها تم توقيع اتفاقية مشاركة مع البنك السعودي البريطاني تهدف الى تمويل شراء المساكن واعادة بيعها على المواطنين بأسلوب التقسيط ولمدة تصل الى 16سنة تم إبرام 127عملية بقيمة أجمالية 65مليون
ريال يبلغ نصيب الشركة 10% من المبلغ المستثمر في مشروع (الامانة لتمليك المنازل) هذا وقد تم في العام الماضي بيع ارض في الشرقية مساحتها 18.5الف متر مربع حققت ربحاً بلغ 14مليون ريال، كما تستثمر الشركة 155مليون ريال في 25% من رأسمال الشركة السعودية لمركز المعيقلية التجاري والتي تمتلك مركزاً تجارياً ضخماً في وسط مدينة الرياض و25% من ارض تلال الرياض التي يجري تصفيتها حيث تم بيع 75% من الأراضي. كما تمتلك الشركة العقارية مباشرة ربع حي تلال الرياض البالغ مساحته اكثر من مليون متر مربع والذي ساهمت فيه بمبلغ 76مليون ريال منذ عدة سنوات يجري الانتهاء من تصفية حسابات المشروع خلال النصف الأول من هذا العام على أبعد تقدير والذي سيحقق ارباحاً مجزية لمساهمي الشركة.
كما تمتلك الشركة استثمارات في سندات مالية بقيمة 121مليون ريال بلغ عائدها في العام الماضي فقط 3.3ملايين ريال!! هذا وقد ارتفعت قيمة المشروعات تحت التنفيذ الى 31مليون ريال منها 4.2ملايين ريال مشروع سفارة المملكة في الكويت المتوقف منذ عام 1990م تبلغ اصول الشركة المتداولة (اقل من سنة) 91مليون ريال تتركز في الأرصدة المستحقة من المستأجرين البالغة 85مليون ريال كما تبلغ النقدية والمخزون 6.5ملايين ريال.

المطلوبات.. انخفضت مطلوبات الشركة 10ملايين ريال نتيجة لانخفاض الأرصدة الدائنة الى 95مليون ريال ومخصص الزكاة الى , 45ملايين ريال، اما الارباح المقترح توزيعها على مساهمي الشركة عن العام الماضي فبلغت 73مليون ريال بواقع 6ريالات للسهم. كما بلغت تعويضات نهاية الخدمة 8.1ملايين.

حقوق الملكية.. انخفضت حقوق الملكية 10ملايين ريال الى 122.5مليون ريال وذلك نتيجة لانخفاض الأرباح المستبقاة يبلغ رأسمال الشركة 600مليون ريال، ويبلغ الاحتياطي النظامي 139مليون ريال، والاحتياطي الاتفاقي ثابت بمبلغ 300مليون ريال وكذلك احتياطي الاستثمارات ثابت بمبلغ 183مليون ريال في حين انخفضت الأرباح المبقاة 16مليون ريال الى 4ملايين ريال.

ثانياً- قراءة في قائمة الدخل المقارنة عن العام المالي 2002م:
بالاطلاع على الجدول المرفق الخاص بايرادات الشركة ومصروفاتها يتضح ارتفاع ايرادات النشاط 12مليون ريال الى 138مليون ريال( فيما يبدو نتيجة لبيع ارض الخبر والتي حققت ارباحاً تقارب 14مليون ريال ) في حين استقرت مصاريف النشاط عند مستوى العام الماضي البالغ 79مليون ريال والذي يتكون من مصاريف إهلاك العقارات 36مليون ريال( 33سنة عمر افتراضي للعقارات) ومصاريف استهلاك الماء والكهرباء 21مليون ريال، ومصروفات عقارية 22مليون ريال هذا وقد انخفضت الإيرادات الاخرى 48.5مليون ريال الى فقط 7.3ملايين ريال نتيجة لانخفاض عائد السندات وعدم تسجيل ارباح رأسمالية مقارنة بالعام السابق، اما المصاريف الاخرى فقد انخفضت ايضاً اكثر من 9ملايين ريال الى فقط مليوني ريال، كما انخفض مخصص الزكاة الشرعية الى 2.1مليون ريال ليبلغ صافي دخل الشركة 62.5مليون ريال منخفضاً 8ملايين ريال عن العام الماضي وبعائد للسهم بلغ 5.2ريالات.
هذا وأتوقع ان يبدأ جني قطاف تبني ادارة الشركة لاستراتيجية التطوير العقاري هذا العام بتسجيل ارباح بيع تلال الرياض خلال الربع الاول والذي يذكر رئيس مجلس ادارة الشركة في تقريره للمساهمين انها مجزية والتي اتوقع ان تتجاوز الثلاثين مليون ريال على اقل تقدير، وكذلك البدء ببيع الأراضي التي يتم الانتهاء من تخطيطها او تطويرها او بيع المساكن التي يتم تعميرها وفقاً لاتفاقية المشاركة مع البنك السعودي البريطاني (الأمانة لتمليك المنازل) بالإضافة الى الإيرادات التشغيلية الناتجة عن تأجير المكاتب والمعارض التجارية والفلل والشقق السكنية.

* محلل مالي