للمتابعه الريتات

[مفهوم]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الــــمحــترم

مجهود رائع
الله يجزاك الف خير

واياك يارب وتسلم

[مفهوم]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مفهوم

رئيس "مشاركة ريت" لـ"أرقام": نتائج الربع الثالث أفضل من توقعاتنا.. وضريبة التصرفات العقارية لن تحد من توسعات الصندوق



قال إبراهيم بن فهد العساف رئيس مجلس إدارة صندوق "مشاركة ريت"، إن نتائج الربع الثالث كانت أفضل مما توقع الصندوق بداية أزمة جائحة كورونا، مشيرا إلى الإجراءات الاحترازية التي أثرت بشكل مباشر على التشغيل العقاري.


وأضاف العساف في اتصال مع "أرقام"، أنه تم التعامل مع الجائحة أخذا بعين الاعتبار مصلحة الصندوق ومالكي الوحدات والمحافظة على نسب الإشغال بعد اتخاذ بعض الإجراءات لمساعدة المستأجرين لتجاوز الأزمة، مبينا أنه سيتم الإفصاح عن آثار أزمة كورونا لاحقا.

وحول النسبة التشغيلية لعقارات الصندوق، قال العساف إن القطاع التجاري تصل نسبة التأجير فيه بناء على المساحات القابلة للتأجير إلى 96% والقطاع السكني والضيافة إلى 100%، والقطاع الصناعي متمثلاً في مستودع الصندوق للتخزين الذاتي في دبي بنسبة 100%.



وأشار إلى أن عقد مستودعات البركة بالرياض انتهى خلال الربع الثالث من العام الجاري، ويتم العمل على تأهليه وصيانته لتأجيره، متوقعاً ارتفاع الطلب على المستودعات ذات المواصفات العالية خلال الفترة القادمة.


وتوقع العساف أن يشهد السوق العقاري زيادة ملحوظة في الإشغال للفترة القادمة مع دخول العام القادم 2021 وانحسار الجائحة بشكل تدريجي نتيجة توفر اللقاح، مشيراً إلى نظرة الصندوق التفاؤلية تجاه السوق العقاري.



وأضاف أن الصندوق يسعى إلى الدخول في قطاعات جديدة تتماشى مع رؤية المملكة 2030 والتحولات في السوق العقارية للمحافظة على نسب إشغال عالية من أجل زيادة التنويع في قطاعات الصندوق ومع شركاء ومستأجرين يتمتعون بالسمعة الحسنة وقوة الموقف المالي وسجل مستأجر جيد.



وحول تطبيق ضريبة التصرفات العقارية، قال العساف إن ضريبة التصرفات العقارية أصبحت من ضمن التكاليف التي تترتب على شراء أي عقار ولن يحد ذلك من توسعات الصندوق المستقبلية.



وأضاف قائلا: "نعتقد أن التأثير على الصندوق لن يكون جوهريًا حيث سيؤخذ ذلك في الحسبان عند التفاوض على أي استحواذ مستقبلي ونظرًا لانخفاض تكلفة التسهيلات المصرفية التي حصل عليها الصندوق والتي ستعزز من قوته في التفاوض لاقتناص أفضل الفرص، وأما دراسة شراء عقارات جديدة فبالتأكيد إن مدير الصندوق يدرس وبشكل مستمر الفرص المعروضة عليه وسيناقش نتائج الدراسات مع مجلس الإدارة لاتخاذ القرار المناسب".



ووفقا للبيانات المتاحة في "أرقام"، حقق صندوق "مشاركة ريت" إيرادات إيجارية بقيمة 25.65 مليون ريال بنهاية الربع الثالث 2020، مقارنة بإيرادات قدرها 27.96 مليون ريال عن الربع المقابل لعام 2019.

مثال على ماذا بنيت الاستثمار في الريت طبق الطريق التاليه وختار الريت المناسب



واسعارها اقل من الاكتتاب من 10% الى 30% ومع ذلك توزع ارباح اقل ريت يوزع 4% سنويا والبعض منهم الى 10%


للمعلوميه سعر الاتصالات السعوديه 106 ريال توزع اربعه ريال في السنه

مشاركه ريت توزع 70 هلله في السنة وسعرالسهم 9.34 وليست التوصيه املك في السهم كاستثمار

106÷9.34=11.34سهم

11.34×0.70= 7.93 ستكون الارباح السنويه


افضل الابتعاد عن المضاربه في الاسهم الخاسره في الوقت الحالي

[مفهوم]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الــــمحــترم

يا أخوان من يعطينا تحليل سهم أملاك العالمية
وجزاكم الله خير

المعذره منك سهم جديد في السوق والله متابعه

[مفهوم]

موضوع مهههم جدا قبل دخول في الريتات جميع اللهم إني بلغت اللهم فاشهد.

هل يكمن الشيطان حقًا في التفاصيل؟ .. عن الديون والسيولة وأشياء أخرى في صناديق الريت

“هل تعرف فلان؟ نعم أعرفه.. هل عاشرته؟ لا.. إذن أنت لا تعرفه”.. العبارة السابقة هي مثل شعبي دارج يتداوله الناس بصيغ مختلفة في دولنا العربية، والغاية منه هو حثّ الناس على عدم الاكتفاء بما توحي به المظاهر أثناء تقييم الرجال، والتعمق أكثر من ذلك في شخوصهم من خلال الاحتكاك المباشر والمستمر بهم من أجل التعرف على حقيقة معادنهم.

هذا المثل ربما لا يوجد من هم أحوج إليه من المستثمرين في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (الريت) والذين ينصب تركيز الأغلبية الكاسحة منهم على مقاييس مثل سعر الوحدة وحجم التوزيعات أثناء سعيهم للمفاضلة بين الصناديق المتاحة في السوق، بينما يغفلون تفاصيل في غاية الخطورة.. باختصار، مَن لا يعرف حجم الديون ودرجة السيولة لدى الصندوق الذي يستثمر فيه لا يعرف حقيقة الصندوق حتى لو ادّعى غير ذلك.

في التقرير التالي – وهو الأخير ضمن سلسلة بدأت قبل أسبوعين – سنستعرض معًا بشكل سريع عددًا من النقاط المهمة التي يجب أن ينتبه إليها كل مستثمر في صناديق الريت يخشى على أمواله.

الديون .. ما لا يسع المستثمر بصناديق الريت جهله

واحد من أهم المقاييس الحاسمة في عملية تقييم صندوق الريت هو حجم الرافعة المالية للصندوق أو نسبة الديون إلى حقوق الملكية في هيكل رأس المال الخاص بالصندوق، ولكن لماذا يلجأ الصندوق من الأساس إلى الاقتراض أو استخدام رافعة مالية؟ في الحقيقة تقدم إدارة الصندوق على تلك الخطوة لسبب بسيط جدًا وهو زيادة حيازاتها النقدية من أجل اقتناص بعض الفرص التي بإمكانها تعزيز عوائد المساهمين، خصوصًا أنها ملزمة بعدم الاحتفاظ بعوائد الصندوق وتوزيع 90% منها على المساهمين.

ولكن كما يعرف أغلب المهتمين بسوق الأسهم تعد الرافعة المالية سلاحًا ذا حدين بمعنى أن لها تأثيرًا مكبرًا في الاتجاهين، فكما بإمكانها تعزيز المكاسب حين تمضي الأمور بالسوق على نحو جيد، يظل بإمكانها أيضًا تضخيم خسائر الصندوق حال تدهور الوضع بالسوق وساءت الأمور، وبغض النظر عن الربحية، يظل الصندوق ملزمًا بسداد الأموال المقترضة في مواعيد محددة بالإضافة إلى الفوائد عليها.

حين تحاول كمستثمر في صندوق ريت معرفة موقف الرافعة المالية للصندوق، فمن فضلك لا تشتت نفسك ولا تشغل بالك سوى بثلاثة أسئلة بسيطة جدًا: الأول هو ما نسبة الديون في رأس مال الصندوق؟ والثاني إلى أي مدى يستطيع الصندوق خدمة هذه الديون بشكل مريح؟ أما الثالث والأخير فهو: ما وضع السيولة لدى الصندوق؟

إذا بدأنا بالسؤال الأول، فبالإمكان معرفة إجابته من خلال النظر إلى البيانات المالية الصادرة عن الصندوق وخصوصًا الميزانية العمومية والتي ستجد فيها كل ما يخص الديون قصيرة وطويلة الأجل، ومن المهم جدًا أن تنتبه إلى أن “تداول” أشارت في معايير الطرح والإدراج الخاصة بصناديق الريت إلى أنه لا يجوز أن يتجاوز اقتراض الصندوق ما نسبته 50% من القيمة الإجمالية لأصوله وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة.

والمعلومة السابقة الخاصة بسقف الديون الذي تفرضه “تداول” لا يجب أن تمر مرور الكرام، بل يجب أن تعتبرها مقياسًا تمايز بين الصناديق على أساسه من هذه الجهة، بمعنى أن الصندوق الذي تبلغ قيمة رافعته المالية 47% مثلًا لا يترك لنفسه مجالًا للمناورة والاقتراض أكثر إذا لزم الأمر، وذلك على عكس الصندوق الذي لا تزيد رافعته المالية على 20% مثلًا.

أسعار الفائدة … السيرك الكبير!

لمَن لا يعرف، يتم حساب نسبة الرافعة المالية من خلال قسمة إجمالي الديون على إجمالي رأس المال (الديون وحقوق الملكية)، ومن الأشياء المهمة التي يجب أن تنتبه إليها في هذا السياق هي حجم الديون قصيرة الأمد بالمقارنة مع نظيرتها طويلة الأجل، حيث إن قصر مدة استحقاق الديون بشكل عام من شأنه أن يضغط على الصندوق الذي سيجد نفسه مضطرًا لإعادة تمويل ديونه في غضون فترة زمنية قصيرة.

ما سبق يأخذنا إلى نقطة في غاية الخطورة وهي أن الصندوق صاحب الرافعة المالية الكبيرة يترك نفسه عُرضة لمخاطر تقلب أسعار الفائدة، ما لا يدركه البعض هو أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر على صناديق الريت بشكل سلبي من أكثر من جهة؛ حيث إنه من جهة يزيد من تكلفة خدمتها لديونها، ومن جهة أخرى يتسبب في تباطؤ الاقتصاد وتراجع القوة الشرائية للمستهلكين مما ينعكس سلبًا على العوائد الإيجارية للعقارات، ومن جهة ثالثة يزيد من تكلفة زيادة رأس المال وهو ما قد يعطل مشاريع ربما تكون قيد التطوير.

نأتي الآن للسؤال الثاني والذي يتعلق بمدى قدرة الصندوق على خدمة ديونه، يتم قياس قدرة الصندوق في تلك الناحية من خلال مقياس يسمى نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)، وفي حالة صناديق الريت يتم حساب الـ(DSCR) الخاص بالصندوق وفقًا للمعادلة التالية: (صافي الدخل التشغيلي – احتياطي استبدال) ÷ خدمة الدين.

لا يمكن لمدير صندوق الريت أن يستيقظ من نومه مثلًا ويقرر ببساطة إنجاز عملية بيع أو شراء أحد الأصول العقارية دون أن يكون مستعدًا للدخول في عملية طويلة ومرهقة ومكلفة، فمن ناحية لا يمكن للبائع إيجاد مشترٍ في لمح البصر، ومن ناحية أخرى لن يستطيع المشتري الحصول على قرض لتمويل الصفقة بين عشية وضحاها.

قد تكون الإيردات الإيجارية للمحفظة العقارية الخاصة بالصندوق سلسة إلى حد ما (بفضل العقود طويلة الأجل والمصروفات الثابتة) ولكن شراء العقارات وبيعها فضلًا عن تطويرها من الأساس هي كلها عملية صعبة ومرهقة وتحتاج إلى نطاق زمني كبير وإدارة جيدة للتدفقات النقدية.

وبناءً على ما سبق يحتاج الصندوق إلى إدارة تدفقاته النقدية الخارجة والداخلة بحرفية عالية لضمان توافر السيولة حين يحتاج إليها الصندوق، والسؤال الذي يطرح نفسه في هذا السياق هو: هل تتم إدارة الصندوق بطريقة تضمن توافر ما يكفي من الكاش عند الحاجة؟

الإجابة عن هذا السؤال تبدأ من البيانات المالية للصندوق والتي توضح آجال استحقاق الديون الواقعة على كاهله. فإذا افترضنا على سبيل المثال أن البيانات تشير إلى أن الصندوق يجب عليه سداد 5 ملايين ريال في العام المقبل، فيجب على الصندوق أن يبدأ في التخطيط مسبقًا في خطة السداد.

كلما زادت قيمة الناتج عن واحد كان ذلك أفضل، ولكن في المعادلة السابقة ربما أكثر ما يلفت النظر هو ما يسمى باحتياطي استبدال، فما هو؟ ولماذا نطرحه من صافي الدخل التشغيلي؟ ببساطة احتياطي الاستبدال يعبر عن قيمة الأموال التي يحتاج الصندوق إلى إنفاقها على ممتلكاته العقارية لكي تبقى في حالة جيدة.

ويتم طرح هذا البند من صافي الدخل التشغيلي لمراعاة حقيقة أنه لا يمكن استخدام دخل الصندوق بالكامل في خدمة الديون، فهناك أموال يجب إنفاقها على صيانة وحفظ العقارات ومن المنطقي أن يتم استبعادها من الحسابات أثناء الحديث عن الدخل المتاح لخدمة الديون، وهناك مَن يذهب إلى أبعد من ذلك ويستبعد كذلك أثناء حساب الـ(DSCR) عمولات التأجير وهي تكاليف حقيقية لا يمكن تجنبها.

السيولة ثم السيولة ثم السيولة!

نأتي الآن للسؤال الأهم على الإطلاق، وهو الخاص بدرجة السيولة لدى الصندوق؛ في سوق العقارات يعلم القاصي والداني أن القاعدة الذهبية هي الموقع ثم الموقع ثم الموقع! في عالم صناديق الريت توجد هناك قاعدة مشابهة يطلق عليها السيولة ثم السيولة ثم السيولة!

السيولة هي نقطة في غاية الأهمية والخطورة؛ فالعقارات التي تشتريها وتبيعها صناديق الريت في السوق هي بحكم طبيعتها أصول غير سائلة، بمعنى أنه يصعب تحويلها إلى نقود بسرعة وسهولة، والحديث هنا بالمناسبة عن العقارات نفسها وليس عن وحدات صندوق الريت، فهناك فارق كبير بين الاثنين، حيث إن الأخيرة يتم تداولها في السوق المالية على عكس الأولى.

من الضروري جدًا أن تنتبه كمستثمر لاستراتيجية الصندوق في السداد، وتحاول معرفة ما إذا كان نهج الصندوق في سداد ديونه هو الدفع النقدي، أم إعادة التمويل من خلال الحصول على قرض جديد؟ وإذا كان ينوي الدفع نقديًا فهل سيفعل ذلك من خلال تصفية بعض الحيازات أم أن لديه بالفعل سيولة كافية في ميزانيته العمومية، وإذا كان سيلجأ إلى إعادة تمويل الدين بقرض آخر، فما شروط القرض الجديد؟

أخطاء تقع فيها بعض صناديق الريت

وفق نفس المنطق السابق، إذا أعلن الصندوق عن سعيه للاستحواذ على أصول جديدة لضمها إلى محفظته العقارية أو حتى تطويرات أخرى جديدة، فقبل أن تبتهج بذلك من الحكمة أن تحاول معرفة كيف سيمول الصندوق عمليات الاستحواذ أو التطوير المزمعة؟ هل سيكون من خلال الحصول على قرض جديد أم من خلال طرح وحدات جديدة للجمهور؟.

امتلاك الصندوق لقدر معقول من السيولة هو أمر مهم جدًا في عملية تقييم الصندوق، ولكن مسألة السيولة تحتاج إلى موازنة دقيقة؛ فالسيولة تعني “كاش” ولكن وجود الكثير من الكاش في ميزانية الصندوق دون استخدام يضر بعوائد الاستثمار، ولذلك يجب أن تدار مسألة السيولة دون إفراط أو تفريط، وهذا شيء يحتاج إلى إدارة واعية تعرف جيدًا السوق العقاري وأسراره.

وبمناسبة الحديث عن الإدارة، من المهم أن نشير بشكل سريع في ختام التقرير إلى بعض الأخطاء التي يقع فيها عدد من إدارات صناديق الريت من وقت لآخر والتي يجب أن تنتبه إليها كمستثمر، ومن هذه الأخطاء: التوسع غير المدروس وتحمل الكثير من الديون في سبيل ذلك، والدخول في قطاعات عقارية جديدة دون امتلاك الخبرة اللازمة للنجاح في هذه القطاعات.

وتمتد القائمة لتشمل تزويد المستثمرين بمعلومات غير موثوقة، والمبالغة في تقدير آفاق النمو المستقبلية للصندوق، والتعهد بتحقيق مستوى غير معقول من الأرباح عند الطرح بغرض جذب أكبر عدد من المساهمين. والقاسم المشترك بين كل السلوكيات السابقة هي أنها تعطي جمهور المساهمين انطباعًا بعدم كفاءة الإدارة أو افتقارها إلى الانضباط اللازم، فضلًا عن عدم اكتراثها بثروة المساهمين طالما دخلت الرسوم إلى جيوبهم.

وفي النهاية، لا يسعنا سوى الإعراب عن بالغ سعادتنا وتقديرنا لتفاعل قراءنا الأعزاء مع الأجزاء الثلاثة لهذه السلسلة. وبما أن لكل شيء نهاية، فقد وصلنا معًا إلى نهاية الرحلة، بضع كلمات وتنتهي هذه المغامرة، شكرًا على مرافقتنا خلالها.

نقلاً عن أرقام

[مفهوم]

إجمالي الأرباح الموزعة*

20.82 مليون ريال

*قام الصندوق خلال الفترة بزيادة عدد وحداته من 60 مليون وحدة إلى 68.11 مليون وحدة


وأوضحت الشركة في بيان لها على "تداول"، أن نسبة التوزيع من صافي قيمة الأصول تبلغ 1.02 % كما في تاريخ 30 سبتمبر 2020.

[مفهوم]

"ميفك ريت" يعلن عدم تمكنه من توزيع أرباح نقدية عن النصف الأول 2020



أعلنت شركة "ميفك كابيتال" مدير "صندوق ميفك ريت"، أن الأرصدة النقدية المتاحة حاليا بالصندوق لن تمكّنه من دفع توزيعات نقدية لحملة الوحدات عن الفترة من 1 يناير 2020 حتى 30 يونيو 2020.



وأوضحت الشركة في بيان لها على "تداول"، أن ذلك جاء بناء على الآثار المترتبة من جائحة كوفيد 19 وما تبعها من إجراءات إغلاق كلي وجزئي للعديد من الأنشطة التجارية، الأمر الذي أثر بالسلب على تحصيل الإيجارات من العديد من المستأجرين، مبينة أن ذلك أدى إلى إنهاء بعض عقود الإيجارات مما كان له أثر سلبي على رصيد النقدية المتاحة لدى الصندوق نتيجة انخفاض الإيجارات المحصلة من المستأجرين وزيادة مديونيات المستأجرين.



وأضافت أن الصندوق قام بسداد بعض من التزاماته الدائنة الناتجة عن الاستحواذ على بعض أصوله تجنبا لفرض أي غرامات أو فوائد تؤثر بالسلب على ربحية الصندوق، مشيرة الى أن ذلك يعزز هيكل الصندوق المالي ويقلل التزاماته.



وبينت أن الصندوق قام أيضا بمراعاة هيكل رأس ماله وإلزامية دفع فوائد القروض حتى في ظل الأزمة السابقة لكسب ثقة الممولين، مؤكدة استمرارها في تدعيم إضافي لكل الأدوات التي تؤدي إلى زيادة التحصيل من خلال تدعيم إضافي للجانب القانوني لملاحقة المستأجرين المتعثرين وعمل خطط إعادة جدولة للمستأجرين الجادين في دفع المديونيات، ما سيكون له أثر إيجابي على التدفقات النقدية المستقبلية.



وأشارت الى أنه من المتوقع أن يكون الأثر سلبياً مرحلياً على حملة الوحدات، بدون أي تبعات مستقبلية.

[مفهوم]

سجل صندوق «الجزيرة ريت» خلال جلسة اليوم الأحد، أعلى سعر له منذ الإدراج في 15 فبراير 2017، عند 25 ريال، مرتفعاً بنسبة 106.45 % خلال عام (52 أسبوعاً).

وأظهر رصد أعدته «صناديق»، أن الصندوق، الذي تديره شركة «الجزيرة للأسواق المالية»، أغلق بنهاية جلسة اليوم مرتفعاً بنسبة 2.2% إلى 24.98 ريال.

وبلغت القيمة المتداولة نحو 74 مليون ريال بعد تداول أكثر من 3 ملايين من خلال 1478 صفقة.

ويعد السعر الأعلى المذكور خلال الجلسة، وليس سعر الاغلاق في السوق.

وكانت هيئة السوق المالية السعودية وافقت في يناير 2017 على طلب شركة الجزيرة للأسواق المالية بطرح وتسجيل صندوق «الجزيرة موطن ريت» في السوق كوحدات صندوق استثمار عقاري متداول، وطرحه طرحاً عاماً.

ويستثمر صندوق «الجزيرة موطن ريت» في عقارات مطورة، ويقوم بتوزيع 90% على الأقل من صافي دخل الصندوق على المستثمرين خلال فترة عمل الصندوق، وذلك بشكل سنوي.

[مفهوم]

طالبكم تطلعون على الموضوع

صناديق الاستثمار العقارية المتداولة "ريت" .. ما هي؟ وكيف تختار الصندوق الصحيح؟

في الثالث عشر من نوفمبر/تشرين الثاني عام 2016، قامت "تداول" بإدراج صندوق "الرياض ريت"، ليصبح أول صندوق استثمار عقاري متداول (ريت) أو "REIT" يتم إدارجه بالسوق.



لكن، رغم ظهورها المتأخر في السوق السعودي، إلا أن صناديق الـ"ريت" ليست اختراعا جديدا. ففي عام 1960 وضع الكونجرس الأمريكي الأساس القانوني لهذا النوع من الصناديق، وبعدها بخمس سنوات تم إدارج أول صندوق "ريت" في بورصة نيويورك.



وذلك قبل أن تدخل إلى أوروبا عبر هولندا في عام 1969، ثم أستراليا في عام 1973، وكندا في عام 1993. واليوم تنتشر في أغلب الأسواق العالمية.


حيرة المستثمر أمام المعروض



- شكل تطور الأسواق المالية في العقود الأخيرة تحدياً كبيراً للكثير من المستثمرين الذين أصبحوا حائرين بين الأعداد الكبيرة للأدوات الاستثمارية المتاحة. فبشكل عام، نجد أن الأسهم كانت دائمًا هي الدعامة الأساسية للنشاط الاستثماري، وفي المقابل تظهر السندات كخيار آمن لأولئك الذين لا يحبذون المخاطرة.



- في الوقت نفسه، نجد أن المضاربين هم الأنشط في مجال عقود الخيارات، في حين تظهر الصناديق المشتركة باعتبارها واحدة من أسهل الأدوات الاستثمارية المتاحة للمستثمرين. ولكن توجد هناك أداة استثمارية لا تندرج تقريباً تحت أي من الفئات السابقة لم تكن تحظى بشعبية كبيرة حتى وقت قريب، وغالباً ما كان يتم تجاهلها وهي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة.



- لنفترض مثلاً أنك تعيش في الرياض، وتلاحظ وجود حالة من الازدهار في السوق العقاري بالمدينة. أسعار الشقق السكنية ترتفع بشكل كبير، وكذلك إيجارات المحلات التجارية، وهناك الكثير من الشركات التي تأتي إلى المدينة باحثة عن مساحات مكتبية تدير من خلالها أعمالها التجارية ويدفعون مقابلها إيجارات جيدة.


- هذا الوضع بالنسبة لأشخاص عاديين مثلي ومثلك يبدو كفرصة جيدة للاستثمار وتحقيق عوائد جيدة، ولكن في تلك اللحظة تظهر المشكلة الكبيرة التي تحول دون استفادتنا من حالة الازدهار هذه، وهي رأس المال الأولي المطلوب للدخول في هذا السوق.



- إذا نظرنا مثلاً إلى تكلفة شقة سكنية ليست فاخرة وإنما جيدة، سنجد أنها إلى حد ما تفوق إمكانياتي كموظف ذي أجر شهري متوسط، وغالباً سأحتاج للحصول على قرض لشراء تلك الشقة، وهو ما سيعني أن الجهة المقرضة ستضع يدها على جزء كبير من دخلي الشهري لمدة قد تصل إلى 20 عاماً. هذا بالنسبة لشقة، فما بالك بمجمع تجاري قد تبلغ تكلفته 20 ضعف ذلك المبلغ.



- لذلك، بشكل عام، على الرغم من ضخامة العوائد المتوقعة، إلا أن الاستثمار الأولي الذي أحتاج إليه من أجل الولوج إلى السوق العقاري بعيد جداً عن متناول يدي، ومن الصعب إن لم يكن من المستحيل أن أستفيد من العقارات كأداة استثمارية.



- من هنا، ظهرت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة لمساعدة صغار المستثمرين على التغلب على هذه العقبة وتمكينهم من الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال كبير. هذه الصناديق عبارة عن شركات تمتلك أو تدير أو تمول مجموعة من العقارات المدرة للدخل، وتجمع رأس مالها من المستثمرين خلال اكتتاب عام.


الفرق بينها وبين الأسهم



- كواحد من المكتتبين بهذا الصندوق، أنت تقوم بشراء جزء من وعاء استثماري مدار يضم محفظة متنوعة من الأصول العقارية (مثل الشقق السكنية والمساحات المكتبية ومراكز التسوق والمحال التجارية والفنادق) وهذا الوعاء يولد الدخل من خلال تأجير أو بيع ممتلكاته، قبل أن يتم توزيع العائد مباشرة على مالكي الوحدات (ملكية الصندوق مقسمة إلى وحدات) بصورة منتظمة.



- الصندوق ملزم قانوناً بتوزيع 90% على الأقل من صافي أرباحه على مالكي الوحدات بغض النظر عن ارتفاع أو انخفاض سعر الوحدة (وهذه خاصية جذابة بالنسبة للمستثمر المهتم بتوليد دخل منتظم)، وهذا عكس الحال في سوق الأسهم، حيث إن الشركة ومجلس إدارتها هم من يقررون ما إذا كان سيتم توزيع الفائض النقدي على المساهمين أو لا.

- يمكن للمستثمرين شراء وبيع وحدات صناديق الـ"ريت" في السوق الثانوية، كما هو الحال مع جميع الأوراق المالية المتداولة في السوق، وتعتبر القدرة على الدخول والخروج بسرعة من هذه الصناديق إحدى مزاياها الرئيسية، فلن يضطر المستثمر إلى الانتظار لشهور حتى يتم بيع العقارات من أجل حصوله على أمواله.



- سعر الوحدة في السوق يعكس بشكل رئيسي أداء الفريق الإداري القائم على الصندوق، بالإضافة إلى قيمة العقارات التي تضمها محفظة الصندوق.



- دخل الصندوق مصدره الإيجارات، والأرباح الرأسمالية الناتجة عن ارتفاع قيمة العقارات الموجودة بالمحفظة والتي لا توزع إلا في حال تم بيع العقار. وبالمناسبة، لا تمتلك كمستثمر بالصندوق أي سيطرة على موعد تحقيق ذلك الربح الرأسمالي، أو بيع ذلك العقار. الأمر بيد الإدارة، والتي قد ترى مثلاً أن بيعها لهذا العقار سيؤثر على تنويع المحفظة أو على تدفقاتها النقدية.



- من المهم جداً أن نفهم أن الهدف الرئيسي لصناديق الـ"ريت" هو توليد تدفقات نقدية مستقرة وعادة ما يتم ذلك بمساعدة الإيجارات، في حين تأتي الأرباح الرأسمالية بعد ذلك كهدف ثانوي.



- باختصار، هذه الصناديق تجعل الاستثمار العقاري أكثر سهولة بالنسبة للمستثمر العادي، حيث تتيح للمستثمرين إمكانية امتلاك حصص في مشاريع التطوير العقاري وغيرها من الأصول العقارية كمساهمين دون الحاجة لرأس مال كبير.


كيف تختار الصندوق الصحيح؟



- كما هو الحال مع أي استثمار آخر، يجب أن تأخذ وقتك وتدرس الخيارات المتاحة أمامك حين تحاول المفاضلة بين صناديق الـ"ريت" المتاحة في السوق. فهناك بعض العوامل الحاسمة التي يجب أن تأخذها في اعتبارك قبل أن تتخذ قرارك.



- أولاً وقبل أي شيء آخر: الإدارة. من المهم جداً قبل أن تفكر في المشاركة باكتتاب أي صندوق "ريت" أو شراء وحداته إذا كان تم طرحه للتداول بالفعل أن تنظر في سجل وتاريخ الفريق الإداري القائم على الصندوق، فكما يعرف الجميع، ترتبط الربحية ارتباطاً وثيقاً بقدرة الإدارة على اختيار الاستثمارات الصحيحة واتباع أفضل الاستراتيجيات.



- خبرة القائمين على إدارة الصندوق أمر بالغ الحيوية. فالسوق العقاري مثل الغابة، والنجاح فيه أبعد ما يكون عن الحظ والتنجيم ويتطلب قدرة كبيرة على الاختيار الدقيق لخصائص الأصول، ودرجة عالية من الكفاءة في تنفيذ أصغر المهام الإدارية. لكن في نفس الوقت، يجب أن نشير إلى أن هذا العامل قد يصعب تطبيقه في السوق السعودي، لأن صناديق الـ"ريت" لا يزيد عمر أقدمها على العام ونصف.



- من المهم جداً أيضاً أن تنظر إلى الطريقة التي يحصل وفقها الفريق الإداري على مكافآته. فإذا كانت هذه المكافآت مرتبطة بأداء الصندوق، فهذه علامة جيدة، لأن هذا يعني أنهم سيقاتلون من أجل تحقيق الصندوق لأفضل عائد ممكن.

- ثانياً: التنويع. السوق العقاري ليس كتلة واحدة، فبداخل السوق قد تتذبذب أسعار العقارات بحسب أنواعها وموقعها. ولذلك من الأهمية بمكان أن يكون الـ"ريت" الذي تنوي الاستثمار به يمتلك محفظة متنوعة من العقارات.



- في الأسواق المتقدمة، مثل السوق الأمريكي توجد هناك أدوات استثمارية تتيح للمستثمر إمكانية الاستثمار في مجموعة متنوعة من صناديق الـ"ريت" في نفس الوقت من خلال الاستثمار في صندوق واحد يسمى " REIT ETF" وهو عبارة عن صندوق مؤشرات متداولة يمتلك محفظة متنوعة من صناديق الـ"ريت". هذا تنويع لأصول متنوعة أساساً! ولكن مثل هذه الأداة المتقدمة ليست متوفرة إلى الآن في السوق السعودي.



- ثالثاً: الأرباح. آخر نقطة يجب أن تنتبه إليها قبل الاستثمار بأي "ريت" هي دخله التشغيلي وحجم النقد المتاح للتوزيع. وهذه أرقام مهمة لأنها تقيس الأداء الكلي للصندوق، والذي يتم ترجمته إلى الأموال التي يحصل عليها المستثمر في النهاية.



- لكن يجب أن نشير هنا إلى أن ترتيب هذه العوامل مقصود، بمعنى أن العامل الأخير لا يجب أن يتقدم على عاملي الإدارة والتنويع، لأنه من الممكن جداً أن يحقق الصندوق عوائد غير طبيعية بسبب ظروف السوق العقاري، وهو ما لا يعكس الإمكانات الحقيقية للصندوق أو مدى كفاءة إدارته.



- هناك نقطة أخرى غاية في الحيوية يجب أن تدركها بينما تحاول اختيار الـ"ريت" المناسب وهي نسبة الديون في هيكل رأس المال. فالصناديق التي تستخدم كمية كبيرة من رأس المال المقترض ستكون أكثر عرضة من غيرها للتأثر سلباً بارتفاع أسعار الفائدة.


منقول للعلم والفائدة

[مفهوم]

أداء صناديق الريت السعودية أفضل من نظيرتها العالمية خلال أزمة كورونا



مختصون:

– خط التحفيز الاقتصادي للمملكة خففت آثار الجائحة على القطاعات المتضررة

– انخفاض أسعار الفائدة يدعم صفقة الاستحواذ الجديدة لصناديق الريت

– اللوائح التنظيمية للسوق السعودي أهم مقومات صمود صناديق الريت أمام كورونا

– 19 مليار ريال أصول صناديق الريت المدرجة في سوق «تداول»

– أكثر من 2 مليار ريال توزيعات أرباح سنوية لصناديق الريت السعودية

أكد رؤساء تنفيذيون ومختصون في القطاع المالي، أن أداء صناديق الاستثمار العقارية المتداولة «ريت» كان أداءها أفضل بالسوق السوق السعودية مقارنة بأداء الصناديق المماثلة حول العالم خلال أزمة كورونا المستجد.

وحسبما أشاروا فيه خلال جلسة افتراضية نظمتها شركة السوق المالية السعودية «تداول» بالتعاون مع مجموعة «صناديق للإعلام» لمناقشة أهمية صناديق «الريت»، بأن جائحة كورونا تعتبر أول أزمة حقيقية تواجه صناديق العقارات المتداولة بالمملكة تتجاوز أصولها 19 مليار ريال سعودي، إلا أنها استفادت من ارتفاع العوائد مقارنة بمتوسط عوائد صناديق الريت في العالم، بجانب الأثر الإيجابي لخطة التحفيز الاقتصادي التي قدمت الدعم وخففت آثار الجائحة على القطاعات المتضررة.

وألقت الجلسة الضوء على أهمية صناديق الريت في السوق المالية السعودية، كما ناقشت أثر الجائحة على التوزيعات النقدية لملاك وحدات صناديق الريت ومدى استعداد هذه الصناديق لمواجهة أي جائحة أخرى.

أول أزمة حقيقية

وفي هذا الشأن، قالت منيرة الدوسري، الرئيس التنفيذي لشركة «ملكية للاستثمار»، إن جائحة كورونا، تعتبر أول أزمة حقيقية تواجه صناديق «الريت» في السوق السعودي وذلك بسبب حداثة عمر هذه الصناديق، مضيفة: «لكن بالتأكيد التأثير كان عام على الأصول العقارية في جميع أنحاء العالم بسبب حضر التجوال والإجراءات الاحترازية التي قامت بها الدول لاحتواء الفيروس.

وأوضحت منيرة أن صناديق الريت على مستوى العالم شهدت انخفاضا كبيرا، مقارنة بمؤشر صناديق الريت في السوق السعودي حيث كانت الصورة أفضل بكثير في السوق المحلية.

وذكرت أن الأداء الجيد يرجع إلى ارتفاع العوائد مقارنة بمتوسط عوائد صناديق الريت في العالم، بجانب الأثر الإيجابي للإجراءات الاحترازية لحكومة المملكة والدعم الذي قدمته للكثير من القطاعات المتأثرة مما ساهم بشكل كبير في تخفيف الأثر.

التوزيعات النقدية

وحول تعامل الشركات المالية التي لديها صناديق الريت مع أثر الجائحة على التوزيعات النقدية، قالت الرئيس التنفيذي لشركة ملكية للاستثمار: «مما لا شك فيه أن أهم أهداف صناديق الريت أو الهدف الأساس هو التوزيعات النقدية…وفي الغالب مستثمرين هذه الصناديق يكون جزء كبير من تقيمهم لصندوق مرتبط بنسبة التوزيعات، العائد والدورية في عمل التوزيعات وذلك لتحقيق استراتيجيتهم الاستثمارية التي تركز بشكل أساسي على الحصول على الدخل الدوري والثابت».

ونوهت إلى أنه من ناحية تنظيمية أيضا وحسب لوائح هيئة السوق المالية المنظمة لصناديق العقارية المتداولة لا يقل التوزيع عن 90% من صافي أرباح الصندوق ولا يوجد حاجة لحجز أرباح الريت أو جزء منها مثل الشركات المدرجة.

وترى أنه على أرض الواقع لكل شركة مالية استراتيجيتها وأولوياتها في هذا الخصوص.

وأفاد أنه بالنسبة لصندوق «ملكية عقارات الخليج ريت» كان من أهم أولوياته أن يكون على الموعد لملاك الوحدات بتوزيع الأرباح الربع سنوية، حيث تم توزيع أرباح الربع الثاني من عام 2020 في وقته مع عمل تخفيض في قيمة التوزيعات النقدية بسبب تأثير الجائحة ومن باب التحفظ.

وكشفت أن هذه الإجراءات بشكل عام تعتبر مؤقتة حتى تتضح الرؤية وتنتهي الصناديق من التفاوض مع المستأجرين، وعلى المدى البعيد أتوقع تعافي التحصيل وعودة التوزيعات لمعظم صناديق الريت لمستويات التوزيع السابقة، وحسب استراتيجية التوزيع لكل مدير صندوق.

وردا على تساؤل بشأن استحواذ بعض صناديق الريت في السوق المالية على عقارات جديدة هل مخاطرة أم فرصة؟.. أجابت منيرة أنه في بداية الأزمة لاحظنا إلغاء صفقات أو اتفاقيات تخص الاستحواذ لبعض صناديق الريت، وأيضا أصبح هناك تباطؤ بشكل عام في الاستحواذات وذلك أمر طبيعي لعدم وضوح الرؤية وعدم تحديد مدى تأثير الجائحة على الاقتصاد والقطاع العقاري بالتحديد، خصوصا في بداية الأزمة.

وأضافت أن الأزمات هي الوقت المناسب لاقتناص الفرص حيث تزيد القدرة التفاوضية لمدير الصندوق مع صاحب العقار، كما أنها تكون مجدية خاصة إذا كان العقار ذو جودة عالية وقيمة مضافة بما تساهم في تقليل حدة الأثر السلبي للجائحة.

تنويع الأصول

وقالت منيرة، إنه إذا كان العقار يدعم تنويع الأصول المملوكة للصندوق ما يساهم في تخفيض المخاطر خاصة إذا اختلف الأصل العقاري عن موجودات محفظة الصندوق وقلل من الارتباط من ناحية المستأجر والقطاع والمنطقة.

ولفتت إلى أنه من ناحية استفادة الصناديق من انخفاض أسعار الفائدة تجد أغلب الدول تتجه لخفض الفائدة في وقت الأزمات لدعم الاقتصاد مما يقلل الهامش المدفوع للبنوك ويرفع العائد على العقار المستحوذ عليه، إذا ما تم الاستحواذ عبر الحصول على قرض بنكي.

الاستقرار والصمود

وقالت إن الصناديق الأكثر قدرة على الاستقرار والصمود في وقت الأزمات هي الصناديق التي لديها إدارة كفء ومرنة وتمتلك نظام إدارة مخاطر متكاملة وحوكمة قوية.

وذكرت أنه عند الحديث عن الحوكمة وإدارة المخاطر ليس فقط المقصود الالتزام باللوائح هيئة السوق المالية ذات العلاقة أو اللوائح الخاصة بالإدراج بل تتضمن اللوائح الداخلية التي تحكم عمل مدراء الصناديق التي يضعها مجلس إدارة الصندوق وتتضمن إجراءات داخلية من شأنها رفع الكفاءة والحوكمة.

وأشارت الرئيس التنفيذي لشركة ملكية للاستثمار، إلى هناك اختلاف بين كل مدير صندوق وآخر بالاجتهاد في العمل على تحقيق أفضل أداء وأقل مستوى من المخاطر ممكن.

وتابعت: «على سبيل المثال في اللوائح الداخلية لدينا في شركة ملكية للاستثمار الخاصة في صندوق ملكية عقارات الخليج ريت وضعنا إجراءات تنظيمية كالتأمين على جميع عقارات الصندوق وعمل فحص هندسي من مكتب مستقل قبل الاستحواذ على العقارات الجديدة وهي غير متطلب نظامي من هيئة السوق المالية لكن كأفضل ممارسة مهنية لصالح اداء الصندوق ومالكي الوحدات».

قواعد الإدراج المعدلة

ومن جانبه، قال محمد الرميح مدير عام الإدارة العامة للأسواق من الشركة السوق المالية السعودية «تداول»، إن تم نشر قواعد الإدراج المعدلة لاستطلاع مرئيات المهتمين والمعنيين في وقت سابق من هذا العام، وتهدف هذه التعديلات المقترحة إلى تنظيم وتيسير متطلبات إدراج صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في نمو – السوق الموازية.

ولفت إلى السماح لعدد أكبر من هذه الصناديق بالإدراج في أسواق تداول لما شهدناه من تطور كبير في هذه الصناديق خلال العاميين الماضيين حيث وصل إجمالي أصول الصناديق المدرجة في «تداول» إلى أكثر من 19 مليار ريال سعودي وتوزيعات أرباح أكثر من 2 مليار ريال.

مقومات نجاح

وأكد بسام نور مدير صندوق «دراية ريت»، المشارك في الجلسة أن السوق المالية السعودية تتسم بشفافية عالية ولوائح تنظيمية وقواعد إفصاح تقارن بالأسواق العالمية المتقدمة، ثم أن الأسس التي بنيت عليها السوق المالية السعودية واللوائح التنظيمية كانت من أهم مقومات نجاح وصمود صناديق الريت في وجه جائحة فيروس كورونا المستجد.

[مفهوم]

الريتات الها نصيب الاسد


أكدت "فايزر" و"بيونتك" أن لقاحهما المحتمل لـ"كورونا" فعال في منع إصابة الأشخاص بالفيروس بنسبة تتجاوز 90%.
وصرح المدير التنفيذي لـ"فايزر" "ألبرت بولار" بأن تلك التطورات هي بمثابة يوم عظيم للعلم والإنسانية.
وتوصلت النتائج إلى إصابة 94 شخصاً من المشاركين بالتجارب بالفيروس إذ بلغ إجمالي عددهم 43.5 ألف، وأشارت الشركتان إلى أن معدل فعالية اللقاح يتجاوز 90% بعد مرور 7 أيام على تلقي الجرعة الثانية.
ووفقاً للنتائج فإن الحماية من الفيروس تتحقق بعد مرور 28 يوماً من التطعيم الأولي والذي يتكون من جرعتين.
ورغم ذلك فإن النسبة المئوية لفعالية اللقاح قد تختلف مع استمرار جمع بيانات السلامة.