عدم وجود نظام رهن عقاري أنقذنا من كارثة

[مليون2009]

عدم وجود نظام رهن عقاري أنقذنا من كارثة


د. عبد الرحمن محمد السلطان - أكاديمي وكاتب أقتصادي

جريدة الاقتصادية 27/10/1429هـ

الأزمة المالية العالمية تعود في الأساس إلى إقراض مبالغ في قطاع العقارات الأمريكي لأفراد لم يكونوا مؤهلين لذلك، وعندما بدأت البنوك بسحب المساكن منهم وبيعها تهاوت أسعار العقارات وبالتالي انطلقت شرارة الأزمة المالية التي لا تزال تتفاقم.

ألن جرينسبان محافظ البنك الاحتياطي الفيدرالي السابق ذكر في استجواب أمام إحدى لجان مجلس النواب الأمريكي يوم الخميس الماضي، أنه أخطأ التقدير في إيمانه العميق بعدم وجود حاجة إلى وضع تشريعات صارمة تجاري التطورات المتسارعة في السوق المالية ومشتقاتها، الذي كان مدفوعاً باعتقاده الراسخ أن سعي إدارات البنوك والمؤسسات المالية إلى تحقيق مصالح ملاكها وحملة أسهمها كفيل بضمان عدم تورطها في عمليات عالية المخاطر، إلا أنه كما يبدو فوجئ بأن هذه الإدارات تصرفت بتهور، ما تسبب في انهيار عدد من تلك المؤسسات وبعضها الآخر كان على شفير الإفلاس لو لم يتم التدخل لإنقاذها.

العديد ممن تناولوا هذه الأزمة المالية بالتحليل رأوا أن من أهم نتائجها بروز دور أكبر للحكومات في إدارة الاقتصاد الرأسمالي وفي تنظيم وتشريع مؤسساته الخاصة، إلا أن واقع الأمر يؤكد أن أيا من ذلك ليس بجديد، فهناك مدرسة اقتصادية رأسمالية هيمنت على الفكر الاقتصادي في الفترة التي تلت الكساد العظيم في ثلاثينيات القرن الماضي لم تكن تؤمن بقدرة الأسواق على تصحيح نفسها وترى ضرورة تدخل الدولة لتصحيح مسار الاقتصاد. إلا أن هذه المدرسة تراجعت خلال العقود الثلاثة الماضية أمام مد التطرف الرأسمالي الذي أعاد الحياة للمدرسة التقليدية التي تعتقد أن الحكومة دائما هي المشكلة ولا يمكن أن تكون جزءا من الحل. هذه النظرة الساذجة لمحدودية الدور الذي يمكن أن تقوم به الحكومة ولا تؤمن بإمكانية فشل الأسواق في تحقيق المصالح الاقتصادية، لم يقتصر تأثيرها على الولايات المتحدة، بل امتد إلى بلدان نامية لم يكتمل حتى بنيانها الاقتصادي بما يبرر افتراض أن أسواقها يمكن أن تعمل بأي مستوى مقبول من الكفاءة.

والواقع أن السلطات النقدية والمالية يجب أن يكون لها قرون استشعار تجعلها قادرة على توقع المشكلات الاقتصادية حتى قبل حدوثها، بالتالي تسعى لتفاديها إن استطاعت أو على أقل تقدير التخفيف من حدتها.

فظهور الفقاعات في الاقتصاد على سبيل المثال نتيجة طبيعية لحدوث اختلالات قوية في توازن العرض والطلب بصورة أكبر من أن يستوعبها الاقتصاد، وبالتالي لا يمكن إسناد مهمة تصحيحها للأسواق. فمثلاً عندما نمت السيولة المحلية في اقتصادنا بشكل هائل نتيجة النمو السريع في الإنفاق الحكومي مع الارتفاع المتواصل في أسعار النفط وتسبب ذلك في ارتفاع غير مبرر في سوقنا المالية، كان من المفترض أن تبادر السلطات المالية والنقدية إلى ثقب فقاعة سوق الأسهم قبل تضخمها الهائل وانفجارها الخطير الذي أودى بمدخرات معظم أفراد المجتمع، فهي تمتلك أدوات عديدة تمكنها من ذلك وتقع عليها مسؤولية حماية المتعاملين في السوق، خاصة أن معظمهم يفتقرون إلى الحد الأدنى من الخبرة في التعامل في السوق المالية وعلاقتهم بها لا تتجاوز عدة أشهر على الأكثر، ما يجعل من غير المقبول افتراض رشدهم وقدرتهم على تقييم مخاطر السوق وتبعات انهياره على أوضاعهم المالية.

والحقيقة أن مما أنقذ اقتصادنا ونظامنا البنكي من كارثة كانت ستكون مؤكدة، عدم وجود نظام رهن عقاري كان سيشجع البنوك على التمادي في إقراض عقاري متهور، تماما كما فعلت هذه البنوك في الإقراض الشخصي بعد إتاحة الفرصة لها لرهن رواتب الموظفين، الذي كان سيدفع أسعار العقارات للارتفاع بشكل يكاد يفوق كثيراً ارتفاعها الحالي. ففي ظل عقلية عدم التدخل في الأسواق كان سيترك الحبل على الغارب للبنوك لإقراض كل متقدم طالما أنها سترهن منزله وتستطيع إخراجه منه إن عجز عن السداد، فهي ستفترض أن المقترض سيتحمل وحده كامل المخاطر تماما كما فعلت في إقراضها الشخصي. ومع انهيار أسعار العقارات الذي كان سيكون حتميا مع أزمة الركود الاقتصادي ستتحمل البنوك خسائر فادحة، نظراً لأن أسعار العقارات ستتراجع بقوة نتيجة ارتفاعها المبالغ فيه، بحيث لن تستطيع البنوك استعادة حقوقها لدى المقترضين من خلال بيع عقاراتهم، ما يعرضها لإفلاس مؤكد إن لم نهدر جزءا كبيرا من فوائضنا المالية في إنقاذها. وهي المشكلة التي ستواجه بعض دول الخليج الأخرى، فبنوكها متعرضة لقطاعها العقاري بصورة مبالغ فيها جدا نتيجة وجود نظام رهن عقاري شجع بنوكها على التهور في إقراض هذا القطاع، ما تسبب في تغذية مضاربات محمومة رفعت أسعار عقاراتها بحدة وسيكون انهيارها الآن عنيفاً جدا، ما سيجرف نظامها البنكي ويدخله في أزمة هائلة تتطلب هدر جزء كبير من فوائض هذه البلدان المالية لإنقاذه، وكل ذلك يحدث لأننا آمنا بحرية الأسواق ولم نضع التشريعات الصارمة التي تضمن عدم المبالغة في أخذ المخاطر.


رمية من غير رامي :)

[sami abdullah]

مع احترامي لكاتب المقالة يجب ان اوضح أن المشكلة ليست في الرهن العقاري لكن في الشركات التي تصنف الاصول العقارية ( مثل تصنيف أ او ب او ج .............) وبتالي تباع هذه الاصول حسب تصنيفها من شركات التصنيف التي لاتراعي الدقة في تقييمها ويتم بيعها عدة مرات وهي لاتستحق السعر وايضا عدم التدقيق في الحاصلين على الاقراض لرهن ممتلكاتهم والتساهل في صحة الراتب مما يسبب عدم الوفاء في السداد وكذلك غلاء المعيشة زادت المصاريف وكذلك تكون قيمة السندات اعلى بكثير مثال:
يصنف بيت من قبل شركة التصنيف بي A لكن قيمه مثلا مليون دولار وهو لايستحق سوى 100 الف دولار وينتج عنه شراء سندات وبيعها لمستثمرين كبار على اساس انه سند قليل المخاطر ولكن في الحقيقة ونتيجه للتصنيف الخاطئ لايستحق عشر قيمته .

ارجو ان اكون وضحة المشكله في الرهن العقاري ليست منه
وسوف اعطي مثال على فوائد الرهن العقاري الذي هو الان تحت الدراسة في مجلس الشورى:

شخص يملك أرض في شمال الرياض بعد أن قيمها من 3 مكاتب في المنطقة قيمتها مليون ريال ولكي يبنيها ويستثمرها يحتاج مبلغ 500 الف ريال للبناء يستطيع ان يقدم على شركة تمويل عقاري تقوم برهن صك الارض عن طريق كتابة العدل واعطاءه مبلغ 500 الف ريال يسددها على مدى 5 سنوات بزياده 50 % يعني يسدد 750 الف وبتالي كل شهر يدفع ( 750/48 = 15625 ريال) حيث أن السداد يبداء بعد سنه بحيث يكون للعماره دخل منه يستطيع السداد. وبتالي بعد 5 سنوات يكون قد انهى السداد وبعد ان ينهيه يتم فك رهن الصك وتصبح العماره له.

ومن له تعقيب او تعديل ارجوا منه ابداءه